Автор статьи: Митягин Сергей Дмитриевич - заслуженный архитектор Российской Федерации, доктор архитектуры, профессор, ак. МАНЭБ, советник РААСН, главный архитектор ПАО «ОМСКНЕФТЕХИМПРОЕКТ».
Документация по планировке территории подготавливается применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям в целях определения местоположения границ элементов планировочной структуры, границ образуемых и изменяемых земельных участков.
Документация подготавливаются в двух видах: как проект планировки территории и как проект межевания территории. Эти документы могут подготавливаться либо совместно, либо раздельно.
Проект планировки территории необходим для выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, районов и иных подобных элементов), установления границ территорий общего пользования, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Проект межевания территории подготавливается применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.
Проект межевания как самостоятельный документ выполняется в целях:
1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, когда необходимо только изменение границ территорий общего пользования.
В остальных случаях должны подготавливаться проекты планировки территории с последующим ее межеванием, за исключением случая, когда реализуется договор на освоение данной территории в целях строительства жилья экономического класса в границах заранее выделенного соответствующего по назначению земельного участка, для которого не требуется изменение границ этого участка. В этой ситуации выполняется схема планировочной организации земельного участка.
Проект межевания территории, выполняемый в виде отдельного документа, до утверждения проходит процедуру публичных слушаний, организуемую в том же режиме, как и для проекта планировки территории.
Практика применения Градостроительного кодекса Российской Федерации показывает, что использование последовательности изложения правовых норм этого документа в качестве методологии подготовки градостроительной документации создает дополнительные «административные барьеры» на пути формирования эстетически ценной и композиционно выразительной материально-пространственной среды.
Эти «барьеры» выступают в виде излишней регламентации, одноместно устанавливаемой в правилах землепользования и застройки, подготавливаемых для всей территории городского округа, поселения, в частности, путем закрепления в градостроительных регламентах предельной высоты застройки. Требование распространения норм градостроительного регламента на все земельные участки одной территориальной зоны приводит к совершенно невыразительным архитектурно-пространственным решениям ее застройки.
Вместе с тем Градостроительный кодекс Российской Федерации позволяет подготавливать правила землепользования и застройки всей территории поселения, городского округа не одновременно после утверждения генерального плана, а по частям (ч. 1 ст. 31 ГрК РФ). Поэтому, когда проявляются вполне конкретные инвестиционные намерения, ясны планировочные ограничения и архитектурно-композиционные задачи по застройке территории, можно более обоснованно формировать правила землепользования и застройки в связи с подготовкой документации по планировке территории.
Отнесение подготовки правил землепользования и застройки к блоку документации по планировке территории позволит, используя установленное генеральным планом поселения, городского округа функциональное назначение конкретной территории и характеристики видов ее застройки, подготовить и закрепить на уровне градостроительного совета поселения, городского округа архитектурно-пространственное решение, которое, в свою очередь, легко описывается положениями градостроительных регламентов застройки участков и служит системой требований к архитектурно-строительным проектам объектов строительства, размещаемых на данных участках.
В этом случае информационно-технологическая карта подготовки градостроительной документации будет выглядеть следующим образом (рис. 1).
На основе генерального плана поселения, городского округа последовательно подготавливается документация по планировке территорий функциональных зон с выделением полигональных и линейных объектов – элементов планировочной структуры, территорий общего пользования, зон с особыми условиями использования территории.
Сформированные и наглядно представленные архитектурно-пространственные решения застройки соответствующего назначения дают возможность одновременно с утверждением плановых (положений линий регулирования градостроительной деятельности, кроме линий регулирования градостроительной деятельности – красных линий инженерных и транспортных коммуникаций, границ территорий общего пользования, границ зон охраны различного назначения, линий застройки) утвердить градостроительные регламенты и положение территориальных зон в границах выделенных элементов планировочной структуры территории, а также установить межевые линии земельных участков – основу кадастрового деления (межевания) территории.
Последним этапом использования подготовленной градостроительной документации становится интеграция необходимых сведений в градостроительных планах земельных участков, где характеризуются допустимые места размещения (пятна) застройки, виды и объекты допустимого строительства, местоположение трасс инженерных коммуникаций и определяются также места размещения объектов благоустройства.
В этом свете будут созданы правовые нормы, закрепляющие архитектурно-планировочную композиционную выразительность застройки в границах каждого участка территориальных зон. Частные случаи изменения предельных параметров плотности застройки, высоты сооружений и величины отступов застройки от границ земельных участков в зависимости от конкретных градостроительных ситуаций станут допустимы только в результате внесения изменений в документацию по планировке территории. В правовом поле следует усилить значение подготовки вариантов планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории элементов планировочной структуры жилых и общественно-деловых зон (п. 9 ч. 4 ст. 42 ГрК РФ), более того, было бы правильно распространить это положение также на иные территориальные зоны поселений и городских округов в целях исключения неоднозначных трактовок положений действующей редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В отношении регламентов подготовки документации по планировке территории может быть утверждена организационно-технологическая карта (рис. 2), которая показывает взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления в области подготовки градостроительной документации, определения границ разработки документов, заключения договоров на подготовку такой документации, ее видов, особенностей согласования и утверждения.
Архив журнала "Управление развитием территории", выпуск № 4/2016.
2289
0
Комментарии (0)