06.07.2015

Правила землепользования и застройки города Зарайска

Автор статьи: Ольга Васильевна Васина с 2004 г. работает в ГУП МО «НИиПИ градостроительства». В настоящее время начальник отдела исследования и внедрения современных методов градостроительного планирования и градостроительного зонирования. Наиболее крупными работами являются генеральные планы и правила землепользования и застройки городов Московской области: Подольска, Бронницы, Серпухова, Зарайска, Жуковского. В настоящее время занимается разработкой генерального плана наукограда Королёва Московской области.


Проект-финалист Ежегодного градостроительного конкурса Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 2015 года в номинации «Лучшие правила землепользования и застройки» – «Правила землепользования и застройки городского поселения Зарайск».

Разработчик проекта:

Государственное унитарное предприятие Московской области Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства (ГУП МО НИИПИ «Градостроительства», г. Москва).


Город Зарайск Московской области – один из древнейших российских городов. Архитектурное и градостроительное наследие Зарайска представлено Кремлём, считающимся единственным полностью сохранившимся из кремлей Московского государства средневековой эпохи, памятниками архитектуры и истории в окружении «средовой» исторически сложившейся застройки XVIII-XIX веков, планировочной структурой города, являющей собой яркий пример реализации принципов российской градостроительной культуры.

В 2010 году в соответствии с Приказом Министерства культуры РФ и Министерства регионального развития РФ город Зарайск вошёл в список 41 исторического поселения на территории Российской Федерации. Правила землепользования и застройки Зарайска подготовлены на основе положений о территориальном планировании города, содержащихся в Генеральном плане города, согласованном Правительством Московской области. Основные решения Генерального плана заключаются в сохранении его историко-культурного наследия, морфологии исторической рядовой застройки, особенностей планировочной организации кварталов и общественных пространств города, ландшафтных особенностей местности, а также обеспечивают снижение плотности тройки, преемственное развитие уличной сети, рациональное использование территорий.

Особенности становления города предопределили формирование системы целей и задач градостроительного развития Зарайска, направленного на достижение баланса между сохранением исторической памяти города, элементами которой являются Зарайский Кремль, памятники истории, археологии, архитектуры, планировочная структура регулярного города и территорий бывших слобод, исторически сложившаяся городская морфология, уникальные природные и ландшафтные характеристики, и обеспечением благоприятных условий жизни горожан, отвечающих современным и будущим стандартам в организации городской среды.

Генеральный план города зарайска

Значимым для Зарайска как исторического города федерального значения является формирование туристической инфраструктуры, которая должна стать конкурирующим сектором в развитии городской экономики.

Ещё одной особенностью города, определившей решения Генерального плана, является промышленная специфика Зарайска. В городе исторически развивались многочисленные ремёсла, постепенно перераставшие сначала в мелкие производства, а со временем – в крупные промышленные предприятия. В начале XX века промышленная застройка Зарайска была представлена 10 заводами и фабриками. Очевидно, эти факты явились основанием для решения организации на территории Зарайска индустриального парка «Северный» регионального значения площадью 95 га в соответствии с развитием промышленных округов на территории Московской области.

Карта градостроительного зонирования города зарайска

Правила землепользования и застройки г. Зарайска направлены на реализацию идей Генерального плана города посредством градостроительного зонирования и градостроительных регламентов.

На начальной стадии подготовки карты градостроительного зонирования были отображены земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется и для которых градостроительные регламенты не устанавливаются – эти требования являются важнейшей нормой Градостроительного кодекса.

Виды территориальных зон на карте градостроительного зонирования, их конфигурация, размеры и распределение по территории города соответствуют тем характеристикам пространственной среды, которые сложились в процессе развития города и были закреплены в Генеральном плане. В границе городского округа установлено 10 групп видов территориальных зон. Каждая группа содержит разное количество зон, что обусловлено спецификой и особенностями города. Общее количество всех территориальных зон и подзон – 42.

Таблица предельных параметров объектов недвижимости в общественно-деловых зонах

Важнейшими для каждого города являются общественно-деловые зоны, поскольку их застройка формирует общественно-коммуникационный каркас города, определяет репрезентативность его публичных пространств, формирует территории занятости, бизнеса, общественной и коммерческой активности.

