01.12.2016

Рынок жилой недвижимости городов России в 2016 году: острая фаза кризиса позади

Авторы статьи: Стерник Геннадий Моисеевич, профессор кафедры "Управление проектами и программами"Российского экономического университета им Г.В. Плеханова; Стерник Сергей Геннадьевич - генеральный директор ООО "Sternik's Consulting", д.э.н., профессор.


Макроэкономические условия развития рынка недвижимости


В экономике РФ в 2016 году продолжались кризисные явления, начавшиеся еще с 2013 года и остро проявившиеся в 2015 году.

Так, основной индикатор роста экономики – прирост ВВП, который после кризиса 2008 года упал на 7,8% (а индекс роста относительно 2007 года составил 0,97), в 2010 году восстановился до 5,4% (индекс также перешел в положительную плоскость), но далее снижался до 0,6% в 2014 году, а в 2015 году упал до -3,7% (при этом индекс роста впервые снизился относительно предыдущего года). По оценкам Минэкономразвития, в 2016 году спад экономики РФ близок к завершению, предварительно ожидается прирост ВВП в -0,7%, а с начала следующего года власти ожидают переход экономики к небольшим темпам роста (рис. 1).



С точки зрения ситуации на рынке недвижимости наиболее важным макроэкономическим показателем является рост доходов населения. Динамика реальных располагаемых и номинальных доходов населения РФ показана на рис. 2.




Прирост реальных располагаемых доходов населения РФ после кризиса 2008 года упал до 0,8%, но уже в 2012-2013 годах восстановился до 4,3-4,0%. При этом индекс роста номинальных доходов относительно 2010 года достиг 1,322. В 2014 году прирост реальных доходов упал до -0,7%, в 2015 – до -4,0%, но при росте инфляции соответственно до 11,4% и 12,9% индекс роста номинальных доходов вырос до 1,462 и 1,585. В 2016 году, несмотря на объявленный властями приоритет социальных расходов бюджета, прирост реальных доходов по оценке МЭР составит -5,5%, и при выполнении целевого показателя ЦБ РФ по инфляции на уровне 6,5% прирост номинальных доходов будет близок к нулю, индекс роста составит 1,595. В дальнейшем, как считает Д.А. Медведев, шансы выйти на небольшой рост реальных доходов весьма неплохие.

Таким образом, в 2016 году продолжались кризисные явления в экономике РФ, при этом пик кризиса оказался пройден в первом полугодии, но перспективы выхода из кризиса с точки зрения влияния на рынок недвижимости противоречивы: к концу года ожидается замедление темпов снижения ВВП, но ускорение темпов снижения реальных располагаемых доходов населения.



Объемы поглощения на рынке жилой недвижимости

Известно, что помесячные данные Росстата о количестве зарегистрированных сделок отличаются сезонностью (точнее – календарностью): в январе резкий обвал, затем постепенное восстановление, осенью повышение, в декабре – резкий рост. Для повышения наглядности данных удобно перейти к квартальному шагу. Для примера на рис. 3 показана динамика числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) с 2013 года.




В течение стабильного 2013 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве менялось по кварталам традиционно, но в 1 квартале 2014 года этот показатель не упал, а вырос вследствие политического шока: в связи с событиями в Крыму, введением санкций население поспешило сберечь свои накопления в жилье. В 2 и 3 квартале ситуация стабилизировалась, и объемы поглощения на первичном рынке сохранили обычные значения, а в 4 квартале они выросли скачкообразно вследствие обвала курса рубля и макроэкономического шока.

В 1 квартале 2015 года ЦБ резко поднял ключевую ставку для предотвращения спекулятивных валютных операций, соответственно, выросли ипотечные ставки, и объем поглощения упал до уровня 1 квартала 2013 года. Во 2 квартале решение правительства по субсидированию ипотечной ставки поддержало первичный рынок, и объем поглощения вырос.

В дальнейшем фундаментальный фактор снижения доходов населения, усиленный стандартным в таких условиях переходом населения к сберегательной модели поведения, привел к снижению объемов поглощения, особенно в 4 квартале.

