01.12.2015

Альбом нового облика Одинцово – инновационный подход к разработке стратегических документов

Авторы статьи: Финогенов Антон Владимирович, градостроитель, специалист по региональной экономике, консультант в сфере реализации крупных девелоперских проектов, профессор международной академии архитектуры (МААМ), член межведомственной рабочей группы по социально-экономическому развитию городских агломераций при Министерстве экономического развития Российской Федерации, в 2010 г. основал и возглавил ООО «Институт территориального планирования «Урбаника». Захарова Мария Игоревна - занимается исследовательской и проектной деятельностью в области городского планирования, участник конференций, в том числе международных (International Seminar of Urban Form 2014, Португалия), автор ряда научных публикаций, в течение 2014 – 2015 гг. работала архитектором в ООО «Институт территориального планирования «Урбаника», сейчас занимается исследованиями по качеству жилой среды и транзитно-ориентированному проектированию городов. Горохов Данила Евгеньевич - специалист по транспорту ООО «Институт территориального планирования «Урбаника».


Введение


Девелоперский бум последних 15-ти лет в Московской агломерации привел к тому, что для многих подмосковных городов близость к Москве уже является фактором не улучшения, а ухудшения качества жизни. Расцвет низкокачественного типового жилищного строительства, застройка бывших земель сельскохозяйственного назначения, размещение складов и гипермаркетов, ориентированных на транзит, без компенсирующих транспортных мероприятий, острый недостаток полноценных мест досуга, отдыха и занятости, низкая транспортная доступность и отсутствие качественной альтернативы автомобилю – типичные проблемы соседства со столичной границей.

Одинцово на протяжении всей своей истории был зеленым и комфортным городом с образованным населением и высоким уровнем развития инфраструктуры. Традиционно Одинцово позиционировался как экологически чистый район, поскольку окружен лесными массивами и имеет множество зеленых зон, водоемов на территории города. Этот образ до сих пор сохранился в представлении коренных жителей Одинцово.

Однако последние 15 лет город стремительно терял свою идентичность и комфорт, все больше выполняя функцию отдаленного спального района Москвы. Более того, ближайшие планы по высокоэтажной уплотнительной застройке, провозглашенные в документации по планировке территории, обещают рост населения города более чем в два раза, что может привести к инфраструктурному коллапсу, социальному кризису и окончательно лишить город возможности создания благоприятной и качественной среды.

Основная задача альбома нового облика – скорректировать существующие тенденции развития города Одинцово и использовать во благо близость к крупнейшему мегаполису Европы, сохраняя при этом ряд преимуществ жизни в малом городе – пешеходный масштаб города, комфорт, безопасность, экологичность и более тесные городские социальные связи. В результате альбом должен стать не только описанием конкретных решений по благоустройству города, но и основой для рабочей градостроительной модели принципиального повышения качества жизни горожан.

Проект был разработан междисциплинарной командой профессионалов, благодаря чему градостроительные и архитектурные разделы были дополнены разделами по брендингу города, созданию аутентичной системы вывесок, рекламных конструкций и городской навигации, уличному искусству и архитектурному освещению, что позволило сформировать действительно комплексное видение развития Одинцово и дать конкретные предложения в разрезе каждой тематики.


Аудит городской среды как основа для формирования проектных предложений


Процессу разработки проектных решений предшествовал комплексный аудит городской среды, начавшийся с длительных полевых исследований, во время которых команде удалось буквальным образом обойти пешком весь город. Параллельно проводилось и социологическое исследование – глубинные интервью с горожанами позволили выявить несколько ключевых проблем развития города, такие как проблема барьеров – с пространственной точки зрения город разделен на несколько больших микрорайонов, границы между которыми (железная дорога, Можайское шоссе, промышленные зоны) часто сложно преодолеть; размытая идентичность – люди, проживающие в периферийных микрорайонах города, не воспринимают себя жителями Одинцово, а скорее воспринимают себя более абстрактно – жителями Подмосковья или ближнего «Замкадья», что работает против имиджа города как самодостаточного места жизни; транзитность – город воспринимается как транзитный пункт для людей, грузов по направлению в Москву. Отсюда следует еще одна важная задача – удержание населения для потребления услуг в центрах и подцентрах города посредством создания качественной и разнообразной городской среды.

Одним из основных методов анализа городской среды, применяемых в исследовании всех систем Одинцово, стал метод рейтингования, когда на основе определенных критериев выделялись группы качества среды или определенные элементы городской инфраструктуры. Таким образом, происходила группировка территорий и объектов по схожим признакам, что позволило разработать дифференцированные проектные предложения исходя из индивидуальных характеристик среды.

