01.12.2016

Вверх по лестнице, ведущей вниз

Автор статьи: Загороднов Евгений Иванович - профессор кафедры архитектуры и градостроительства Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.


«Под гром фанфар и меди звон…» проводили мы с миром эти «именины сердца» – почти строительный бум 2014-2015 гг. на рынке почти «доступного и комфортного жилья для граждан РФ». Этот затихающий «гром и звон», так приятно и так недолго ласкавший слух власти предержащей и как бы косвенно подтверждавший ее смутные, но, увы, тщетные надежды на универсальность и всемогущество так называемого саморегулируемого рынка и, соответственно, правильность избранного когда-то ими курса, на самом деле знаменует собой завершение определенного этапа в жизни страны – этапа реализации программ государственного строительства исключительно на базе только частнопредпринимательского индивидуализма и канонизации «созидательной» роли крупного монополистического капитала. В этом отношении вся наша история мучительного «хождения по рынку» доказывает одну великую и непреложную вещь – все стенания либералов гайдаровского призыва, плотно обсидевших Правительство, о том, что экономика развивается только в либерально-демократических тисках и только по либеральным лекалам в «прокрустовом ложе» «саморегулируемого рынка», оказались, мягко говоря, голой неправдой!

«Все должно быть, конечно, нацелено на задачи экономического роста, при этом любые изменения не должны вести к проявлению макроэкономических дисбалансов и к надуванию так называемых пузырей в экономике», – подчеркнул Президент в Послании Федеральному собранию 2016 г.

Но нет пророка в своем отечестве. Судите сами: в 2015 году скорость строительства жилья в Новосибирской области (далее – НСО) выросла на 30% относительно 2014 года, но в то же время объем продаж по договорам долевого участия (далее – ДДУ) в 2015 году сократился на 15%. Также снизилось на 35% и отражающее позитивную динамику на первичном рынке количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Данный факт означает, что предложение уже значительно превышает платежеспособный спрос населения области. Этот во многом искусственно созданный дисбаланс отягощен еще и значительным падением в НСО спроса на ипотечные продукты (1-е место в России, в среднем до 54%). Хотя процесс воспроизводства жилья в области продолжил еще некоторое время по инерции совершаться в расширенном масштабе, но выброшенные из него так называемые «жилищные полуфабрикаты» в действительности уже не переходили в полной мере в сферу индивидуального потребления (например, в 2015 году начато строительство 200 домов, а по итогам года продавались квартиры лишь в 119 домах!?). Сие подтверждает, что нормального оборота рынка жилья в Новосибирской области фактически не происходило. Один поток товаров следовал за другим, наконец, обнаружилось, что прежний поток лишь фиктивно поглощен потреблением. Значительная часть товара в виде обезличенных «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости да еще, может быть, на бумаге в статистической отчетности, а в действительности остается непроданной в руках спекулянтов еще долгое время (годами), т.е. все еще находится на рынке.

Закономерным результатом такого «ускорения» стал тот факт, что, по мнению ряда ведущих экспертов, ситуация на рынке жилищного строительства Новосибирской области по итогам первого полугодия 2016 года стала оцениваться как критическая! Объем ввода жилья снизился на 30%, количество заключенных ДДУ за 1-е полугодие 2016 года снизилось на 21%, а всего за 2015 год – первую половину 2016 года – на 56%, и предприятия стройиндустрии все чаще закрываются. В целом в 2016 году, по данным Минстроя НСО, объемы ввода жилья в регионе могут снизиться почти на 30%. Это называется «загремели под фанфары», иначе не скажешь, но к этому все шло. И разве могло быть иначе, когда:

а) государственное (!?) субсидирование (господдержка) коммерческой ипотеки (?!) происходит в условиях вопиющего дисбаланса между падающим платежеспособным спросом населения области и соответствующим ему (спросу) конкурентным предложением, что по факту является лишь дестабилизирующей государственной политикой надувания ценового «пузыря», весьма удобной, но насквозь гнилой политикой государственного протекционизма бенефициарам;

