06.07.2015

Генеральный план города Сургута

Автор статьи: Петрук Антон Владимирович – руководитель архитектурный группы ООО «ИТП «Град».


Проект-финалист Ежегодного градостроительного конкурса Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 2015 года «Генеральный план города Сургута» в номинации «Лучший генеральный план города».

Заказчик: Администрация города Сургута Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Разработчик: ООО «Институт территориального планирования «Град» (г. Омск).


Сургут – город окружного подчинения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, крупнейший промышленный и культурный центр, один из главных центров нефтедобывающей промышленности страны. Муниципальное образование город окружного значения Сургут имеет статус городского округа с находящимся в его составе населенным пунктом г. Сургутом. Населенный пункт г. Сургут является административным центром Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Город Сургут – крупный транспортный узел и населенный пункт – расположен на 700-м километре железнодорожной линии Тюмень – Сургут – Коротчаево Свердловской железной дороги с ответвлением на г. Уренгой. Через город проходит автомагистраль регионального значения Сургут – Нижневартовск, также есть связь с Ханты-Мансийском и Тюменью по федеральной автотрассе. В городе расположены международный аэропорт и речной порт. Развит трубопроводный транспорт (крупнейший узел нефте- и газопроводов).

Развитие современного города сопряжено с немалыми трудностями, множество факторов влияет на формирование городского пространства. С течением времени и развитием информационных технологий изменение землепользования в городе протекает все более динамично, перед органами местного самоуправления встают все новые задачи.

Одно из существенных отличий Сургута от городов средней полосы – наличие крупных месторождений нефти в регионе и, как следствие, ориентированность значительной части производств и занятого населения на данную сферу приложения труда. Развитие нефтедобывающей и энергетической отраслей остается основным фактором экономической стабильности города. В связи с этим существует большое количество ограничений, которые накладывает производственная и инженерная инфраструктура на территориальное развитие населенного пункта. Город опоясан сетями магистральных трубопроводов, воздушными линиями электропередач. Эти факторы создают серьезные препятствия на пути нового строительства.

Еще одной отличительной чертой Сургута является положительная динамика демографических маркеров. Анализ показателей рождаемости, смертности, естественного и миграционного прироста в городе Сургуте позволяет выделить отличительную особенность: за период с 2006 по 2012 гг. показатели рождаемости, естественного и миграционного прироста увеличивались с каждым годом (рис. 1). Кроме этого, эти показатели по городу Сургуту выше значений по ХМАО – Югре и по Российской Федерации. В то же время коэффициенты смертности по городскому округу имеют тенденцию к сокращению, они ниже среднероссийских значений показателя практически в два раза и, начиная с 2011 года, ниже среднерегионального уровня.

Динамика изменения численности населения за период 2006-2013 гг.

Механическое движение населения отличается устойчивостью процессов, что обусловлено спецификой Сургута как одного из наиболее привлекательных северных городов для мигрантов в трудоспособном возрасте, чему способствуют более высокий уровень заработной платы относительно среднероссийского уровня и относительно широкий спектр мер социальной поддержки.

Следует учитывать также и население, не зарегистрированное в установленном порядке и не отраженное в официальной статистике. Между тем эти люди являются потребителями ресурсов, создают нагрузку на социальные объекты, транспортную и инженерную инфраструктуры.

Администрация города поставила перед проектировщиками более сложную задачу, чем разработка традиционного генерального плана. Необходимо было создать систему управления развитием территории, разрешить действующие противоречия и выстроить ряд мероприятий, направленных на достижение целей, определенных стратегией социально-экономического развития (далее – ССЭР).

Разработка комплексного проекта выполняется в целях совершенствования всех процессов исполнения муниципальных функций органов местного самоуправления в области градостроительного и инвестиционного развития городского округа, оптимизации процедур межведомственного взаимодействия. Для достижения этих целей определены четыре направления работы: нормативно-правовое обеспечение, организационное и методическое обеспечение, информационное обеспечение, технологическое обеспечение.

Карта функциональных зон городского округа город Сургут

Работы в области нормативно-правового обеспечения выполняются для исключения пробелов и противоречий в действующей системе нормативно-правового регулирования деятельности по управлению территорией, её развитием в соответствии с государственной и муниципальной политикой. Организационное и методическое обеспечение позволит повысить эффективность деятельности органов местного самоуправления за счет разработки и внедрения электронных административных регламентов исполнения государственных и муниципальных функций и предоставления услуг, методических рекомендаций, стандартов качества. Информационное обеспечение направлено на целостность, взаимосвязь и эффективность управления развитием территории на основе комплексного подхода к разработке градостроительной документации, современных средств автоматизации и единых требований к данным, формирование инфраструктуры пространственных данных.

