06.07.2015

Мегион – город для жизни

Авторы статьи: Пашнин Георгий Владимирович - руководитель проектов ИТП "Град", Семина Варвара Юрьевна - архитектор ИТП "Град".


11 февраля 2015 года в г. Москва в рамках IV Российского инвестиционно-строительного Форума были подведены итоги первого ежегодного Градостроительного конкурса Минстроя России. В номинации «Лучший генеральный план города» одержал победу генплан города Мегиона.

Документ территориального планирования был разработан ООО «ИТП «Град» в рамках пилотного комплексного проекта системы управления развитием территории городского округа г. Мегиона ХМАО – Югры и утверждён городской Думой 22.12.2014 г. Комплексный проект инициирован администрацией г. Мегиона в целях обеспечения благоприятного инвестиционного климата и улучшения среды жизнедеятельности за счёт полноты и непротиворечивости градостроительных решений и прав на недвижимость.

Перед проектировщиками в рамках проекта были поставлены задачи: взаимная гармонизация градостроительных решений; распределение территории города на земельные участки с установлением их разрешённого использования и ограничений; обеспечение полноты и актуальности данных государственного кадастра недвижимости (ГКН); повышение экономической эффективности использования территории; повышение доверия населения к власти и улучшение инвестиционного климата за счёт создания открытой и доступной на web-портале информации о современном состоянии территории, установленных правах и ограничениях её использования, а также о сформированных инвестиционных площадках.


Идеология, ценности, цели и стратегия

Основополагающую роль в формировании условий для повышения качества жизни в г. Мегионе играют региональные программы, принятые в целях реализации Стратегии ХМАО – Югры, которые предусматривают новое строительство, реконструкцию и модернизацию объектов регионального значения в Мегионе. В дополнение и во взаимосвязи с принятыми решениями регионального уровня в составе комплексного проекта разработана Стратегия социально-экономического развития города.

Стратегическая цель ориентирована на видение будущего Мегиона как одного из наиболее эффективно развивающихся индустриальных центров Югры, комфортного для жизни и ведения бизнеса. Для достижения цели Стратегией определены приоритеты:

– улучшение качества жизни населения;

– инфраструктурное развитие;

– признание и преумножение городских ценностей;

– совершенствование муниципального управления;

– повышение эффективности и конкурентоспособности экономики города.

По всему перечню стратегических задач определены индикаторы оценки эффективности их решения. Один из главных выводов – для всестороннего развития города необходима диверсификация экономики (без снижения занятости в нефтегазодобывающей отрасли) и значительное развитие культурной и социальной сфер, а значит необходимо создавать условия для увеличения численности населения, в первую очередь за счёт привлечения в город востребованных специалистов.


Обеспечение преемственности решений

Для достижения заявленных Стратегией целей местными нормативами градостроительного проектирования (МНГП) установлены расчётные показатели обеспеченности населения социально значимыми объектами (размещение которых предусматривается генеральным планом), а также доступности этих объектов до мест проживания. Синхронная подготовка трёх документов долгосрочного планирования обеспечила их взаимную согласованность, гармонизацию и преемственность благодаря организации работ в форме комплексного проекта:

– Стратегия определяет основные перспективные направления развития городского округа, в том числе прогнозируемые индикаторы по направлениям развития;

– МНГП устанавливают количественную взаимосвязь между целевыми показателями Стратегии и параметрами объектов местного значения;

– Генеральный план предусмотрел проектные решения по основным направлениям развития городского округа, предусмотренным Стратегией с учётом МНГП.

Эти три документа выражают единую систему приоритетов и измеримых целевых показателей желаемого и достижимого в будущем состояния экономики и городской среды. Прочная «сцепка» документов и их ключевая роль в управлении городом обусловлена как требованиями российского законодательства, так и объективными логическими и информационными связями между ними.

При разработке Стратегии Мегиона в составе показателей перспективного развития города были определены также и те, на основе которых устанавливаются значения расчетных показателей в МНГП. Так, например, в Стратегии на период до 2035 года определены:

― общая численность населения и показатели возрастной структуры (численность населения по возрастным группам, которые пользуются различными видами услуг);

― показатели желаемой обеспеченности населения различными услугами, которые зависят от объективных физических потребностей, а также от представления населения о надлежащем уровне комфорта (например, желаемый уровень потребления разных услуг и товаров, количество индивидуальных легковых автомобилей и т.д.);

― другие показатели (в зависимости от сущности стратегических целей развития города).


Использование данных ГКН. Система координат

Непременным условием обеспечения качества градостроительных решений является использование в работе актуальной легитимной базы данных государственного кадастра недвижимости. Для целей разработки генерального плана и документации по планировке территории были получены полная база данных ГКН в границах городского округа, а также база данных службы маркшейдеров ОАО «Славнефть-Мегионнефтегаз».

В результате одновременной разработки генерального плана и модернизации ИСОГД в рамках комплексного проекта администрации города удалось совершить переход от использования местной системы координат для ведения баз данных об объектах градостроительной деятельности и земельно-имущественных отношений в пользу системы координат, используемой Росреестром для ведения кадастра недвижимости.

Использование данных ГКН


Повышение качества среды жизнедеятельности

Важным преимуществом городской среды для развития общественных пространств является пешеходный масштаб города Мегиона. Однако общественные пространства города имеют прерывистый характер, сформированы не полностью. Этих территорий недостаточно для удовлетворения потребностей горожан в социальном пространстве, отсутствует важный элемент зелёного каркаса города – городской парк.