Аудит жилых микрорайонов

Жилая среда Одинцово развивается по стандартному для Подмосковья сценарию – происходит повсеместная уплотнительная точечная застройка сложившихся кварталов, существующая застройка выше 5 этажей частично подвергается низкокачественной реконструкции фасадов, происходит застройка свободных территорий, что приводит к возникновению все новых жилых анклавов. Кроме того, в городских проектах планировки, принятых в 2007-2012 годах, была закреплена модель, по которой осуществлялся снос почти всей многоквартирной застройки до пяти этажей за счет инвестора, что предполагало замену застройки жилыми домами с высотностью 20-25 этажей.

В ходе анализа было изучено устройство каждого микрорайона Одинцово, был создан рейтинг качества среды микрорайонов, критериями которого явились транспортная доступность, качество проектов и степень износа домов, уровень благоустройства дворовой территории, организация парковок, средний уровень благосостояния и самоорганизации жителей, безопасность и экологическая обстановка. Рейтинг стал основой для формулирования не только общегородских, но и локальных градостроительных политик по развитию каждого из типов городского пространства.

Аудит доступности социальных сервисов

В связи с активным жилищным строительством в Одинцово новые и строящиеся жилые комплексы были отдельно оценены по единой шкале для выявления слабых сторон проектов и возможностей улучшения среды, в том числе для выявления внутренних резервов. В данному случае критериями стали плотность застройки, наличие социальной инфраструктуры, количество парковочных мест, торговых объектов, наличие остановок общественного транспорта, «обжитость района» (интеграция с другими жилыми группами), наличие заборов/коридоров инженерных коммуникаций и других барьеров на территории.

Для того чтобы оценить масштабы будущей застройки существующих жилых микрорайонов, были проанализированы утвержденные проекты планировки на территории Одинцово по основным технико-экономическим показателям, таким как прирост жилого фонда, прирост населения по районам, количество мест в школах и детских садах, количество парковочных мест. В результате было выявлено, что реализация проектов планировки с большой вероятностью приведет к удвоению численности населения города и ухудшению качества жизни, т.к. заложенные в генеральном плане Одинцовского городского поселения инфраструктурные решения не рассчитаны на покрытие возрастающих нагрузок, необходимо принятие принципиального решения – либо корректировка проектов планировки, либо реализация дополнительных долгосрочных государственно-частных проектов в сфере инфраструктуры. В рамках альбома необходимо было предложить концептуальные решения для реализации обоих сценариев, которые подробно описаны ниже по тексту.

Аудит доступности существующих социальных сервисов был проведен на основе нормативного количества мест в детских садах, школах, поликлиниках и больницах Московской области на 1000 человек для каждого микрорайона Одинцово, в ходе чего были выявлены зоны наименьшей обеспеченности, требующие первоочередного вмешательства со стороны муниципалитета. Мы также не могли обойти и тему качества социальной инфраструктуры, т.к. хорошая пешеходная доступность еще не означает, что человек сможет получить качественную услугу на территории города, не выезжая для этого в Москву.

Наличие разнообразной торговой инфраструктуры является еще одним слагаемым комфортной жизни без необходимости дальних поездок за покупками. Существующие торговые центры были выделены в группы по критериям транспортной доступности, количества парковочных мест, архитектурному облику, наличию и формату якорных арендаторов, качеству объектов общественного питания на территории комплекса. В ходе рейтингования было выявлено, что в городе всего три ТЦ высокого качества, только один из них не транзитный (ТЦ «О’Парк»). Другая проблема: многим ТЦ не хватает разнообразия сервисов, ни один из них не является общественным пространством.

В отношении планируемых к постройке ТЦ можно сказать, что самые крупные из них рассчитаны на транзитные потоки и жителей всей агломерации, а находящиеся в непосредственной ткани города имеют такие проектные площади, что станут центрами окружающих микрорайонов, но не всего города.

Промышленные территории занимают немалую площадь города Одинцово, и в их оценке был также использован метод рейтингования с целью выявления зон с наибольшим потенциалом для редевелопмента. Группы качества были выделены по следующим критериям: средняя оценка финансового состояния по предприятиям на территории, стоимость аренды, соотношение прибыльных и неприбыльных территорий, соотношение занятых и свободных территорий. По итогам оценки сделан вывод, что новые проекты целесообразнее начинать на территории Южной промзоны, где есть потенциал консолидации с прилежащими магистралями и освобождающимися землями (земли Министерства обороны РФ).