В 1 квартале 2016 года активность рынка была подогрета краткосрочным фактором – ожиданием отмены субсидированной ипотеки, что привело к резкому росту объемов поглощения. В дальнейшем наметилась стабилизация экономической ситуации, стратегия покупателей вновь изменилась со сберегательной на потребительскую, и на рынок вышел отложенный спрос, что привело к рекордным показателям объемов поглощения в 2 квартале.

В 3 квартале этот фактор продолжил свое действие, но, по мнению экспертов, наибольшее значение приобрел миграционный фактор: в связи с падением цен на первичном рынке Москвы увеличился приток нерезидентов, что привело к рекордному росту количества зарегистрированных ДДУ – до 9170. По данным агентства недвижимости «Бон Тон», в 3 квартале доля региональных покупателей увеличилась до докризисного уровня. В структуре спроса на жилую недвижимость Москвы самую значительную долю занимают москвичи – 65,5%. Жители различных регионов РФ – 18,5%, покупатели из Московской области – 15,6%, лишь 0,4% – представители стран СНГ.

На вторичном рынке жилья Москвы (рис. 4) динамика сделок купли-продажи (мены) была аналогична, за исключением двух эпизодов. В 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года объем поглощения квартир не вырос, а упал в связи с перетеканием спроса на первичный рынок под влиянием в первом случае ввода субсидированной ипотеки, во втором – под действием ожидания отмены субсидий.




В Московской области динамика регистрации ДДУ несколько отличалась от Москвы (рис. 5). После введения субсидированной ипотеки этот показатель в 2 квартале несколько вырос относительно провального 1 квартала (с 22,3 тыс. до 24,5 тыс.), но в 3 квартале упал до 21,4 тыс. В 4 квартале рост был несущественным (26,0 тыс.), в 1 и 2 квартале 2016 года наблюдалось снижение (25,1 и 23,7 тыс.).

Аналогично изменялось количество зарегистрированных переходов прав на жилые помещения, только в 2 квартале 2015 года и 1 квартале 2016 года наблюдалось снижение объема сделок под влиянием перетока покупателей на первичный рынок при начале субсидирования ипотеки и при ожидании прекращения субсидий (рис. 5).


Снижение объема сделок в Мособласти в 2016 году подтверждает гипотезу о впервые наблюдаемом расхождении тенденций на рынке Москвы и области – перетоке покупателей на рынок жилья Москвы в условиях снизившихся цен.

Таким образом, объемы поглощения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы за 3 квартала 2016 года рекордно выросли, на вторичном рынке – сохранились на уровне 2015 года, а в Мособласти – снизились относительно того же периода прошлого года как на первичном, так и на вторичном рынках.


По итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов в РФ составит 1,5 трлн руб., что на 30% больше, чем годом ранее. Такой прогноз содержится в отчете Аналитического центра Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). Доля ипотеки на первичном рынке жилья в общем объеме выдачи по итогам года составит около 40%, при этом порядка 90% всех ипотечных кредитов будет выдано в рамках программы господдержки, полагают аналитики НАФИ.

Порядка 500 млрд руб., или треть всех выданных кредитов, по оценке НАФИ, придется на четвертый квартал – как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков. Снижение ключевой ставки позволит банкам в 4 квартале снизить средние ставки по ипотечным программам с сегодняшних 13,4% до 13%. Однако разрыв со ставками по госпрограмме останется заметным – 0,5-1,0 п.п. В результате завершение программы господдержки приведет к росту средних ставок на рынке и охлаждению спроса на ипотеку на первичном рынке жилья.

Окончание программы субсидирования ипотеки с 1 января 2017 года приведет к росту средней ставки уже в первом квартале будущего года. НАФИ ожидает рост средних ставок по ипотеке до 13%. Отложенный на время кризиса спрос будет почти полностью удовлетворен к концу действия программы субсидирования ипотеки. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах.



Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости


В Москве (рис. 6) на первичном рынке в январе 2015 года продолжался рост цен предложения жилья (до уровня 216,9 тыс. руб./кв. м) как реакция населения на макроэкономический шок декабря, но далее цены снижались и в августе 2016 года составили 177,0 тыс. руб./кв. м (снижение на 18,4%).

