А хотели как лучше …?!

Автор статьи: Загороднов Евгений Иванович, профессор кафедры архитектуры и градостроительства Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.

В Новосибирске 9 ноября 2015 г. состоялись общественные слушания по изменениям в Правила землепользования и застройки города, а фактически – уплотнительной, «точечной» застройки. Решения и предложения общественного экспертного совета по вопросам градостроительства при мэре Новосибирска, созданного в мае этого года, большинством людей были восприняты однозначно положительно, чему в немалой степени способствовала грамотно проведённая кампания по информационной поддержке. Если не произойдёт ничего сверхъестественного, то изменения в Правила вскоре утвердят депутаты Совета депутатов города Новосибирска, и они вступят в силу с июля 2016 года.

А с чем все-таки связан такой всеобщий восторг по поводу изменений Правил? Во-первых, вспомним, кто там был – представители основных застройщиков, архитекторы и общественность. Строители сдержанно радуются, потому что для них всё могло быть хуже, там был определённый торг, и они его по большому счёту выиграли, фактически отстояли своё право остаться на тех же рельсах, по которым стремительно катятся в пропасть. А архитекторы, хотя и не особенно рады попасть заодно в «пропасть», но в большинстве своём так или иначе ангажированы с работодателями и поэтому солидарны с ними. По общественникам вообще разговор отдельный: они, как правило, неважно знают материал, но замечательно «закрывают» эмоциональную часть – привлекают внимание, поднимают шум или бурно аплодируют. А все вместе искренне радуются по одной простой причине – мы же все были убеждены, что точечная застройка – это плохо, это зло, значит нужно поменять знак с «минуса» на «плюс». Поэтому то, что сейчас будет принято, по умолчанию «назначили» хорошим. Эмоциональный и информационный фон создан, а детали 99% людей уже «до лампочки».

И напрасно, ибо дьявол в деталях. Цифры будут позже, а сейчас пройдемся по фактам. Уплотнительная или, как её у нас привыкли называть, «точечная» застройка, что бы там ни говорили, – это абсолютное законное и выгодное дело. Участки под застройку выделяются муниципалитетом, продаются на аукционе, как правило, за очень хорошие деньги, и ни один мэр, как бы его ни звали, и в какой бы партии он ни состоял, добровольно не откажется от поступлений в бюджет. Особенно сейчас, когда каждый рубль на счету. Да, ни раз говорили, что прежние Правила практически всегда трактуются в пользу застройщиков, что у муниципалитета якобы было недостаточно инструментов, чтобы противодействовать точечной застройке, поэтому и были инициированы данные изменения. Замечательно, но уплотнительную застройку никто тем не менее не отменил и не отменит. Она останется и будет также некомфортна для окружающих, но зато теперь описана Правилами и нормами, которые «как бы» всех устроили.

Ах, если бы не эти досадные детали?! Например, если «приземлить» одно из принципиальных положений этих новых Правил – коэффициент плотности застройки (2,5) до уровня понимания простого обывателя, получается, что теперь:

1) на 10000 кв. м (1 га) земельного участка можно поставить 25000 кв. м жилья;

2) на 10000 кв. м (1 га) земельного участка из расчета минимальной государственной нормы жилищной обеспеченности в 18 кв. м/человека можно поселить почти 1400 человек (518 квартир) или 518 среднестатистических семей, что в 3 с лишним раза плотнее СНиПовской нормы;

3) на 10000 кв. м (1 га) земельного участка исходя из расчета 0,5 м/места на 1 квартиру застройщику необходимо обеспечить не менее 259 м/мест, при этом заняв 5189 кв. м (52%) территории предоставленного под застройку участка;

4) на 10000 кв. м (1 га) земельного участка необходимо будет разместить минимальное количество придомовых площадок из расчета 14 кв. м площадок на 100 кв. м (2,2 кв. м/чел.) общей площади квартир, что потребует дополнительно еще 3500 кв. м. С учетом необходимых отступов и площадей внутриквартальных проездов еще плюс 10% территории, а в итоге – 9689 кв. м из 10000 кв. м предоставленного под застройку участка;

5) из 10000 кв. м (1 га) земельного участка согласно новым Правилам для собственно жилого дома остается каких-то 300 кв. м свободной территории, на которой теперь может поместиться здание размером 15х20 или, если очень постараться, 20х20 метров в плане и высотой не менее… 50 жилых этажей!?

