01.11.2016

Эффективное развитие территорий

Автор статьи: Тимофеев Илья Валерьевич, директор по развитию ООО «Росинжиниринг Проект», координатор консалтинговых проектов.


Инвестиционная привлекательность региона является залогом успешного социально-экономического развития. Активное взаимодействие государственных и частных организаций, направленное на создание открытого информационного поля рынка инвестиций, необходимо для комплексной и результативной реализации инвестиционных проектов.

Благодаря участию в крупнейших российских проектах освоения территорий нового времени, среди которых строительство Олимпийских объектов, развитие Курортов Северного Кавказа, создание Особых экономических зон и Территорий опережающего развития, компания ООО «Росинжиниринг Проект» приобрела компетенции в области комплексного развития территорий и управления инвестиционными проектами, которые мы стараемся внедрять при реализации проектов в сфере индустриального, рекреационного и жилого девелопмента.


Методология реализации проектов комплексного освоения


Длительные сроки реализации, большое количество участников и высокая степень неопределенности крупных инвестиционных проектов увеличивают риски отклонения от изначально заложенных параметров проекта. С учетом этих особенностей мы выработали собственную методологию управления проектами комплексного развития территорий, объединяя российскую проектную школу и передовые международные практики.

На схеме представлен процесс реализации инвестиционного проекта, демонстрирующий отличия в подходе к реализации так называемых «ранних стадий» проекта.

Связь российской и европейской методологии реализации проектов

Если в российской традиции на предынвестиционном этапе речь идет в первую очередь о расчете укрупненных ТЭП и экономической оценке проекта, то в западной практике этот этап носит название feasibility study, что дословно означает «изучение реальных возможностей осуществления проекта», и именно этот подход мы стараемся внедрять, прорабатывая существенный объем предварительных проектных решений на ранней стадии с последующим дополнением и уточнением. В нашей методологии этот пул работ называется базовым инжинирингом.

Начиная с разработки концепции и оценки инвестиций развития территории, разрабатывается программа реализации проекта, включающая перечень всех объектов в составе, базовый план-график реализации проекта с указанием критических точек и базовый бюджет проекта. При продвижении от стадии к стадии программа детализируется, однако наличие единой системы координат для всех участников существенно повышает эффективность планирования и совместной работы в целом.

Для масштабных территориальных проектов, объединяющих много функциональных систем и объектов, этот подход особенно востребован. Основная сложность, возникающая при реализации проекта комплексного развития, – необходимость увязки всех параметров инвестиционного проекта. Например, для курорта это баланс вместимости и производственной мощности туристических объектов, нагрузок инженерного обеспечения, пропускной способности горнолыжной инфраструктуры, транспортной логистики. Способность увидеть связи между параметрами и обеспечить оптимальные решения – залог эффективности эксплуатации и рентабельности будущего объекта.

Существенно облегчает и повышает качество разработки проектов комплексного развития территории использование геоинформационной системы. В компании «Росинжиниринг Проект» внедрена собственная ГИС-платформа, которую мы используем как для проведения геомаркетинговых исследований региона реализации проекта (транспортная доступность, объекты инфраструктуры, точки притяжения, демографическая структура населения), так и как для накопления информации о проекте и интеграции участников.

Во втором случае в ГИС-системе отражаются все данные о проекте. Начиная с кадастровых кварталов и топосъемки и заканчивая проектом инженерных сетей и транспортными потоками по территории.

Учитывая, что в вопросах развития территорий нет готовых универсальных решений, а также ориентацию нашей компании на решение задач развития бизнеса конкретного заказчика, при реализации проектов необходимо обеспечивать высокий уровень кастомизации решений, и именно ГИС-система позволяет обеспечивать многократное итеративное моделирование территории.

Как мы уже говорили, подобный проектный подход может быть равноправно применен для территорий различного функционального назначения. В данной статье мы рассмотрим два направления – рекреационное и индустриальное.



Геомаркетинговые исследования транспортной доступности ГЛК

Развитие индустриальных территорий


Стратегия развития РФ направлена на восстановление и развитие полицентрической модели промышленности и экономики, предполагающей создание новых точек роста в регионах, что требует определенного объема капитальных инвестиций в инфраструктуру. Речь идет в первую очередь об индустриальных парках – рынке, на котором мы достаточно активно работаем последний год, агропромышленных парках – очень перспективном, на наш взгляд, направлении с учетом политики импортозамещения и Доктрины продовольственной безопасности.

С момента утверждения в 2008 году «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» в практике регионального управления и территориального развития произошли существенные изменения: были учреждены специальные институты регионального развития, разработана методология оценки инвестиционной привлекательности, заявлены многочисленные амбициозные проекты в различных сферах. Однако рейтинг инвестиционной привлекательности регионов, представленный агентством стратегических инициатив, показывает высокую неравномерность результативности этих действий: только 5 из 76 субъектов, попавших в выборку, сформировали привлекательные условия для привлечения инвестиций, еще 24 субъекта обеспечили «комфортные» условия, то есть некоторые проблемы остались нерешенными.