Основными мероприятиями, направленными на развитие городской среды, отражёнными в Стратегии и генеральном плане города Мегиона, являются:

― совершенствование системы общественных пространств за счёт развития непрерывной системы озеленения города, увеличения числа объектов, формирующих общественные пространства;

― благоустройство набережных реки Саймы и протоки Меги;

― развитие административно-общественных центров: вдоль главных улиц, в структуре жилых зон, в производственных и коммунально-складских территориях;

― упорядочение существующих производственных и коммунально-складских территорий, прилегающих к жилой застройке, и насыщение их коммерческими объектами малого и среднего бизнеса;

― регенерация существующего жилого фонда – реконструкция либо снос ветхого жилья и строительство новых благоустроенных жилых домов;

― создание комфортных дворовых пространств с площадками для игр, отдыха и хозяйственных целей;

― обеспечение жителей города стоянками для хранения индивидуального автотранспорта.


Набережная реки Сайма как главный приоритет развития городской среды

Качество жизни – это важнейший ресурс в глобальной конкуренции городов в борьбе за человека. Качество жизни определяется уровнем развитости и благоустроенности городской среды. Мегион, как и любой другой город, развивается в определённой экосистеме. Природные условия совместно с ресурсами территории составляют базовую основу городской среды и ее уникальной идентичности. Отличительной особенностью Мегиона является наличие внутри города реки Сайма, берега которой защищены застройкой от северных ветров и погодных инверсий.

Городская среда призвана формировать архитектурный облик города, делать его безопасным, социально и психологически комфортным, а значит, привлекательным для жизни. Поэтому важно понимать, что формирование городской среды основано не только на физическом, градостроительном планировании территорий общего пользования, но и на формировании внутри этой зоны социально комфортных условий, основанных на понятии «городской ментальности», благодаря которой человек ощущает себя жителем своего города, не испытывает острой потребности к миграции:

― городские ориентиры (символы города) – основные достопримечательности города, по которым его узнают даже за его пределами;

― городские маршруты – «общие» пути, основные улицы города;

― психологическое ядро – объекты, наиболее значимые для всех горожан и безошибочно узнаваемые ими.

Проектные решения генерального плана направлены на создание непрерывной системы озеленения с использованием сложившегося природного каркаса города, которая складывается из:

― озеленённых территорий общего пользования;

― озеленённых территорий ограниченного пользования (зелёные насаждения в жилой застройке на участках, учреждений здравоохранения, школ, детских садов);

― озеленённых территорий специального назначения (озеленение санитарно-защитных зон, придорожных полос).

Комплекс набережной реки Сайма

Главным городским ориентиром, символом города, местом притяжения горожан, к которому ведут все пешеходные маршруты Мегиона, является прогулочная зона вдоль реки Сайма. В соответствии с ориентирами, заданными муниципальной Стратегией и закреплёнными в МНГП, в рекреационной зоне генерального плана Мегиона берега Саймы должны быть благоустроены, чтобы сформировать вокруг существующего водоема полноценную набережную.

Набережные-бульвары создают благоприятные условия для пешеходов, и их зеленые коридоры, соседствуя с водой, стимулируют проветривание городской застройки. Облик городов, размещенных на берегах рек, во многом зависит от привлекательности набережных. Использование пластических свойств природных достоинств местности, сохранение ценных ландшафтных территорий позволяют создать взаимосвязанную систему озелененных и водных пространств, способствующую образованию цельных архитектурно-выразительных городских ансамблей.

Строительство набережных ведется с учетом будущего градостроительного использования окружающей территории, а планировка набережной увязывается с архитектурно-планировочным решением всего городского района. В разработанных в рамках комплексного проекта проектах планировки микрорайонов, окаймляющих набережную реки Сайма, запроектированы культурно-досуговые комплексы, школы, выставочные павильоны, торговые и спортивные объекты, которые смогут обеспечить информационное, культурное и социально интересное наполнение, сформированы и откорректированы линии пешеходного и велосипедного движения, подключающие будущую набережную к непрерывной системе общественных пространств города.

Благоустройство существующей территории не только сформирует полноценное ядро города, но и принесет экономическую выгоду для бюджета. Поскольку стоимость земли, а значит, и стоимость квадратного метра вокруг всеобщего места притяжения горожан значительно возрастет и будет ежегодно приносить доход.

Потеря городской идентичности отнимает у малого города возможность дальнейшего развития, поскольку лишает его одного из ключевых факторов конкурентоспособности. В случае, когда малый город находится в получасовой доступности от более крупного соседа (город Нижневартовск), это особенно резко может отразиться на его дальнейшем существовании.


Определение последовательности инвестиционного освоения территории

Определение последовательности инвестиционного освоения территории города Мегиона выполнялось на основе расчетных значений результирующего показателя, которым является рентабельность от продажи объектов нового строительства для каждой территории градостроительных преобразований. При этом была принята гипотеза о том, что территории с более высокими показателями потенциальной рентабельности будут осваиваться раньше, чем территории, для которых характерны более низкие показатели.

Таким образом, все планировочные элементы были упорядочены по убыванию расчетного показателя потенциальной рентабельности инвестиционного освоения. Затем полученная последовательность кварталов была разделена на несколько этапов инвестиционного освоения по пятилеткам. Объединение элементов в группы каждого из этапов выполнялось с учетом прогноза численности населения и ожидаемых темпов строительства на территории городского округа в течение рассматриваемого периода времени.

Проект планировки центральной части города Мегиона


Архив журнала "Управление развитием территории", № 1/2015 г.