Понятно, что как ни крути, а гармоничный баланс между формой и содержанием, между количеством метров, этажей, стоянок и качеством жилой среды никак не сходится и в случае принятия новых Правил, в данном контексте ситуация с точечной застройкой да и вообще с городской жилой застройкой будет только стремительно ухудшаться. Как говорят в таких случаях, будем жить «в тесноте и в обиде», но зато по Правилам. По сути, коэффициент плотности застройки выступает здесь в большей степени как эффективный коэффициент дискомфорта жилой среды. По-видимому, именно для комфортной застройки, для зон регулирования застройки типа (Ж) целесообразно было бы нормирование не по плотности застройки, а по плотности размещаемого населения на единицу площади с применением так называемого коэффициента комфорта (качества) жилой среды (0,45 – 450 чел/га). И наоборот, для общественно-деловых зон регулирования застройки типа (ОД), зон наивысшей деловой активности, коэффициент плотности застройки мог бы быть на порядок выше предлагаемого в Правилах коэффициента 2,5. Одним словом, нам нужен дифференцированный подход к нормированию городских территорий, создающий условия и предпосылки для появления в городе консолидированных (жилье, инфраструктура, бизнес, финансы) пространств, без ущерба для качества уже застроенных и проектируемых селитебных территорий. Только в этом случае город приобретает черты не виртуального, мифического, а фактического, современного городского образования или так называемого «мегаполиса», в котором будет постоянно присутствовать и поддерживаться гармоничный баланс – баланс частных застроенных кварталов и соответствующего масштаба полноценных общественных и общественно-деловых пространств – гарантия безопасного и устойчивого развития всего городского сообщества.

Главная проблема нашего города, как это ни парадоксально, – огромность его территории (четвертое место в России). При этом средняя плотность населения по городу 30 чел/га, что достаточно низко для нашей климатической зоны (например, в Стокгольме – 112 чел/га, в Копенгагене – 66 чел/га) и непосредственно влияет на прогрессирующую деградацию городской среды, провоцирует снижение уровня комфортности проживания, ибо не количеством преодолеваемых километров автомобильных пробок, количеством этажей или квадратных метров недоступных квартир и тому подобных сомнительных количественных «достижений» характеризуется современный подход к градостроительству. Расчеты показывают, что при застройке с нормативно высокой плотностью (450 чел/га) существующие территориальные ресурсы Новосибирска обеспечивают увеличение жилого фонда на плановый период до 2030 г. до 97,1 млн кв. м и более при потребности, определенной генеральным планом в 26,328 млн кв. м. С большой долей вероятности можно утверждать, что перспективы территориального развития Новосибирска до 2030 г. в соответствии с утвержденным генеральным планом в этом случае с большим запасом будут обеспечены.

«Корень зла» еще и в том, что наш город по-прежнему остается малокомфортным для людей. Одна из главных причин мне видится в глобальном отсутствии рыночной конкуренции среди монозастройщиков. Есть 10-15 крупных частных компаний, которые благодаря солидной государственной поддержке (финансовой, административной, правовой) собирают все лакомые кусочки по городу, совершенно не пуская в «игру» малый и средний бизнес. При этом в качестве главного аргумента приводится объём построенного жилья. Пять лет назад он был на уровне 1-1,2 млн кв. м в год, сейчас уже перевалил за 2 млн. Да, объёмы растут существенно, но ведь и цена квадратного метра возрастает при этом на уровень, чего по законам рыночной экономики просто не может быть. Где конкуренция, где более дешёвые, но не менее качественные предложения, где, наконец, рост малоэтажного строительства, к которому уже несколько лет так настойчиво призывает наш Президент?! В Земельном кодексе РФ написано, что земля под застройку предоставляется на основании торгов (аукционов) и… в том числе конкурсов. Причём если по торгам вся процедура расписана пошагово, то по конкурсам – нет. А ведь при предоставлении основного средства производства в строительстве – земли объективно должны конкурировать не суммы за гектар (а после проведения аукциона хоть трава не расти после точечной застройки), а интересные, конкурентоспособные, конкурсные идеи. Когда на конкурс приходит небольшой застройщик (малый и средний бизнес), не обремененный прошлыми «достижениями», и обоснованно предлагает большее количество доступных и комфортных квадратных метров гражданам России, но за меньшую цену – это конкуренция. И не сомневайтесь, что построят, так как сегодняшняя себестоимость строительства – тайна за семью печатями, мало кому известная.