Согласно статистике Одинцово имеет максимально высокий уровень автомобилизации населения для России – около 943 автомобиля на 1000 человек (реальная цифра – около 400-500 авто на 1000 человек), поэтому анализ транспортной системы занял важное место в подготовке альбома. Аудит транспортной инфраструктуры был проведен в три этапа: на первом этапе проведен предварительный анализ территории с помощью картографических сервисов с целью выявления особенностей и проблемных точек города, на втором – натурное обследование на местности в сочетании с опросом различных групп жителей для выявления транспортного поведения, на третьем – дальнейший анализ транспортной системы с помощью картографических сервисов и специализированных сайтов.

Аудит улично-дорожной сети и инфраструктуры для пешеходов

Аудит транспортной системы выявил три основных проблемы. Во-первых, существует конфликт между пешеходной и автомобильной инфраструктурой – места, где два вида потоков имеют высокую интенсивность и пересекаются, нуждаются в переосмыслении. Во-вторых, низкое качество пешеходной инфраструктуры – выделены отдельные кварталы и районы города, которые, с одной стороны, востребованы с точки зрения пешеходного движения, с другой, недостаточно оборудованы с точки зрения инфраструктуры – наличие тротуаров, качество покрытия, освещение, общая безопасность и комфортность передвижения. Такие зоны стали основой для проектирования конкретных общественных пространств – пешеходных бульваров. В-третьих, были выявлены основные места транспортных заторов, в которых автомобильный поток не соответствует пропускной способности узла или места, в которых движение на узле является опасным из-за отсутствия развязок или правильной организации дорожного движения.

Анализ существующей ситуации с парковками также выявил ряд проблем: за счет плохо организованных параллельных парковок значительно снижается пропускная способность улиц, возникает конфликт с пешеходным движением (парковки на тротуаре). Кроме того, зачастую имеет место неэффективное использование парковочной инфраструктуры – гаражные кооперативы, полуподземные паркинги с неиспользуемой крышей, расположенные во дворах, которые могли бы стать местами отдыха горожан.

Работа по транспортному блоку происходила совместно со специалистами Центра исследований транспортных проблем мегаполисов Высшей школы экономики.


Формирование общего видения развития города


На основании аудита можно сделать вывод, что в городе наблюдается дефицит разнообразия среды в самом широком смысле этого слова – начиная от недостатка рабочих мест и объектов социальной инфраструктуры, заканчивая разнообразием развлечений и торговли. Вместо того чтобы использовать внутренние ресурсы развития, город движется к транзитной модели – большая часть жилья используется только как место для сна, люди предпочитают работать, отдыхать и развлекаться в Москве, и город не может предоставить этому образу жизни качественную альтернативу. Жителями более отдаленных населенных пунктов Московской области Одинцово используется как пересадочный узел, многие доезжают до Одинцово на машине, оставляют ее на улицах города или неподалеку от вокзала и едут в Москву на электричке.

Стратегия развития бульвара Любы Новоселовой (перспективный вид улицы глазами пешеходов)

Идея формирования самостоятельного, комфортного и конкурентоспособного города в противопоставлении развитию в логике отдаленного спального района Москвы подразумевает под собой решение нескольких важных задач. Первая – формирование транспортной стратегии, направленной на снижение транзитности города и кардинальное повышение привлекательности общественного транспорта для жителей города, как основа решения проблем парковки и пробок внутри города. Вторая – появление на территории города новых деловых, торгово-развлекательных и культурных функций. Третья – развитие качественной, комфортной и современной жилой среды в рамках реконструкции существующей и создания новой жилой застройки. И, наконец, четвертая задача – развитие общественных пространств вкупе с развитием зеленого и водного каркасов города, потенциал которых пока используется на 20%.


Краткий разбор «подстратегий» развития города


Идеология новой транспортной системы


Одна из самых очевидных и видимых транспортных проблем Одинцово – отсутствие связности отдельных районов и заторы на дорогах. Проведенный анализ дал понять, что данная ситуация складывается из нескольких составных проблем: транзитность Одинцово (Северный обход является платным, а по Минскому шоссе интуитивно ехать чуть дольше); маятниковая миграция жителей области в город и обратно на автомобилях (электрички переполнены, автобусы стоят в пробках вместе с автомобилями – что побуждает еще большее количество людей пересаживаться на личные автомобили); массовое строительство высоток в Одинцово без обеспечения общественным транспортом и дорогами (поселок ВНИИССОК, Трехгорка).

