06.07.2015

Многоквартирный дом как имущественно-правовой и социальный институт

Автор статьи: Юрий Викторович Павленков - генеральный директор НП ЭУН «Индустрия Сервейинг». Член Экспертного совета Комитета ГД РФ по энергетике, Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, отделения по энергосберегающим технологиям «Деловая Россия». Автор более 60 публикаций по вопросам развития жилой недвижимости: профессиональных стандартов, методики оценки эффективности деятельности управляющих ЖН. Разработчик Концепции комплексной энергоэффективной реновации ОЖН и коммунальной инфраструктуры в МО с созданием отраслевого института развития.


«Совладелец многоквартирного жилья в России

не обязан быть профессионалом в его управлении»

cентенция, отвергающая постулаты

действующего Жилищного кодекса


Минуло 10 лет с момента принятия Жилищного кодекса России и четверть века с начала свободной приватизации жилья в многоквартирных домах. К 2015 году уже 87% жилищного фонда страны стало частной собственностью, из которых 84% – в результате объявленной приватизации.

Многочисленные законодательные поправки и изменения, принятые за истекший период в гражданском и жилищном законодательстве, не позволили тем не менее построить в жилищной сфере отношения, непротиворечивые по форме и работоспособные по функциям и механизмам регулирования. Законодательные коллизии в жилищном праве и смежном регулировании на практике воспроизводят бесконечные проблемы и конфликтную среду, вынуждая собственников и профессиональных участников натыкаться на острые гражданско-правовые, административные и экономические рифы.

В течение последних 25 лет многоквартирный дом (далее – МКД) в России претерпевал и претерпевает правовую, содержательную, технологическую эволюцию и представления собственников, нанимателей, участников профессиональной и предпринимательской деятельности о нём как об особом, сложном виде недвижимости – жилом конгломерате (определение принадлежит В.С. Самошину – признанному эксперту в области жилой недвижимости) – и одном из главных элементов муниципального хозяйствования. Между тем, многоквартирный дом (содержательно более точно – многоквартирное совладение, кондоминиум (лат. con – вместе и dominium – владение) – совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, но также и другим недвижимым имуществом. Понятие «кондоминиум» получило большое распространение в ряде государств, в частности в США – (https://ru.wikipedia.org/), присутствовал в российском праве до отмены закона «О ТСЖ» принятием Жилищного кодекса РФ) – существовал в России до принятия ЖК РФ) заключает в себе одновременно несколько сущностей:

а) объект недвижимого имущества как сложный объект прав, состоящий из права на жилые (нежилые) помещения и права на долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственников помещений, включая земельный участок и элементы общедомовой инфраструктуры, в совокупности образующих единый земельно-имущественный комплекс;

б) инженерно-технический объект, нуждающийся в квалифицированном обеспечении работоспособности и воспроизводства всех его элементов и систем, гарантирующих безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц;

в) объект кадастрового, технического, имущественного и стоимостного учёта в экономике муниципальных образований, в статистическом учёте и экономическом балансе страны;

г) социальный объект с особой системой общественных отношений.

Жилые многоквартирные совладения в России занимают существенную (от 35 до 60%) долю в структуре недвижимости муниципальных образований. При том что тенденции превышения ввода в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного жилья над малоэтажным в последние 25 лет устойчиво сохраняются.


Справка:

1. По данным Федеральной службы государственной статистики:

На конец 2012 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3349 млн кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях – 2426 млн кв. метров (72% общей площади), в сельской местности – 923 млн кв. метров (28% общей площади).

http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing/#

2. По данным Минрегиона России, по состоянию на 1 января 2010 года количество многоквартирных домов составило 2544971 ед. при общей площади 2104516 тыс. кв. метров http://www.gkh.ru/regulations/27958/ (последние устные сообщения представителей Минстроя отличаются от официально опубликованных ранее данных).


Перечисленные имманентные и внешние качества жилого многоквартирного совладения с множественностью лиц – правообладателей формируют особую природу отношений как внутри социально-имущественного конгломерата, так и с многочисленными сторонними участниками, потому требуют соответствующих регламентов и правил регулирования, стандартов управления и инструментов социальной настройки, практически не урегулированных федеральным законодательством.