На вторичном рынке повышение цен продолжалось до марта (до уровня 244,4 тыс. руб./кв. м), но затем цены снижались и в августе 2016 года составили 211,9 тыс. руб./кв. м (снижение на 13,3%).

Можно отметить, что в последние три-четыре месяца на рынке жилья Москвы цены стабилизировались (достигнуто пресловутое «дно»).



По разным данным, на первичном рынке жилья Москвы в 2015 году размер скидки составлял 2-15% летом и 5-25% осенью (в среднем 10-15%). Доля квартир, продающихся со скидкой, оценивалась в 60-80%. Таким образом, коэффициент торга (отношение средних цен предложения к средним ценам сделок) равен 1,07-1,10. К настоящему времени эпидемия скидок практически прекратилась, коэффициент торга оценивается экспертами величиной 1,03-1,05.

В Санкт-Петербурге (рис. 7) на первичном рынке цены повышались в январе 2015 года (до 102,9 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 98,8 тыс. руб./кв. м, в дальнейшем колебались вокруг уровня 100 тыс. руб./кв. м и в августе 2016 года составили 101,7 руб./кв. м (снижение около 1%).

На вторичном рынке цены повышались до марта (до 107,3 тыс. руб./кв. м), затем к июню снизились до 104,5 тыс. руб./кв. м), далее понижались к декабрю до 103,0 тыс. руб./кв. м, затем плавно повысились к августу 2016 года до 104,6 (снижение за полтора года на 2,5%).

В целом в Санкт-Петербурге на рынке жилой недвижимости в последние два года существенных изменений средних цен предложения не отмечалось.

В Московской области (рис. 7) на первичном рынке цены повышались до февраля (до 83,6 тыс. руб./кв. м), затем в сентябре-декабре снизились до 80,7-80,3 тыс. руб./кв. м (на 3,9%), далее колебательно повышались и составили в августе 2016 года 84,3 тыс. руб./кв. м (повышение относительно февраля 2015 года на 0,8%).

На вторичном рынке цены росли до мая 2015 года (95,8 тыс. руб./кв. м), затем понижались и составили в августе 2016 года 83,9 тыс. руб./кв. м (снижение на 22,4%).

В целом рынок жилой недвижимости Московской области развивался разнонаправленно: первичный рынок, поддержанный субсидированной ипотекой, сохранил стабильность и даже перешел к росту цен, вторичный – потерял своих клиентов и существенно понизил цены, стабилизировавшись лишь к осени 2016 года, при этом цены на двух рынках сравнялись.

Таким образом, в 2015-2016 годах в столичных регионах в условиях макроэкономического кризиса наблюдалась понижательная тенденция в динамике цен предложения жилья. Вначале на фоне драматических изменений объемов ипотечной поддержки и объемов сделок с квартирами продавцы упорно держали цены предложения без существенных изменений. В то же время застройщики объявляли различного рода акции, скидки, рассрочку, а покупатели сосредотачивали свой спрос на менее бюджетных квартирах, вследствие чего цены состоявшихся сделок были в среднем на 10-15% ниже цен предложения. В дальнейшем застройщики наконец-то перешли от политики высоких цен предложения и индивидуальных скидок к общему понижению цен предложения. В результате цены снизились в Москве на первичном рынке на 18,4%, на вторичном – на 13,3%, в Санкт-Петербурге соответственно на 1,0% и 2,5%, в Московской области на первичном – вначале снизились на 3,9%, но затем вернулись к уровню начала 2015 года, на вторичном – снизились на 22,4%.




В других регионах ситуация складывалась аналогично.

На вторичном рынке в большинстве из 27 городов выборки (в том числе Москва, Санкт-Петербург, средняя по городам Московской области, 5 районных центров, остальные – столицы регионов) в первые один-три месяца 2015 года цены предложения повышались, а затем началось снижение (рис. 8). По состоянию на август 2016 года относительно декабря 2014 года цены выросли в Шахтах (на 2,3%) и в Санкт-Петербурге (на 1,6%), снизились на 0,2-1,0% в Казани, Владивостоке, Ставрополе, на 3,8-8,2% в Ульяновске, Нижнем Новгороде, Самаре, Тюмени, Москве, Владимире, Иркутске, Омске, на 10,1-11,6% в Екатеринбурге, Мособласти, Новосибирске, Ярославле, Барнауле, Перми, Сургуте, на 13,2-15,4% в Тобольске, Кирове, Кемерово, Красноярске, Смоленске, Тольятти, Первоуральске.



