10.09.2021

О капитальном ремонте квартир

Сложившаяся в последние десятилетия практика организации формирования и эксплуатации коммунального жилого фонда все более нуждается в корректировке, особенно в вопросах проведения капитального ремонта квартир. В частности, мой профессиональный опыт архитектора, занимавшегося проектированием и реставрацией зданий, позволяет сделать следующие выводы о причинах и характере потребности в капитальном ремонте. Они определяются:

  • дефектами проекта здания;
  • дефектами его реализации;
  • дефектами его эксплуатации обслуживающей организацией;
  • дефектами его эксплуатации собственниками помещений;
  • последствиями чрезвычайных ситуаций.



Представляется, что распределение затрат на осуществление капитального ремонта должно соответствовать их вкладу в потребность его проведения. Регулироваться это должно принятием соответствующих правовых и нормативных актов, определяющих права, обязанности и ответственность:

- собственников и пользователей квартир;

- организаций, обслуживающих их эксплуатацию;

- других возможных участников воздействий, вызвавших необходимость такого ремонта.

Наиболее частой проблемой появления потребности в капитальном ремонте жилого здания становится его плохая эксплуатация. Во многом она стала следствием низкого качества содержания правовых и нормативных актов, распределяющих сферы и характер материальной ответственности за состояние помещений, между их собственниками (пользователями) и обслуживающей их эксплуатацию организаций. Четкое установление того, кто, за что и как отвечает, включая санкции за несоблюдение установленных требований, в условиях низкой культуры работы эксплуатационных служб и быта особо важно. Оно значимо скажется на качестве выполнения своих обязанностей эксплуатационными службами и на культуре быта пользующихся помещениями. Примером решения этой проблемы могут служить правила эксплуатации жилого фонда, которые хорошо проработаны в ряде европейских стран.

В современной России собственниками квартир формально считаются их владельцы, которые фактически являются только их арендаторами. Соответственно, ответственность за их состояние они должны нести именно в этом качестве, в частности, оплачивая коммунальные услуги, связанные со своей долей участия в их эксплуатации. Из этого, например, следует, что пенсионеры, десятилетиями оплачивавшие эксплуатацию своих квартир, в большинстве случаев практически давно вложили свою долю затрат на капитальный ремонт и брать с них дополнительную плату за него социально несправедливо. Действующие положения о налоге на капитальный ремонт в действительности не способствуют эффективной эксплуатации жилого фонда, входя в противоречие с провозглашенным социальным статусом нашего государства. Все более актуальной становится их замена на новый правовой акт и пакет нормативных актов, устанавливающих:

- правила формирования и эксплуатации жилого фонда; состав, права, обязанности и ответственность участников его формирования и эксплуатации;

- порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и установления дат периода его проведения;

- порядок контроля его проведения, принятия решения о его завершении и оценке его результатов.