Средства и методы регулирования отношений внутри многоквартирного совладения, в том числе в связи с необходимостью его полноценного встраивания в экономику муниципалитетов, регионов и страны в целом, нуждаются в систематизации понятийного, правового и организационно-методологического аппарата, но также и в дополнительной коррекции нормативно-правовых актов. Следствием выполнения данной работы должно стать окончательное признание и правовое оформление институционального статуса многоквартирного совладения как единого объекта недвижимости (единого земельно-имущественного комплекса) в общей правовой и социально-экономической структуре недвижимости страны.

Актуальность задачи правовой и организационно-экономической институционализации многоквартирного совладения обусловлена следующими важными предпосылками:

1. Необходимостью выработки единых подходов и требований к правилам, регламентам и процедурам определения и формирования состава общего имущества МКД, а также к кадастровому, техническому, налоговому учёту и процедурам регистрации имущественных прав совладельцев общего имущества МКД, включая регистрацию доли в праве на общее имущество многоквартирных совладений на всей территории Российской Федерации. Проведение комплексных кадастровых работ в субъектах РФ во многом способствует решению задачи сплошного кадастрового учёта и регистрации прав в многоквартирных совладениях на обязательных, а не инициативных основаниях.


Справка:

«Продолжается работа, направленная на закрепление прав собственности на общее имущество в многоквартирных домах, включая права собственности на земельные участки. В субъектах Российской Федерации утверждены графики проведения до 1 января 2016 года в границах муниципальных образований, получивших финансовую поддержку за счет средств Фонда, работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу). Всего в период 2008-2013 годов уже проведен государственный кадастровый учет земельных участков, расположенных под 250 тыс. многоквартирными домами». Источник: «Долгосрочная программа деятельности и развития государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на период до 2018 года».


2. Изменениями в подходах и принципах налогообложения недвижимости, в том числе многоквартирной, связанными с переходом от инвентаризационной оценки стоимости объектов налогообложения к кадастровой. В этой связи предстоит определиться с критериями, параметрами, характеристиками и факторами, учитываемыми при проведении кадастровой оценки и установлении величины налоговой базы для имущественного налога в многоквартирных совладениях.

3. Введением федеральных и региональных требований по обязательному финансовому участию собственников помещений в программах капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, в отношении которого не проведен кадастровый и имущественный учёт, техническое обследование и объективная оценка стоимости такого ремонта.

4. Принятыми изменениями в Гражданском кодексе и готовящимися правовыми и организационно-структурными изменениями в вопросах кадастрового учёта и регистрации прав не недвижимое имущество в концепции проекта закона «О государственной регистрации недвижимости».

5. Отсутствием в единой государственной информационной системе (в том числе в статистическом учёте) достоверной, актуальной и юридически значимой информации о кадастровом, имущественном, техническом, стоимостном учёте и состоянии жилых многоквартирных кондоминиумов.

В силу особой правовой и социально-экономической природы жилых многоквартирных совладений, их высокой социальной значимости и большого числа вовлечённых в гражданско-правовые отношения участников задачи комплексного регулирования гражданского оборота и квалифицированного управления развитием объектов жилой недвижимости (сервейинга) требуют выхода на качественно новый – современный уровень.

Подобный опыт возможно было бы позаимствовать из зарубежных практик с развитыми правоотношениями в области жилой недвижимости. Однако неповторимая структура жилой многоквартирной недвижимости в сочетании с уникальными нормативно-правовыми, технико-экономическими условиями регулирования и особенностями функционирования административной системы в России вынуждают нас искать собственный путь развития.

Теория управления недвижимостью в самом упрощённом виде констатирует: для достижения нужного результата необходимо оказать соответствующее воздействие субъекта управления на объект управления. Несмотря на кажущуюся надуманность в вопросе – что же в многоквартирном доме является объектом воздействия (управления, санации, ремонта, реконструкции) в целях поддержания его потребительских качеств в нормативном состоянии (или улучшения) – не все участники гражданско-правовых отношений верно себе их представляют и реализуют как в организационно-правовом, так и в экономическом аспектах. Способствуют этому во многом нормативно-правовые и организационно-административные неопределённости и противоречия, требующие скорейшего исправления.