Для более тесного взаимодействия с населением и обеспечения открытости информации был разработан и запущен геоинформационный портал комплексного проекта – surgut.itpgrad.ru (рис. 3). На сайте осуществлена возможность ознакомления и сопоставления информации по различным видам градостроительной документации, отображению объектов капитального строительства и инфраструктуры. Также реализована возможность обратной связи, для этого создан инструментарий создания объектов с занесением в них информации различного характера: пожеланий по размещению объектов, комментариев по вопросам местного значения. Проект в течение всего периода разработки находится в открытом доступе в интерактивном режиме, что позволяет заинтересованным лицам высказывать свое мнение о проекте до его утверждения.

Геоинформационный портал

Именно всесторонний и единовременный анализ проблем, стоящих перед городом, стал отличительной чертой работы. Разработка проекта осуществлялась в связке со стратегией социально экономического развития города. Данный подход позволил определить основные ценности населения, способствующие достижению главной цели – экологически безопасный город. Эти ценности легли в основу проектных решений и оказали непосредственное влияние на формирование основных показателей проекта.

Приоритетными направлениями развития города определены: нефтегазохимическое производство, развитие торговли и потребительского сектора, развитие транспортно-логистического комплекса, развитие городской среды, повышение качества управления городским хозяйством и, конечно, развитие рынка жилой недвижимости.

На основании приоритетных направлений в генеральном плане предложены инвестиционные площадки в различных отраслях производства.

Наиболее острыми проблемами города являются значительная загрузка транспортной сети города и недостаточное количество парковочных мест, вызванные высоким уровнем автомобилизации. Также негативным фактором является наличие ветхого и аварийного жилого фонда, так называемых «балков», сохранившихся со времен активного индустриального освоения региона. При помощи решений градостроительной документации обозначены пути устранения этих проблем: поэтапное замещение ветхого фонда новым комфортабельным жильем, обеспечение проектной жилой застройки достаточным количеством зеленых насаждений в виде скверов и парков, развитие транспортного каркаса города для обеспечения дублирующих путей проезда и уменьшения плотности транспортных потоков.

Оценка потенциальной экономической эффективности решений проекта необходима для уверенности в возможности реализации мероприятий, предусмотренных в документации. Для такой оценки применен показатель рентабельности, выражающий соотношение прибыли и затрат инвестора при реализации проекта или его части. Такой подход позволяет сопоставлять различные варианты пространственных решений и выбирать те, которые наиболее полно учитывают интересы населения и бизнеса. Целью выполнения указанной работы стало формирование наиболее экономически эффективных решений проекта внесения изменений в генеральный план, обеспечивающих высокие показатели рентабельности проектов по строительству объектов при соблюдении всех общественных, муниципальных и государственных интересов, в частности, формирования территорий нового жилищного строительства разного уровня комфорта, а также территорий, на которых реализация проектов по жилищному строительству с выделением определённой доли социального жилья в общем объеме нового жилищного строительства является выгодной для частного инвестора.

Карта градостроительной ценности территории. Современное состояние

Карта градостроительной ценности территории. Будущее состояние

В результате исследования, проведенного в ООО «ИТП «Град», была установлена математическая зависимость между рыночной стоимостью 1 кв. м общей площади жилья и размещением на территории различных пространственных объектов иного назначения. Определяющим показателем такой зависимости стала градостроительная ценность территории, то есть мера способности территории удовлетворять определенные общественные требования к ее состоянию и использованию. При помощи математической модели были построены карта градостроительной ценности территории на текущий момент и на расчетный срок генерального плана (рис. 5); сопоставление карт позволяет прогнозировать привлекательность определенных территорий для инвестиционного освоения. Методика использует в качестве базовых исходных данных объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости, а также результаты регулярного мониторинга первичного и вторичного рынка жилья.

С целью углубленного изучения рынка жилья и определения предпочтений местных жителей проведено социологическое исследование населения, а также составлены анкеты для застройщиков и агентств недвижимости как основных источников актуальной информации.

Объем выборки социологического исследования был определен заранее, он составил 500 человек, что считается оптимальным для исследований такого типа, так как он дает достаточную репрезентативность результатов. В результате было опрошено 265 мужчин и 235 женщин (рис. 6).