Пример представления данных по объектам в геоинформационной системе проекта

В качестве общей методологической проблемы практики комплексного развития индустриальных территорий можно выделить отсутствие комплексного подхода. Например, в ряде случаев проекты создания индустриальных парков фактически превращаются в площадку, нарезанную на наделы, которые занимают не связанные между собой бизнесы, которые объединяет лишь общая сетевая инфраструктура. Отсутствует комплексная модель развития территории, которая, с одной стороны, учитывает возможности самой площадки, ее ключевые преимущества, а с другой, определяет профиль резидентов, которым данные преимущества могут быть интересны, и какие дополнительные условия для их привлечения надо создать.

Например, для химического производства ключевым является наличие мощных очистных сооружений, в то время как металлообрабатывающему предприятию они не нужны, а нужна электроэнергия. Попытка отдать участок любому желающему таким образом приводит либо к раздуванию инфраструктуры, либо к набору малых производств, которым достаточно средних мощностей, но которые не способны стать драйвером экономического развития. В нашей практике при разработке концепции развития мы обращаемся как к анализу ресурсов региона в целом, его отраслевой специализации, существующих свободных ресурсов, так и к возможностям конкретной площадки, если стоит задача развивать конкретную территорию. После определения профиля резидентов, их общих и уникальных потребностей мы принимаем решение об оптимальном использовании инфраструктуры как для облегчения производственным компаниям процесса реализации инвестиционного проекта, так и для повышения прибыли оператора при эксплуатации комплекса.

Также при развитии промышленных территорий, особенно территорий greenfield, нельзя забывать о развитии дополнительных функций – рекреационной, жилой, туристической. Возможность обеспечить в границах замкнутого контура площадки все возможности не только для эффективного ведения бизнеса, но и для жизни и отдыха резидентов является залогом привлекательности проекта в первую очередь привлечения для масштабного бизнеса.

Этой весной мы по заказу Министерства промышленности и торговли РФ подготовили концепцию создания Российской промышленной зоны в Египте. Это международный проект, предусматривающий локализацию крупных российских предприятий и привлечение в зону их поставщиков, что требует наличия как различных вариантов размещения производств, так и дифференцированного предложения для проживания сотрудников разных уровней – от топ-менеджеров до мастеров производственных линий.

Для решения этой сложной задачи мы собрали международную команду с участием немецкого архитектурного бюро AnOther Architect, аналитиков Ассоциации индустриальных парков, профессиональной управляющей компании Технополиса «Москва», что позволило подойти к проекту комплексно и предложить эффективные планировочные, архитектурные, инженерные решения, увязанные с бизнес-моделью функционирования площадки, ее местоположением и ролью в развитии региона.

Сегодня территориальное развитие требует паритетного участия уполномоченных органов власти и бизнес-сообщества. Только проекты, учитывающие как задачи социально-экономического развития региона, так и достижение инвестиционно-финансовых показателей бизнеса, проходят стадию реализации. Объединение этих задач есть цель пространственного развития региона.

Мы гордимся этим проектом и рады, что могли использовать в нем опыт, который накоплен в Европе разработчиками в направлении комплексного развития территорий. Университетские кампусы, городские кварталы, индустриальные зоны в европейских странах, например, Adlershof Technology Park рядом с Берлином (http://www.adlershof.de/en) или Sophia Antipolis (http://www.sophia-antipolis.org/) во Франция – это действительно качественная среда для бизнеса, развития науки и промышленности, отдыха, проживания, которая задает новый уровень жизни и стимулирует творческий потенциал людей, живущих и работающих там. Мы стремимся к тому, чтобы осуществить такой проект в России.

Мастер-план Российской промышленной зоны в Египте



Развитие рекреационных территорий


Возвращаясь к рекреационным территориям, нельзя не отметить нашу традиционную заинтересованность в туристических проектах как исторически сильном направлении, причем не только в сегменте горнолыжного отдыха, но и в сегменте водно-рекреационных и санаторных объектов – модернизация рекреационной инфраструктуры Крыма и Краснодарского края дает хорошие перспективы.

Рынок внутреннего туризма после затяжной стагнации выходит на стадию роста. Однако использованию потенциала мешает изношенность туристической инфраструктуры и неэффективность используемых бизнес-моделей.

Чтобы соответствовать возросшим требованиям туристов и быть привлекательными для инвестирования, российские курорты должны пройти процесс адаптации к новым условиям рынка, когда конкурировать приходится не только внутри региона, но и на федеральном и международном уровне. В зависимости от эффективности существующего бизнеса, конкурентной позиции на рынке, доступности инвестиций возможна реализация различных стратегий развития как на основе частичного изменения функционального наполнения и переработки маркетинговой стратегии, что можно определить термином «концепция», так и путем полной реструктуризации бизнеса и изменения профиля площадки.

