28.10.2016

Актуальный для страны вопрос повестки дня

Автор статьи: Александр Сергеевич Кривов, президент ООО «Национальное Градостроительное Объединение», член и эксперт группы градостроительных нормативов ТК-465, почетный архитектор Российской Федерации, профессор, лауреат Государственной премии Российской Федерации, академик Международной академии архитектуры, председатель Наблюдательного совета НП «Объединение ГрадСтройПроект».


Строительство, градостроительство, архитектура, города, агломерации – понятия, обширность и размытость которых позволяет им свободно обтекать жесткие блоки правовых дефиниций. Однако в неразмываемом ядре каждого присутствует определение объекта или суммы/системы объектов – «недвижимость», к созданию которой, то есть задумыванию, формам размещения в пространстве, проектированию, возведению, последующему обороту и использованию они имеют прямое отношение.

Правовая дефиниция недвижимости относится к ключевым категориям, определяющим экономическое и социальное устройство государства. Именно по отношению к ней особо чувствительны институты частной и других форм собственности, в недвижимости заключена основная часть материального богатства, накопленных и ожидаемых реальных инвестиций. Правовое регулирование развития и оборота недвижимости во многом определяет внутреннюю и внешнюю политику государства.

Недвижимость стоит денег и весьма немалых. Для каждого регионального и местного сообщества, каждой семьи вложения в недвижимость, в землю и строения как форма накопления либо всех форм выплат в развитие, ремонты, эксплуатацию составляют заметную часть бюджета.

Устройство городов как пространства функционирующей недвижимости и устройство жизни в социуме взаимосвязаны. Связи – на виду. Любое строительство есть завершающий этап длинного цикла, запускаемого в жизнь посредством инвестиций. Инвесторы, как известно, заинтересованы в получении прибыли, максимального дохода на единицу вложений. Из этой исходной позиции рассматриваются вложения в создание недвижимости как весьма выгодного варианта получения искомого эффекта. То есть чем выше цена продаж единицы строительной продукции, тем предпочтительнее бизнесы развития недвижимости.

Девелоперы, застройщики, являющиеся специализированными агентами инвесторов в сфере строительства, разделяют и проводят интересы инвестора, соотнося их с прогнозами продаж создаваемой недвижимости. В силу маркетинговых ожиданий такой прогноз дает заключение о выгоде минимизации единицы продаж. Чем меньше такая единица и умереннее ее цена, тем шире платежеспособный спрос.

В жилых домах начинает расти число однокомнатных квартир, достигая в самых современных проектах комплексной жилой застройки доли в 80%. Формируется демографическая и трущобная ловушка. Это не компенсация диспропорций в существующем фонде, особенно 60-х – 80-х годов с долей малогабаритных квартир около двух третей, напротив, идет наращивание этой доли с целью приблизиться к текущему платежеспособному потребительскому спросу.

Одновременно происходит предельное насыщение упаковки жилых единиц либо за счет заполнения и уплотнения существующей застройки, либо в новых комплексах и кварталах. Действует ясная логика максимизации инвестиционного эффекта от использования каждого приобретенного земельного участка. Осуществляется эта практика в ситуации отказа от обязательных государственных нормативов градостроительного проектирования и перехода к местным (региональным) нормативам, порядок выработки которых не имеет ни методической, ни прецедентной основы и чаще всего опирается на нормы СНиП 1989 года. В результате упускается многое из того, что упускать нельзя, что уже стало, а станет еще большей проблемой в жизни городов и их жителей.

За последние десятилетия радикально изменилась форма заполнения жилых территорий и городских пространств, получивших нового массового обитателя – автомобиль. Каждый автомобиль – это 25-30 кв. м площади парковки внутри жилого квартала плюс все необходимые проезды перед попаданием на городскую улично-дорожную сеть. Автомобилей в среднем по РФ 350 штук на тысячу жителей, и этот показатель будет расти, пусть за счет более экономичных машин. Требуется жесткое нормативное регулирование, включающее этот процесс в систему многих необходимых изменений, вытекающих из трансформации всех городских и расселенческих структур в быстро меняющемся мире.