Для составной проблемы необходимо было разработать комплексное решение, в основу которого легла идеология новой транспортной системы города Одинцово. Одна из главных составляющих – утверждение транспортной политики, направленной на приоритет пешехода в городе, и использование общественного транспорта, а также огласка этих планов, работа с населением. Этот процесс должен подкреплять все остальные инфраструктурные изменения. Вместе с этим должно происходить развитие всех видов общественного транспорта (для внутригородских связей, связей с крупнейшими окружающими городами Московской области, агломерационных связей), повышение уровня комфорта в общественном транспорте для создания достойной альтернативы автомобилю. Должен обеспечиваться приоритет общественного транспорта во внутригородском сообщении и комфортные подходы к остановкам в любое время года.

Для демотивации проезда транзитного транспорта через город необходимо принимать меры по успокоению движения на Можайском шоссе и других улицах. Это будет подспорьем развитию пешеходного сообщения, безбарьерной среды, общественных пространств, инфраструктуры для велосипедного движения.

Решать проблему огромного количества машин в городе, конечно, нужно не только мотивацией транспортного поведения, ориентированного на пользование общественного транспорта и ходьбу пешком, но и введением новой «трехуровневой» парковочной политики (парковка в подземных и/или стилобатных паркингах плюс подземные парковки под дворами; упорядоченная парковка вдоль улиц; «периферийные паркинги»). Должен продвигаться принцип совместного пользования паркингами у коммерческих объектов – использование паркинга клиентами объекта в дневные часы и жителями близлежащих жилых районов – в вечерние и ночные.

Также в составе проекта были сделаны детальные предложения преобразования нескольких улиц: Можайское шоссе, бульвар Любы Новоселовой, ул. Маршала Неделина.


Развитие пешеходных бульваров


В ходе работы нами был предложен каркас пешеходных путей, который максимально основывается на существующих «народных тропах» города, связывая воедино большую часть точек притяжения в городе и на его границах, также задействуя и соседствующие территории – железнодорожную станцию Внуково, Сколково и др.


Развитие торгового квартала и ТПУ


Торговый квартал – это зона, тяготеющая к нынешнему вокзалу на станции Одинцово, в том числе так называемый «Одинцовский Арбат». Станция Одинцово является одной из самых активных точек города, однако не приспособлена как для нынешних пассажирских потоков, так и в принципе для связи жилых районов Одинцово по обе стороны железной дороги.

С учетом того что уже давно обсуждается реконструкция станции в рамках программы создания транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на территории Московской области, проработка концепции ТПУ Одинцово (главных «ворот» города) получила высокий приоритет в проекте. В процессе разработке альбома были созданы два варианта организации ТПУ Одинцово, которые отвечали следующим общим принципам: удобство и минимальное время пересадки с одного маршрута на другой, соединение жилых районов по разные стороны от железной дороги, наличие ясных и комфортных пешеходных коммуникаций, перехватывающих парковок для автомобилей и велосипедистов, понятной навигации, комфортная инфраструктура для ожидания поезда (крытые перроны и переходы), создание открытого общественного пространства в составе ТПУ для активизации круглосуточной жизни места. Важным стал и раздел по капитализации ТПУ: встроенные торговые, гостиничные функции; в перспективе – развитие на основе ТПУ полноценного центра деловой активности.

Развитие ТПУ Одинцово (вид сверху)

Развитие зеленого каркаса и центрального парка


Одной из особенностей Одинцово является большое количество зеленых зон, главная из которых расположена в центре и образует зеленое «сердце» города. Слабой стороной является недостаточная ухоженность зеленых пространств и отсутствие функционального наполнения в парках.

В связи с этим в проекте совместно с архитектурным бюро «Яузапроект» прорабатывалась как общая стратегия развития зеленых зон, связанных между собой пешеходными бульварами, так и отдельные парки с переосмыслением пешеходных путей, функционального наполнения, построек и организации пространств, а также связи пространств в структуре города. Центральный парк в проекте становится основным центром деловой, культурной и спортивной жизни – этому будут способствовать библиотека нового типа, выставочные пространства, офисные площади, новый культурный центр и небольшой стадион.