Совладение как технический, имущественно-правовой и экономический институт


В случае с многоквартирным совладением объектом воздействия (управления, санации, реконструкции, утилизации и других этапов жизненного цикла здания) являются не отдельные и самостоятельные части, а совокупность конструктивных элементов и инженерных систем – имущественно-правовой комплекс, сформированный и учтённый в государственном кадастре недвижимости и в отношении которого внесены соответствующие сведения в подраздел II-1 единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Мониторинг технического состояния и учёт иных характеристик и признаков общего имущества многоквартирного совладения формируют базу данных для его стоимостной (инвентаризационной, кадастровой) оценки. Данная правовая и организационная последовательность обретает особую важность в условиях перехода к налогу на недвижимое имущество от инвентаризационной оценки к кадастровой.


Справка:

Во время подготовки данного материала в СМИ появилось сообщение о принятии 14 мая 2015 года на Украине закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», согласно которому объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) является непредпринимательским обществом, права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, и его придомовая территория отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.

Документом также нормируется компетенция собрания совладельцев и порядок принятия ими решений по управлению многоквартирным домом. ОСМД освобождено от налогообложения, в связи с чем внесены изменения в Налоговый кодекс Украины. Закон вступает в силу с 1 июля 2015 года (http://www.survey-invest.com/na_ukoaine_prinyat_zakon_o_mnogokvartirnyh_sovladeniyah_/).

В жилищном законодательстве Казахстана также присутствует институт кондоминиума (http://tengrinews.kz/zakon/docs?ngr=Z970000094).


Таким образом, многоквартирное совладение (рис. 1) как имущественно-правовой, технический и экономический институт – это совокупность необходимых проектных, технических, кадастровых, имущественных и экономических сведений и документов, актов, решений и регистрационных записей, имеющих юридически значимый статус.

Многоквартирное совладение как имущественно-правовой и технический институт

Для совладельцев объектов жилой многоквартирной недвижимости и субъектов экономической деятельности – управляющих недвижимостью, поставщиков коммунальных ресурсов, эксплуатирующих, ремонтных, иных многочисленных подрядных организаций – объектом и предметом гражданско-правовых отношений (договоров управления (в том числе доверительного), подряда, поставок ресурсов и др.) является общее имущество совладения, сведения о котором и их обладателях юридически значимы.

Исполнение данного условия как обязательного при заключении договоров гражданско-правового характера между заказчиками (жилищных, коммунальных, эксплуатационных и иных) услуг и работ – совладельцами многоквартирного совладения и их исполнителями обеспечит взаимное соблюдение прав и защиту законных интересов всех участников данных отношений и устранит значительную часть возникающих споров.


Совладение как социальный и общественный институт


«У домов, как у людей, есть своя душа и свое лицо,

на котором отражается их внутренняя сущность»...

Александр Дюма


Законодатель при формировании понятийной, организационно-административной и экономической основы гражданско-правовых отношений в многоквартирном доме, видимо, не имел целостного представления об её идеальной модели и поэтому предложил обществу достаточно ограниченную и трудно применимую конструкцию. Жилищный и гражданский кодексы практически не регулируют общественные и социальные отношения, формирующиеся в многоквартирных совладениях.

Действующая модель отношений в многоквартирном совладении, основанная на главной вещи – жилом или нежилом помещении (в большинстве МКД в России вообще «оторваны» как объекты права от остального единого земельно-имущественного комплекса), искажает саму сущность такого явления, как многоквартирное совладение, формирует неверное представление о значении и взаимосвязи целого и частного.

Уязвимость данной конструкции выражается не только в правовом и организационном доминировании помещений (жилого (нежилого) над единым целым (земельно-имущественным комплексом), но, кроме того, в искажении правовой конструкции способов управления многоквартирным домом (Павленков Ю.В., Анализ конструкции процесса управления МКД, Смысловой и институциональный аспекты, представленные в Жилищном кодексе РФ, журнал «Управление многоквартирным домом», Москва, издание МЦФЭР, № 5, 2011 г.), не позволяя на практике реализовать ни один из способов управления в «чистом» виде – без нарушения норм права. Но главное – не позволяет гадкому утёнку (собственнику оторванного от общего имущества, в том числе от земельного участка, жилого/нежилого помещения) превратиться в прекрасного лебедя (полноправного совладельца жилого многоквартирного кондоминиума), способного в полной мере насладиться собственным водоёмом.