Результаты социологических опросов

В составе комплексного проекта проводилась корректировка местных нормативов градостроительного проектирования, которая позволила отразить в нормативной базе специфику города, учесть сложившуюся ситуацию в области строительства, инфраструктуры и землепользования. Важным шагом стало закрепление в нормативном документе в соответствии с Единой методикой классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), утвержденной Национальным Советом Российской Гильдии Риелторов, следующих классов проектов многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству:

- классы массового жилья (эконом-класс, комфорт-класс);

- классы жилья повышенной комфортности (бизнес-класс, элитный класс).

Отсекающими признаками классификации являются общая площадь квартир, придомовая территория, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе, параметры паркинга.

Также в местных нормативах закреплены показатели плотности жилой застройки различной этажности, расчетные показатели в сфере транспортного обслуживания, инженерной и социальной инфраструктуры.

Основным направлением развития города является формирование новых территорий для жилищного строительства для соответствия прогнозной численности 450 тысяч человек на расчетный срок. Это означает увеличение населения более чем на 100 тысяч человек и, соответственно, делает необходимым сопутствующее развитие социальной инфраструктуры, транспортных связей и инженерного обеспечения.

В восточном территориальном районе предлагается формирование микрорайона малоэтажной жилой застройки (более 460 тыс. кв. м жилья) с объектами социальной инфраструктуры. Жилые, общественные и рекреационные территории предлагается разместить на восточном берегу Сургутского водохранилища.

В западной части города на свободных территориях предложено размещение микрорайона многоэтажной жилой застройки, объем строительства составит более 1100 тыс. кв. м жилья. Проектный район обеспечен социальной инфраструктурой. Также предлагается решение для транспортной схемы: связь с существующей частью города путепроводом через железнодорожные пути, въезд с объездной дороги и существующей улицы Автомобилистов.

В восточной части города будет создана зона многоэтажной жилой застройки с объемом строительства 470 тыс. кв. м жилья. В настоящее время на данной территории находятся частично недействующие промышленные и складские объекты.

Основные показатели в сфере жилищного строительства:

- объем жилищного фонда на конец 2035 года – 13,0 млн. кв. м площади жилых помещений (увеличение в 2 раза);

- объем нового жилищного строительства – 5,5 млн. кв. м общей площади жилых помещений;

- среднегодовой темп жилищного строительства – 300 тыс. кв. м общей площади жилых помещений;

- объём сноса жилищного фонда (ветхого и аварийного, инвентарного, вынос жилья из СЗЗ) – 212 тыс. кв. м общей площади жилых помещений (или 3% от объема действующего жилищного фонда);

- объем государственного и муниципального жилищного строительства – 472,5 тыс. кв. м. общей площади жилых помещений (8,5% от объема нового жилищного строительства);

- территории, необходимые под размещение ИЖС, для предоставления семьям, состоящим в очереди на улучшение жилищных условий, – 80 га;

- территории, занятые жилой застройкой, – 2160 га (увеличение на 68%), в том числе:

– индивидуальная жилая застройка – 395 га;

– малоэтажная жилая застройка – 210 га;

– среднеэтажная жилая застройка – 188 га;

– многоэтажная жилая застройка – 1403 га.

В целях обеспечения горожан достаточным количеством зеленых насаждений, создания мест отдыха и привлечения туристов в юго-западном районе предусмотрено размещение рекреационной зоны, этнографического парка, размещение территорий общественно-делового назначения для строительства объектов спорта, образования, культуры.

В настоящее время работа над комплексным проектом продолжается, ведется разработка проекта планировки улично-дорожной сети, целью которого является установление границ территорий общего пользования и элементов планировочной структуры города с решением в проекте следующих задач:

­ выделение и установление параметров планируемого развития элементов планировочной структуры территории города с учетом решений утвержденного генерального плана;

­ организация улично-дорожной сети;

­ установление границ зон планируемого размещения объектов федерального, регионального, местного значения;

­ корректировка и установление красных линий, а также линий регулирования застройки.

Далее в составе комплексного проекта совершенствования системы управления градостроительным развитием городского округа города Сургута, в рамках которого был подготовлен генеральный план города, будет разработана Долгосрочная целевая программа по реализации генерального плана города Сургута. Программа направлена на определение мероприятий по реализации генерального плана, а именно, на установление сроков, стоимости строительства объектов местного значения, источников финансирования.

Комплексный подход к разработке градостроительной документации позволяет более эффективно решать проблемы, стоящие перед современным крупным городом. Для градостроительной документации, выполняемой раздельно, существует риск накопления проблем, появившихся в одном документе и переходящих в нижестоящие, в компетенцию которых не входит их исправление. При одновременной же разработке различных уровней градостроительных документов большинство таких препятствий возможно устранить и обеспечить территорию более качественными инструментами управления развитием территории.


Архив журнала "Управление развитием территории", № 1/2015 г.