Половина населения Новосибирска примерно знает стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке, знает, в каком районе дороже или дешевле, у какой компании стоит брать жильё, а у какой – себе дороже. Про себестоимость же практически никогда не говорят. В Союзе была смета, которую потом проверяли досконально, всё было открыто и прозрачно. Кто сейчас, кроме владельца строительной компании и главного бухгалтера, точно знает, во сколько обошлось строительство? Никто, потому что это «коммерческая тайна», и цены на рынке зачастую взяты с потолка, чтобы были примерно как у всех строительных монополистов. А сегодня ещё и спрос упал, масса квартир стоят непроданными, но цены держатся, не снижаются. А зачем, доброе государство и так простимулирует, где надо, и спасет, когда надо. А других вариантов все равно не существует. Но нынешний кризис кардинально отличается от кризиса 2008-2009 гг. хотя бы тем, что сейчас нет «подушки безопасности» из нефтяных денег, которыми тогда всё уладили. Масштабы и последствия этого кризиса нами в полной мере еще не оценены. И когда отрасль действительно обрушится, а сейчас такой сценарий как никогда вероятен, в большей степени будут виноваты сами строители и их «лучшие друзья» от власти. Отрасль давно «застоялась» без конкуренции, там давно не приживались новые идеи, но пока продавались квартиры, это всё оправдывало. Пока…

По оценкам ведущих аналитиков в текущем году объем ввода жилья в Новосибирской области вырос на 30% относительно прошлого года. Но в то же время объем продаж по договорам долевого участия по итогам 9-ти месяцев 2015 г. сократился на 15%. Данный факт означает, что предложение уже значительно превысило платежеспособный спрос населения области. Этот во многом искусственно созданный и простимулированный государством (!?) дисбаланс отягощен еще и значительным падением спроса на ипотечные продукты (по некоторым оценкам в среднем до 50%). В этих условиях самым массовым покупателем квартир неизбежно становится оптовый купец – его величество «спекулянт многоликий»: коммерческие банки и аффилированные с ними разнообразные спекулятивные структуры. Благодаря этому процесс воспроизводства жилья в области продолжает совершаться в расширенном масштабе, хотя выброшенные из него так называемые «квадраты» в действительности не переходят в полной мере в сферу индивидуального потребления (например, в 2015 г. начато строительство 200 домов, а по итогам прошлого продавались квартиры лишь в 119 домах!?). Сие означает, что нормального оборота рынка фактически не происходит. Но до тех пор, пока удается так или иначе «не мытьем, так катаньем» продавать продукт, все идет как будто бы нормально с точки зрения правящего тандема – государственного чиновника и капиталистического производителя. Производство прибавочной стоимости, а вместе с ним и индивидуальное потребление самого капиталиста и курирующего его государственного или муниципального чиновника неуклонно возрастает, и весь процесс воспроизводства находится как бы в самом цветущем состоянии. Однако значительная часть товара в виде обезличенных «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости, да еще на бумаге в статистической отчетности, а в действительности же она может оставаться непроданной в руках спекулянтов еще долгое время (годами) и, следовательно, фактически все еще находиться на рынке. Так, постепенно, год за годом у нас в области зародился и расцвел очередной кризис перепроизводства, когда один поток товаров следует за другим и, наконец, обнаруживается, что прежний поток лишь по видимости, фиктивно поглощен потреблением. Товары прежних потоков еще не превращены в наличные деньги, как уже наступают сроки платежа за них. Этот возникший и все нарастающий дисбаланс между спросом и предложением требует, как минимум, корректировки и соответствующего управленческого решения (регулирования), пока еще не поздно!