б) в условиях сложившегося сверхмонополизированного рынка жилья и отсутствия реальной конкуренции между считанными товаропроизводителями постоянно воспроизводится ситуация абсурда, когда базовый принцип здоровой рыночной экономики, при котором большее количество (больше предложений) порождает новое качество (большую доступность и комфортность), у нас работает с точностью до наоборот;

в) государственная программа «Доступное и комфортное жилье гражданам…» трансформировалась де-факто в программу стимулирования и развития только исключительно высотного, преимущественно точечного домостроения, априори сверхзатратного, недоступного и некомфортного;

г) ради статистики в бессмысленной гонке за «квадратами» (т.е. за количеством вводимого жилья в ущерб качеству среды обитания) строятся безумные агломерационные планы «вывала» городской многоэтажной застройки на пригородные особо ценные сельскохозяйственные территории, что однозначно многократно усугубит уже существующие инфраструктурные проблемы (транспорт, инженерия, экология) и надолго законсервирует дальнейшую прогрессирующую деградацию внутригородских неурбанизированных или слабо урбанизированных территорий;

д) недоступные для потенциальных участников строительного рынка кредитные ресурсы (так называемые «длинные деньги») в условиях хронического кредитно-финансового дефицита – привилегия лишь избранного меньшинства, но сущая «веревка» для остального молчаливого большинства малого и среднего бизнеса;

е) «в упор» не видят общемировую позитивную практику мало- и среднеэтажного городского домостроения с эффективными технико-экономическими показателями и высокими потребительскими свойствами, с простой технологией, низкой себестоимостью, малой ценой реализации и предсказуемым периодом строительства, соответственно, и с единственно доступными сегодня для всех участников «короткими деньгами»;

ж) власти уже десятилетиями занимаются самообманом с официальной (!?) государственной приемкой условных квадратов (?!) и прямым обманом потребителя при вводе этого якобы готового к эксплуатации (!?) жилья «без отделки и без оборудования», само собой, по просьбе самих потребителей.

Как следует поступать в таком случае? С чего следует начать?

Во-первых, надо заглянуть правде в глаза и признать суровую реальность наших дней: социально-экономическая модель, построенная «поколением победителей» на базисе государственно-монополистического капитализма 25 лет назад, полностью обанкротилась и провалилась. Эта чуждая нам модель оказалась совершенно неконкурентоспособной и неэффективной для абсолютного большинства граждан России, хотя относительное меньшинство продолжает извлекать из этой провальной модели реальную выгоду. Во многом именно поэтому она законсервирована нынешней правящей прослойкой, которая кровно не заинтересована в том, чтобы ее радикально менять. А зачем? Она на ней неплохо живет, а лучше сказать, паразитирует.

Необходимо срочно вводить в практику массового жилищного строительства элементы государственного регулирования, потому что «нигде в мире частный собственник – капиталист не является более эффективным, чем государство, ибо эффективность частника и государства несоизмеримы, и они оцениваются по разным критериям. У частника критерий эффективности – прибыль, а у государства – жизнеспособность целого (страны)» (С. Кара-Мурза – советский, российский политолог и публицист).

Признавая это, мы тем самым признаем суверенное право государства стать одним из основных субъектов социально-экономических отношений, что всегда и везде является надежной гарантией безопасного и устойчивого развития, особенно в период кризиса. Механизмы этого участия государства не новы и давно известны: госзаказ на социальное, в том числе некоммерческое арендное жилье в форме государственно-частного партнерства, конкурсное (не аукционное) предоставление земли для строительства социального жилья, проектное финансирование, прозрачное (сметное) ценообразование, фиксированная норма прибыли и тому подобные «общеевропейские ценности». При этом потенциально возможные «потери» бюджета от «нововведений» (например, от безвозмездного (безаукционного) предоставления «по Путину» земли для строительства социального жилья) с лихвой будут компенсированы за счет будущих арендных платежей, ныне бесследно оседающих в частных карманах, кроме того, и это самое главное, за счет многократного расширения налогооблагаемой базы путем подключения предприятий малого и среднего строительного бизнеса.