Источник: Публичный график динамики средних цен предложения жилой недвижимости на вторичном рынке городов России http://realtymarket.ru/Publi-nii-grafik-cen-vtori-noi-nedvijimosti-gorodo/



Таким образом, на вторичном рынке жилой недвижимости к августу 2016 года практически повсеместно произошло снижение цен предложения, но оно не превысило 15% к уровню декабря 2014 года. В последние 2-3 месяца снижение замедлилось или совсем прекратилось (Москва, Мособласть, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Самара, Владимир, Тольятти, Кемерово, Тобольск), а в Санкт-Петербурге, Тюмени, Владивостоке, Ставрополе наметилось повышение цен.

На первичном рынке изменения средних цен предложения жилья в городах выборки были разнонаправленными (рис. 9).

В Казани средние удельные цены предложения в августе 2016 года относительно декабря 2014 года выросли на 13,3%, в Московской области, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге, Ставрополе, Тобольске – на 4,1-2,9%. В Екатеринбурге, Кемерово, Тюмени, Рязани цены снизились на 2,7-5,7%, в Самаре, Ульяновске, Сургуте – на 6,0-6,1%, в Москве – на 18,1%.

Такое существенное падение цен на первичном рынке в Москве по сравнению с другими городами объясняется как внутренними факторами рынка, так и внешними.

Один из значимых внутренних факторов – фактор структурного сдвига, связанный с изменением доли предложения квартир в Старой и Новой Москве при существенном различии в уровне цен. Тем не менее основными факторами, повлиявшими на степень падения цен на первичном рынке Москвы, являются внешние факторы: снижение доходов населения, сокращение иммиграционного притока из регионов России, снижение активности инвесторов, что в целом привело к снижению объема спроса на рынке до уровня ниже объема предложения.



Источники: Екатеринбург – ООО «Риэлтерский информационный центр», Казань – www.tatre.ru, Тюмень – «UPConsAllt», ФРК «Этажи», Самара – СОФЖИ, Пермь – ГК «Камская долина», Владимир – ООО СТК-Групп, Кемерово – ООО «Сибград-девелопмент», Ростов-на-Дону – ЕМТКонсалтинг, Рязань – Агентство печати и информации, Омск – ООО «ОМЭКС», Ульяновск – ООО «Центр недвижимости», Ставрополь – ООО «Центр Илекта»



Таким образом, цены на вторичном и первичном рынке жилья городов России снижались, но обвала цен не произошло. В целом рынок жилой недвижимости оказался одним из наиболее устойчивых сегментов экономики, что говорит об эффективности комплекса антикризисных мер, принятых властями и застройщиками.



Выводы

Динамика основных макроэкономических показателей, определяющих условия функционирования рынка недвижимости в 2016 году, была противоречивой. Главный индикатор роста экономики – ВВП продолжал снижение, но острая фаза кризиса закончилась весной, и в начале следующего года ожидается начало восстановления. Однако главный драйвер рынка недвижимости – доходы населения продолжают снижаться растущими темпами.

Основные индикаторы рынка жилой недвижимости также вели себя противоречиво. Объемы поглощения продолжают снижаться, но в ряде городов наметился рост спроса и поглощения в отдельных сегментах рынка. В первую очередь это касается Москвы, где на рынок уже вышел отложенный в предшествующий год спрос. Цены предложения жилой недвижимости в большинстве городов России все еще снижаются, но уменьшающимися темпами, и растет число городов, где цены стабилизировались.

В целом рынок жилой недвижимости городов России закончил острую стадию кризиса и приближается к стабилизации. Однако быстрого окончания вялотекущего кризиса не предвидится.



Архив журнала "Управление развитием территории", № 3/2016 г.