ВС РФ уточнил допустимость предоставления в аренду ЗУ в зоне КРТ для целей, не связанных с КРТ

Верховный Суд РФ в своем Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025) уточнил, что предоставление в аренду публичного земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой предусмотрено осуществление комплексного развития территории, в целях, не связанных с комплексным развитием, не допускается.

Согласно материалам суда, заявитель обратился в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта, для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг.

Комитет отказал в предоставлении земельного участка, сославшись на то, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, поскольку в соответствии с правилами землепользования и застройки города на спорном земельном участке запланировано осуществление комплексного развития территории, что не соответствует цели использования земельного участка, указанной заявителем.

Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, признал оспариваемый отказ комитета незаконным, исходя из того, что в спорный период решение о комплексном развитии территории, в границах которой согласно правилам землепользования и застройки находится испрашиваемый земельный участок, уполномоченным органом субъекта не принято, договор о комплексном развитии территории не заключен, документация по планировке в отношении этой территории не подготовлена и не утверждена. При этом цель использования земельного участка, указанная заявителем, соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленному в ЕГРН.

Однако Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила принятые по делу судебные акты и отказала в удовлетворении заявленного требования, указав следующее.

В силу положений части 2.1 статьи 23 и части 3.4 статьи 33, части 10.2 статьи 45, пункта 5 части 1 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ при планировании строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в границах территории, в отношении которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусмотрено осуществление комплексного развития территорий, установление видов разрешенного использования земельных участков под размещение таких объектов возможно исключительно на основании утвержденной документации по планировке такой территории. При этом устанавливаемые виды разрешенного использования в силу указанных норм Градостроительного кодекса РФ могут не соответствовать видам разрешенного использования в составе градостроительного регламента территориальной зоны правил землепользования и застройки, «налагаемой» на территорию комплексного развития.

В данном случае спорный земельный участок находится в границах территории, в отношении которой правилами землепользования и застройки предусмотрено осуществление ее комплексного развития. В соответствии с региональным законодательством осуществление комплексного развития указанных территорий возможно исключительно путем применения определенных Градостроительным кодексом РФ механизмов на основании утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории в целях ее комплексного развития. При этом ранее утвержденная документация по планировке территории, содержащая в отношении спорного земельного участка вид разрешенного использования «предприятие бытового обслуживания», в силу региональных требований законодательства является недействующей и не учитывается при подготовке документации по планировке территории в целях комплексного развития территории, осуществляемого в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

С учетом изложенного разрешенное использование применительно к территориям комплексного развития подразумевает не отдельный вид разрешенного использования земельного участка, а комплексное установление видов разрешенного использования земельных участков в границах соответствующих территорий при утверждении документации по планировке территории, что следует из правового режима такой территории, предполагающего возможность не учитывать действующий градостроительный регламент.