Жесткость нормативного регулирования означает его неукоснительность, уровень и процедуры подготовки и принятия, а отнюдь не закостенелость, подобную реликтам СНиП градостроительства 1989 г., выглядывающего из большинства действующих норм. Более того, нормативы градостроительного проектирования должны стать инструментом ускоренного преобразования, иногда принудительного, заставляющего развивать, реконструировать и адаптировать города и системы расселения к новым условиям. Но как это сделать? Министерство строительства, например, отстаивает позицию ненужности федеральных нормативов градостроительного проектирования, что и принято законодателем. Свод правил по градостроительству уклоняется или обходит большинство вопросов реального градостроительного проектирования. Профессиональное сообщество встревожено отсутствием внятной стратегии и градостроительной политики, официально выражаемых либо фрагментарно, либо в самом общем публицистическом ключе. Многие вопросы подобно дрейфующим воздушным шарам годами плавают в воздухе, не имея адекватной нормативно-правовой защиты, а иногда и признанного наименования. Индивидуальное, дачное и малоэтажное жилищное строительство, опережающее развитие улично-дорожной сети и агломерационных форм застройки, массовое использование новых технологий и материалов, балансировка пространственной организации национальной системы расселения, региональных и городских систем комплексного развития территорий относятся к таковым, хотя множество позитивных изменений, безусловно, произошло.

Как можно инициировать ускоренное и векторно точное развитие разнородного конгломерата пространственно-градостроительной, инвестиционно-строительной, архитектурной деятельности в условиях сжимающихся институциональных инвестиций? Что нужно и что можно сделать здесь и сейчас?

Поскольку в основе всякого действия лежит замысел, план, а в пределе – стратегия текущего, встраиваемого в исторически долгосрочное развитие, очевидно, что и в нашем случае такой план и такая стратегия должны появиться. Их отличие от дорожных карт заключается в том, чтобы определить направление и место назначения этого пути, к которому будут привязаны этапы, промежуточные результаты и подтверждаться выбранное направление.

Сегодня можно говорить о появлении субъекта подготовки и плана, и стратегии. Субъект сложный, слагаемый из группы национальных объединений саморегулируемых организации, прежде всего – проектировщиков, изыскателей и строителей. НОПРИЗ и НОСТРОЙ образуют вместе парную конфигурацию взаимодополняющей целостности, способной в наибольшей степени выражать интересы развития. Представляя сообщества предпринимателей в сферах градостроительного и территориального планирования, проектирования, строительства и охватывая, по сути, всех действующих на территории Российской Федерации субъектов хозяйственной деятельности, эти национальные объединения по определению противостоят тенденциям любых форм монополизации рынков развития недвижимости и административных флуктуаций.

Правительство Российской Федерации своим распоряжением от 30.12.2015 г. № 2776-р утвердило Концепцию совершенствования механизмов саморегулирования. Концепция устанавливает принцип делегирования полномочий и развитие отраслевого совместного регулирования, реализующего стратегическую задачу перехода к модели управления отраслями, представленными эффективно функционирующими организациями саморегулирования – прежде всего их национальными объединениями.

Эта установка особенно хорошо отвечает структуре и условиям развития градостроительной отрасли и строительного комплекса в целом. Дело в том, что реальная практика проектирования как градостроительного, так и архитектурно-строительного должна во многом определяться техническим регулированием, нормативами, экспериментальными и инновационными разработками, опытом лучших практик, представляющих весь диапазон деятельностей, связанных с созданием и реконструкцией систем расселения, городов, объектов социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Каждый из этих объектов является частью систем более высокого порядка и включает, в свою очередь, образующие системы. Требуется распределенное внимание, отчетливо вычленяющее главные, самые важные и детерминирующее ход развития звенья, но и не пропускающее кажущиеся неважными элементы, что под силу лишь хорошо структурированному организационно развитому сообществу специалистов-профессионалов.

Мы сталкиваемся с ситуацией, которую отчетливо обозначил Президент Союза архитекторов РФ А.В. Боков: «Архитектурная практика рассматривается сегодня как своего рода малый бизнес, который должен обслуживать большой бизнес. Это надо менять хотя бы потому, что архитектура наделена огромными возможностями, её потенциал не используется: интеллектуальный потенциал, культурный потенциал, жизнеустроительный потенциал».

Очевидно, что в диалогическом формате взаимодействия архитекторов-урбанистов, планировщиков, специалистов архитектурно-строительного проектирования и строителей всех профилей позитивные траектории развития могут быть определены и приняты достаточно быстро.