Предлагается рассмотреть альтернативную конструкцию реализации прав собственников в многоквартирном доме, основанную на приоритете права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном совладении, а право собственности на помещение (жилое и нежилое) становится вторичным – подчинённым по отношению к доле в общей собственности. Учреждение объединения совладельцев общей собственности – совладения (кондоминиума) в таком случае становится обязательным в каждом многоквартирном совладении с неоспоримым участием (обязательным членством – если сохраняется ТСЖ, ТСН) в нём всех совладельцев единого земельно-имущественного комплекса. Приобретение совладельцем доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном совладении (с процедурой идентификации помещения (жилого, нежилого) помещения) сопровождается одновременной обязательной процедурой приобретения участия (членства в ТСЖ, ТСН) в данном многоквартирном совладении.

Многоквартирное совладение (как институт, приходящий на смену декларативному жилищному объединению в нынешних формах товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, ранее – ЖК, ЖСК) в предложенном виде становится коллегиальным собственником единого земельно-имущественного комплекса, реализующим права владения, пользования и в установленных законами пределах распоряжения имуществом многоквартирного совладения. Высшим органом управления многоквартирным совладением, как и сегодня, является общее собрание совладельцев, которое определяет способ управления (управление эксплуатацией) и иные важные вопросы на основании Свода стандартов, правил, регламентов и процедур.

Большинство процессов по принятию и реализации коллегиальных решений в многоквартирном совладении обусловлены социально и организационно сложными и трудозатратными процедурами. В предложенной структуре Свод стандартов, правил, регламентов и процедур совладения представляет собой целевой социально-организационный комплекс по управлению отношениями, классифицированный по задачам и функциям и содержащий соответствующие требованиям законодательства и решаемым вопросам варианты и алгоритмы действий.

Построение данной системы управления отношениями в многоквартирном совладении предусматривает использование автоматизированных технологий, успешно применяемых в зарубежных практиках, существенно упрощающих проведение организационных мероприятий и обеспечивающих эффективность процессов управления недвижимостью.

Задачи комплексного развития жилой недвижимости в России требуют формирования прочного правового, информационного-технологического и экономического фундамента в виде синхронизированных между собой законодательных норм, профессиональных и иных стандартов, правил, процедур взаимодействия участников жилищных отношений.

В этой связи институционализация многоквартирного совладения как единого имущественно-правового и организационно-административного комплекса и экономической единицы позволит не только идентифицировать его с достаточным уровнем достоверности и верификации в государственном кадастровом, техническом, регистрационном, имущественном и налоговом учёте, но и устранить правовые коллизии и организационные противоречия, повсеместно возникающие на практике. Это также обеспечит вовлечение многоквартирного дома в квалифицированные и высокопрофессиональные экономические отношения и процессы, повысит качество управления и воспроизводства (санации, реновации, реконструкции) многоквартирных совладений как самостоятельных и полноценных экономических единиц, повысит правовую защищённость их совладельцев и сторонних участников экономической деятельности.

Многоквартирное совладение как социальный институт

В разработке и экспертизе нормативно-правовых актов в управлении недвижимостью участвуют профессиональные и предпринимательские объединения, работающие в том числе в системе торгово-промышленных палат. Их отраслевые подразделения достигают большей эффективности в предметных сферах деятельности в том случае, когда организуют тесное и постоянное взаимодействие на межотраслевом (междисциплинарном, смежном) уровне между комитетами различной направленности. Такую роль и функцию на высоком организационном уровне выполняет Комитет по предпринимательству в сфере экономики недвижимости федеральной Торгово-промышленной палаты. Необходимость в координации сотрудничества обусловлена и комплексным подходом в управлении развитием муниципальных образований, всё больше основывающимся на построении современных интегральных систем управления, обрабатывающих сведения технического учёта и инвентаризации, кадастровых инженеров, ГКН и реестров правообладателей, картографов, управляющих недвижимостью, оценщиков, риэлторов, нотариусов, налоговых органов, участников других сфер деятельности. Эти данные должны быть объективными, актуальными, доступными и юридически значимыми, именно они формируют целостную информационно-технологическую инфраструктуру – основу успешного экономического развития страны.


Архив журнала "Управление развитием территории", выпуск № 2/2015 г.