Первым делом надо отказаться от «бича» нашего градостроительства – застройки микрорайонами и гигантизма вообще. Почему были главные претензии по «точечной» застройке? Просто в одну среду пятиэтажек, скажем, втыкали «свечку» на 20-25 этажей. Здесь вопрос не только в физической тесноте, но и в душевном комфорте. Мы в своё время переняли у Запада концепцию застройки большими многоэтажными домами, но сменился вектор социально-экономического развития, неоднократно менялся технологический уклад, и большинство развитых стран отказались от этого (многие микрорайоны даже снесли), а мы так и застряли в прошлом веке. Я долго не мог понять, почему наши застройщики так упорно строят высотки, ведь давно доказано и просчитано, что домами небольшой этажности на принципах высокоплотной средне- и малоэтажной застройки квартального типа можно получить на определённой территории вполне сопоставимое количество квадратных метров, а иногда даже большее, если подойти к планировке с умом. Даже высокоплотной малоэтажной застройкой в 3-4 этажа можно получать необходимую эффективность, при этом человек внутри такого квартала будет чувствовать себя гораздо комфортнее. Поэтому разговоры застройщиков о том, что рыночная экономика от проектов требует более высокой плотности застройки, а значит и большой этажности, – это, мягко говоря, лукавство. Помимо всего прочего, на строительство до трёх этажей не нужно проводить экспертизу, не нужно дополнительных приспособлений, удорожающих строительство, но самое главное – не нужно длинных денег (кредитов). Почему же не строят, не создают в городе комфортную среду?! Оказалось всё банально: они напокупали башенных кранов, бетононасосов, транспортных механизмов, обучили людей, обросли конторами, приручили местных чиновников, у них есть, наконец, проекты повторного применения, а посему нужно оправдывать наличие этого «богатства». Застройщики стоят в своей колее на тех самых рельсах и уходить с них не собираются. И не уйдут, пока жизнь не заставит по-настоящему или власть?..

Судя по всему, пока нашей власти хватает цифр построенного жилья. Неважно, что это по большому счету не жилье, а только жилищные полуфабрикаты без отделки и оборудования. Неважно, что и такое «богатство» люди купить не в состоянии и на полжизни попадают в ипотечную кабалу. Им всё равно, что появляются «муравейники» на сотни, тысячи квартир, которые со временем превратятся в полукриминальные гетто, ведь через этого проходила и Европа, и Америка. Это по большому счёту проблема государства и в меньшей степени зона ответственности местной власти. А вот что реально можно и нужно делать – это не просто принимать точечные градостроительные решения и затем героически бороться с последствиями, в том числе с помощью Правил, а выработать стратегию градостроительного развития подведомственной территории и устранить причину явного неблагополучия. Мы в контексте обсуждаемой темы все время говорим о квадратных метрах, о снижении или росте этажности, увеличении или уменьшении количества автопарковок на участке и так далее и тому подобное, но никто не говорит о главном – о качестве городской среды: о парках, скверах, зонах отдыха. У нас масса естественных природных рекреаций вдоль русел малых рек, огромные пространства садово-огороднических обществ и анклавов индивидуальной ветхой и аварийной застройки, поля, заставленные ржавыми гаражами, которые могли бы превратиться в места отдыха. Но этим нужно заниматься – долго, кропотливо, с привлечением частных инвесторов.

Также власть (федеральная, региональная, муниципальная) может на пропорциональной основе инициировать или выступить заказчиком строительства качественного некоммерческого арендного жилья, которое в развитых странах Европы составляет от 30-40 (Чехия, Англия, Франция) до 60-70 процентов (Германия, Швейцария) от вводимого жилья. В Европе такие дома считаются самым популярным и эффективным видом многоквартирного жилья. В них живут студенты, молодые семьи, пенсионеры, все те, у кого объективно не хватает средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения кредита. Плюсов, особенно для молодёжи, огромное количество, к тому же государство имеет регулярные арендные поступления в бюджет, а не вкладывает наши общие деньги в бездонную «прорву» в субсидирование частной ипотеки и последующее надувание так называемого «ценового пузыря». Можно спорить на эту тему, но в Европе это работает, почему у нас нельзя так сделать?