Во-вторых, для реализации новой жилищной областной (муниципальной) политики вовсе не требуются какие-то дополнительные ресурсы, и все может происходить в рамках уже утвержденных лимитов, но более эффективно. Что это значит? Единственное средство как-то ограничить аппетиты крупного капитала (монозастройщиков) – многократно в разы увеличить количество средних и малых участников рынка доступного жилья. Это аксиома рыночной экономики – большее количество предложений от разных конкурирующих между собой застройщиков – прямая дорога к новому качеству: доступности и комфортности. Потребитель должен иметь конституционное право свободного выбора – либо пойти на коммерческий рынок, либо обратиться к государственной аренде. И все это вместе взятое называется внедрением принципов социальной справедливости, принципов демократии в сферу жилищного строительства. Справедливый, стабильный рынок – это рынок, когда потребности общества и интересы частника, изначально антагонистические, пребывают в относительно гармоничном балансе, а обеспечение этого баланса – баланса спроса и предложения – есть прямая обязанность любого государства – будь оно либерального либо социального толка!

Таким образом, «корень зла», и это принципиально, видится в глобальном отсутствии рыночной конкуренции среди монозастройщиков. Есть несколько крупных региональных частных компаний, которые благодаря солидной государственной поддержке (финансовой, административной, правовой) собирают все лакомые кусочки по городу, совершенно не пуская в «игру» малый и средний бизнес. При этом в качестве главного аргумента, как правило, приводится объем построенного ими жилья. Пять лет назад он был на уровне 1-1,2 млн кв. м в год, сейчас уже перевалил за 2 млн. Да, объемы подрастали существенно, но ведь и цена квадратного метра при этом возрастала, чего по законам настоящей рыночной экономики просто не может быть! Где конкуренция, где более дешевые, но не менее качественные предложения, где, наконец, анонсированное государством опережающее развитие средне- и малоэтажного домостроения? Одним словом, все это напоминает бесконечное (броуновское) движение «вверх по лестнице, ведущей вниз».

И еще о главном. В Земельном кодексе РФ еще вчера было зафиксировано, что земля под жилую застройку может предоставляться как на основании торгов в форме земельных аукционов, так и на основании конкурсов, при этом конкурсы как форму по предоставлению земли для жилищного строительства в Земельном кодексе почему-то скоропостижно отменили. Остались только земельные аукционы (торги), а ведь при предоставлении основного ресурса в жилищном строительстве – земли объективно должны конкурировать не суммы за гектар на аукционе (а потом хоть трава не расти после точечной застройки), а инновационные, конкурсные идеи. Когда на конкурс приходит небольшой застройщик – малый и средний бизнес, как правило, не обремененный прошлыми «достижениями», и обоснованно предлагает большее количество доступных и комфортных квадратных метров гражданам России, но за меньшую цену – это конкуренция.

Пора, наконец, признать, что опора в решении задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России…» только на коммерческие структуры несостоятельна. Строительные компании решают свои ограниченные коммерческие задачи, и это их законное право. Но решение государственных, цивилизационных задач, к которым, несомненно, относится национальный проект «Доступное жилье…» – все-таки прерогатива государства. А это значит, что государство на своих условиях, обусловленных реальной ситуацией, реализует общественные потребности в режиме реального времени. В борьбе за доступные квадратные метры для большинства российского народа наряду с уже организованными структурами и сообществами (банки + строительные компании + перекупщики + частные инвесторы) пора бы уже выйти на «большую» дорогу и самому главному «игроку» – российскому государству. В строительной сфере – очень важной, базисной отрасли государственная надстройка по известной, но неуважительной причине отстранилась от решения жизненно важных проблем, согласившись с тем, что вся социальная сфера является зоной бизнеса. Образование – бизнес, здравоохранение – бизнес, жилье – бизнес. Это глубокое и опасное заблуждение. Капитальное строительство (архитектура) – это зона особого внимания государства и его, только его зона ответственности. Государство создано десятками миллионов, а не «могучей кучкой» лучших друзей для получения сверхприбылей. А все эти рынки, бизнес-сообщества и прочее, прочее, прочее – всего лишь рабочие инструменты осуществления государственной жилищной политики с единственной целью – обеспечение благополучия и процветания своих граждан, безопасного и устойчивого развития территорий.

Архив журнала "Управление развитием территории", выпуск № 3/2016