Типология основных зон развития на территории "Центрального парка". Схема авторства Архитектурного бюро "Яузапроект"


Реконструкция жилых микрорайонов Одинцово


Предложения по реконструкции жилых микрорайонов основывались на детальном анализе утвержденных проектов планировки территории. Как и во многих других городах ближнего Подмосковья с растущим населением, в проекты была заложена реконструкция микрорайонов путем сноса пятиэтажных домов и строительства на их месте высокоплотных многоэтажных жилых комплексов. Чтобы сохранить историческую аутентичность Одинцово и добиться повышения, а не понижения качества городской среды, в нашем проекте предлагается реконструкция домов с сохранением средней этажности (5-9 этажей) и разделением существующих кварталов большого размера на более проницаемые части, в результате чего появляется возможность выделить и застроить малоиспользуемые территории внутри квартала и создать новые полноценные живые улицы. Концепция развития микрорайонов предусматривает также создание современной парковки разных форматов и распределенной модели социальной инфраструктуры с расположением малых детских садов, поликлиник и других объектов в первых этажах жилых зданий. Важно, что предлагаемая концепция застройки предполагает сохранение исходных требований инвесторов по объемам нового строительства жилья, что делает такие предложения инвестиционно реализуемыми уже сейчас. То есть предлагается не схема «за все хорошее против всего плохого», а реальный компромисс между интересами девелопера и населения.


Развитие локальных центров


В виду того что с точки зрения пространственной организации Одинцово является рассредоточенным городом с дефицитом связности районов, одна из важных задач – выделение локальных центров как в структуре основной части города (к примеру, бульвар Маршала Крылова), так и на периферийных территориях и анклавах (Трехгорка, ВНИИССОК, Немчиновка, «Одинцово-парк» и другие). В рамках стратегии развития локальных центров предлагается развитие общественных пространств нового типа, создание общественных центров на базе школ, библиотек, формирование локальных городских сообществ и поощрение инициатив жителей, создание идентичности анклавов города за счет проработки уникальной тематики дизайна фасадов, автобусных и ж/д остановок, малых форм, ландшафтного благоустройства.

Стратегия преобразования микрорайона № 1


Развитие промышленных территорий


Из шести промышленных зон наиболее вероятной для масштабного редевелопмента и ревитализации является так называемая Южная промзона – обширная территория, ограниченная Минским шоссе с юга, железной дорогой белорусского направления – с севера, технологической железнодорожной веткой – с запада, соседствующая с 8 микрорайоном города на востоке. В рамках проекта был разработан мастер-план этой территории с возможной планировкой, учитывающей пешеходные бульвары, автобусные маршруты, существующие жилые кварталы (Военный городок), связь с соседними территориями и другие особенности. Также было продумано функциональное наполнение – предложены гостиничные, торговые зоны, новый транспортно-пересадочный узел (при условии организации движения через Одинцово в аэропорт Внуково), территория под бизнес-центры, новый технопарк, конференц-центр, развитие жилой функции и рекреации вдоль жилой зоны (линейный парк).

Реконструкция микрорайона № 2. Дворовое пространство


Заключение


При создании альбома нового облика важную часть составила разработка конкретных шагов реализации, без которых невозможно существование качественного стратегического документа. Одним из важнейших шагов является закрепление предложений альбома в градостроительной документации всех уровней – генеральном плане, правилах землепользования и застройки, проектах планировки территорий отдельных микрорайонов и проектов благоустройства.

В отношении последних важным шагом стала разработка отдельного документа – Стандарта качества городской среды Одинцово, который представляет «настольную книгу» для управленца, планировщика и других специалистов, описывая рекомендуемые подходы к благоустройству улиц, общественных пространств и дворов жилых микрорайонов в опоре на лучшие примеры российской и зарубежной практики.

Таким образом, альбом сможет стать фундаментом для будущего развития города и создания привлекательной среды нового уровня качества, формирующей новое поколение горожан, которые создадут сильный и конкурентоспособный «положительный бренд» города.

Опыт разработки альбома нового облика Одинцово показал, что далеко не всегда насущные проблемы города можно качественно выявить и решить в рамках стандартных документов территориального планирования, которые зачастую поощряют разбалансированность городского развития. Подобные стратегические документы (или мастер-планы, разрабатываемые за рубежом) определяют видение будущего развития города с использованием всех потенциальных ресурсов и набор стратегий, используют технологии, которые позволяют наиболее ярко продемонстрировать это видение власти, населению и бизнесу, а значит с большей вероятностью реализовать. Такие стратегии не могут иметь цель реализации в полном и точном виде, но должны определять наиболее благоприятное и желательное направление – вектор развития города – базовые политики развития и транслировать его на максимально понятном языке всем участникам процесса городских преобразований.


Архив журнала "Управление развитием территории", № 4/2016.