Хорошо известно, что строитель может работать только по чертежам, разработанным проектировщиками, среди которых архитектор – главная фигура. Строитель может требовать от архитектора предельного упрощения проекта, и тогда наши города превращаются, говоря словами того же А.В. Бокова, в склады изделий строительного комплекса. Строитель может следовать установке инвестора-застройщика и воспроизводить одни и те же технологические приемы и конструкции зданий десятилетиями, благо, что доля затрат на создание строительной коробки в цене её продажи может составлять около трети.

Все эти явления – следствие концентрации выработки решений управления в административном поле нахождения специализированного отраслевого регулятора, который ориентирован не на отстаивание профессиональных позиций, в нашем случае – публичных, общественных, социальных интересов, но на поддержание существовавшего статуса. В свою очередь профессиональное сообщество не может ограничиваться взаимодействием с таким узкоотраслевым регулятором, поскольку, например, вопросы территориального планирования отнесены к ведению Минэкономики, производства строительных материалов – Минпрома, да и в целом дифференциация связей и взаимозависимость участников развития углубляются.

Стратегическая установка на переход к практике совместного отраслевого регулирования меняет ситуацию радикально. Во-первых, во главе национальных объединений стоят профессионалы высочайшего и признанного в профессии ранга: у проектировщиков и изыскателей – Михаил Михайлович Посохин, у строителей – Николай Георгиевич Кутьин.

Во-вторых, именно в профессиональной среде давно созрело представление о необходимых переменах: в сфере технического регулирования и дальнейшей трансформации Градостроительного кодекса РФ, в практике определения подрядчиков на выполнение работ, в формировании единой структуры и расширении состава документов пространственного и территориального планирования, документов градостроительного зонирования, условий создания безбарьерной административной среды, условий стартапа, организации и ведения малого и среднего бизнеса и ряда других мер.

В-третьих, необходима разработка, широкое обсуждение и принятие документа, представляющего государственную градостроительную политику, на основании которой возможно формулирование требований к стратегии пространственного развития страны, национальной системы расселения, формированию агломераций и развитию городов, поселений, инфраструктурного каркаса страны и регионов, формам и характеристикам застройки жилых районов, типам жилых единиц и обеспечивающих объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Четвертое, представляющее крайне нетривиальную задачу: жилой фонд в течение 15-20 лет должен вырасти с 3,5 миллиардов кв. м в 2015 году до примерно 5-5,5 миллиардов к 2030 г. Сегодня наши 3,5 миллиарда кв. м жилья занимают территорию под застройкой 3,47 млн. га. Для размещения необходимого стране жилья, включая активность индивидуального жилищного строительства, составляющего более 40% ежегодного ввода, потребуется увеличить территории застройки в 1,5-2 раза, причем сделать это в условиях частной собственности на землю. Потребуется пересмотр большинства документов территориального планирования, который нужно будет нормативно, то есть бюджетообоснованно обеспечить и осуществить планомерно, не затягивая процесса.

В-пятых, необходима поэтапная трансформация рынка жилья. Ожидание встречи снижения цены продаж, столь неприятное девелоперам, и расширение объема обеспеченного ипотекой и всеми видами кредита спроса обязательно приведет к изменениям типов жилья, застройки и, соответственно, базовых строительных технологий. Необходим прогноз динамики цен продаж в рублевых показателях, достаточно приемлемых для инвесторов и посильных для поддержки государством обретающих жилье граждан в условиях перехода расселенческих и региональных факторов строительства из сферы преимущественно коммерческих в ранг стратегических, обеспечивающих пространственную устойчивость страны.

Перечисленные моменты представляют, по сути, лишь примерные наименования направлений работы, которую предстоит выполнить, что невозможно вне принятой стратегии на совместное отраслевое регулирование развития. Уже озвучивались возможные организационные формы такого регулирования, например, совет отрасли. Определенно одно – совершенствование отрасли, обеспечивающей реальное развитие России в условиях ее внутреннего роста и преображения, должно быть выдвинуто в приоритеты конструктивной деятельности. Из уровня принтеров и звуков – к уровням растущего и крепнущего мира страны.


Архив журнала "Управление развитием территории", выпуск № 1/2016 г.