К числу основных бизнес-проблем, которые могут быть решены в процессе реконцепции и редевелопмента площадки, могут быть отнесены снижение среднего чека на одного клиента, высокая стоимость оперирования, низкие объемы продаж. В этом случае необходимы пересмотр функционального наполнения проекта, диверсификация продуктового портфеля, повышение эффективности эксплуатации. Объем инвестиций может составлять от 10 до 50% от стоимости строительства объекта.

Так, в 2014 году в Санкт-Петербурге был запущен проект развития горнолыжного комплекса «Охта-парк», который предусматривал создание полноценного городского курорта на месте морально устаревшей учебной базы горнолыжного спорта. Нами был разработан проект комплексного развития, включая реконструкцию склонов с увеличением перепада высот и профилей склонов, замену канатных дорог, создание разнообразной туристической инфраструктуры – рестораны, центры развлечений, спа-комплекс, коттеджный поселок для отдыхающих. Особенностью проекта стало сохранение первоначальной функции – обеспечения учебно-тренировочного процесса детской горнолыжной школы с органичным включением ее в общую концепцию проекта.

Значимость ранних стадий высока в любом инвестиционном проекте, однако в ситуации развития действующих объектов она принимает особенное значение, так как требует глубокого анализа текущего состояния, сильных и слабых сторон, ограничений площадки. В редевелопменте большую роль приобретает сочетание организационного консалтинга и способности создания бизнес-обоснованных проектных решений. В процессе корректировки функционального наполнения, введения новых и реконструкции старых объектов проектировщик должен обеспечить поддержку правильных сценариев потребительского поведения на уровне архитектурных и планировочных решений. Отдельной задачей должна быть увязка технико-экономических параметров объекта с маркетинговой стратегией и существующими ограничениями.

К примеру, в практике ООО «Росинжиниринг Проект» был проект редевелопмента территории санатория С. Орджоникидзе в Сочи. Для верхнего парка, отделения санатория «Чайка», по желанию заказчика был разработан проект комплекса резиденций от 800 до 1500 кв. м, ориентированных на сверхпремиальный сегмент. Однако при расчете финансовой модели с вводом допущений относительно размера сегмента потенциальных потребителей и их требований к подобным объектам недвижимости стала очевидна неокупаемость проекта в ожидаемый период, что повлекло пересмотр архитектурной и планировочной концепции в пользу комплекса апартаментов.

При корректировке концепции строительства ГЛК «Манжерок» мы столкнулись с проблемой наличия объектов незавершенного строительства – фундамента и первого этажа сервисного центра площадью 2500 кв. м. Затраты на экскавацию и утилизацию фундамента при расчете оказались неподъемными в существующих ограничениях бюджета, ситуация осложнялась тем, что проведенные маркетинговые исследования демонстрировали профицит потенциальных площадей сервисного центра при сохранении его функциональной специализации (прокат, инструкторские, ресторан, кассовый зал). Было принято решение снизить высотность сервисного центра, облегчить тип конструкций второго этажа, сократив тем самым объем инвестиций, а также ввести дополнительные функции, обеспечивающие загрузку центра (детский центр, зрительный зал, тренажерный зал). Сама территория курорта также получила дополнительное функционирование, позволяющее курорту быть привлекательным в течение всего года и для различных групп туристов.

Анализируя рынок курортной недвижимости Российской Федерации, мы видим широкие перспективы по восстановлению рекреационной инфраструктуры территории и созданию новых курортных объектов. Особое внимание стоит уделить созданию многофункциональных проектов, которые сочетают в себе объекты с разным сроком окупаемости и капитальных затрат, как, например, аквапарк и гостиница, горнолыжный центр и коттеджный поселок. Такой подход позволяет сбалансировать экономическую модель и обеспечить высокие показатели доходности эксплуатации.

Перспективное изображение Российской промышленной зоны в Египте


Заключение


Сейчас рынок капитальных инвестиций переживает непростые времена. Однако в условиях, когда ограничены ресурсы, особенно важно помнить не только о цене, но и о ценности предложения. Стоимость строительства напрямую зависит от качества проектных решений, и мнимая экономия на проектировании и изысканиях может обернуться значительными потерями при строительстве, мы это хорошо понимаем, так как зачастую сами строим то, что проектируем. В свою очередь эффективность проектных решений зависит от глубины понимания бизнеса клиента, поэтому мы сейчас развиваем консалтинговое направление для проектов комплексного развития территорий, позволяющее нам вместе с клиентом на самом раннем этапе выработать эффективную бизнес-идею проекта, а затем реализовать ее в проектных решениях, что позволяет достичь максимальной эффективности инвестиций.

Мы уверены, что текущая ситуация – это очередной этап развития для нас, шаг к повышению нашей эффективности через развитие способности адаптироваться к проектам разного масштаба.



Архив журнала "Управление развитием территории", № 2/2016 г.