Для Зарайска в соответствии со сложившейся и планируемой в Генплане города концентрацией активности различных типов общественно-деловые зоны дифференцированы на 8 видов, что связано со сложившимся и планируемым многообразием активности различных видов на территории исторической и современной застройки, особенностями её локализации на территории города:

Ц-1 – зоны общественно-деловых и социально-культурных объектов общегородского значения в историческом центре города. Эти территориальные зоны формируются вдоль исторически сложившихся кварталов города, имеют периметральный, замкнутый характер. Основные виды разрешённого использования в этой зоне связаны с исторически сложившимся характером функционального назначения зданий: небольшие объекты повседневного и эпизодического обслуживания, частные пансионы или небольшие гостиницы для туристов, офисы, административные и торговые здания, учреждения социально-культурного назначения и другие объекты. К основным видам разрешённого использования здесь относятся индивидуальные и многоквартирные 2-3-этажные жилые дома со встроенными в первые этажи объектами общественного назначения.

Ц-1А – подзона общественно-деловых и социально-культурных объектов общегородского значения в историческом центре города, в которой по условиям проекта зон охраны объектов культурного наследия допускается большая, нежели в зоне Ц-1, предельная высота зданий.

Ц-2 – зоны общественно-деловых и социально-культурных объектов общегородского значения. Эти территориальные зоны сосредоточены вдоль главных современных улиц города. Конфигурация зон имеет линейный, вытянутый характер, поскольку формируется отдельно стоящими зданиями общественного назначения, а также жилыми домами с объектами обслуживания в первых этажах. Зоны предназначены для размещения широкого спектра объектов социально-культурного назначения, административных, финансовых, коммерческих зданий, объектов обслуживания, как правило, эпизодических, эксклюзивных функций. К видам разрешённого использования в этих зонах относятся многоквартирные 2-5-этажные жилые дома со встроенными, пристроенными объектами административного, делового, коммерческого, торгового, социально-культурного, коммунально-бытового и иного общественного назначения.

Ц-3 – зоны общественно-деловых и социально-культурных объектов местного (районного) значения в застройке многоквартирными жилыми домами. Расположены в периферийной и срединной частях города. По разрешённым видам использования эти зоны во многом аналогичны зоне Ц-2, но предназначены для размещения объектов, обеспечивающих периодические, повседневные нужды и потребности горожан. Разница между общественно-деловыми зонами общегородского и местного (районного) значения заключается не столько в структуре основных и условно разрешённых видов, сколько в параметрах и размерах встроенных помещений, а также отдельно стоящих зданий общественного назначения.

Ц-4 – зоны общественно-деловых и социально-культурных объектов местного (районного) значения в застройке индивидуальными жилыми домами. Эти территориальные зоны – небольшие по величине, основное их назначение – повседневное обслуживание жителей кварталов индивидуальной застройки. Они имеют сокращённый набор видов разрешённого использования, поскольку соседствующая жилая среда достаточно уязвима для крупных и шумных объектов. Отличием зоны является разрешение на участке жилых зданий объектов общественного назначения для осуществления индивидуальной трудовой деятельности, размещение которых связано с прохождением публичных слушаний.

Ц-5 – зона общественно-делового и научно-инновационного комплекса индустриального парка «Северный» предназначена для размещения специализированных комплексов (экспоцентров, общественно-деловых, торгово-офисных зданий, конференц-залов, выставочных залов, объектов делового, финансового назначения, административных зданий, научно-проектных и исследовательских учреждений, иных специализированных комплексов).

Ц-6 – зоны объектов сервисной экономики установлены для размещения объектов коммунально-бытового назначения и иных объектов обслуживания на территориях, прилегающих к предприятиям производственного, коммунально-складского, жилищно-коммунального назначения. Часто это объекты так называемых «нерепрезентативных» функций, вместе с тем необходимых для жизнедеятельности города: центры ремёсел, объекты автосервиса, рынки, склады-магазины оптовой и мелкооптовой торговли товарами собственного производства предприятий и т.д.

Ц-7 – зона объектов обслуживания в транспортно-пересадочном узле установлена для размещения объектов при сооружениях транспорта. К основным видам разрешённого использования здесь относятся объекты технологического назначения транспортного узла, объекты сервисного обслуживания пассажиров.

Ц-8 – зона культовых зданий. В Зарайске при значительном количестве объектов религиозного назначения такая зона всего одна, формируемая перспективным храмом, планируемым в Генеральном плане города.

Для общественно-деловых зон в Правилах в составе градостроительных регламентов установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В историческом центре города в зонах Ц-1 и Ц1-А параметрируются предельные размеры вновь предоставляемых земельных участков как для индивидуальных, так и для многоквартирных жилых домов, для зданий общественного назначения, а также максимальный коэффициент застройки в границе земельного участка.

Ограничиваются предельная высота и длина зданий (установлены в проекте зон охраны объектов культурного наследия), площадь объекта при новом строительстве или реконструкции.

В целях сохранения масштаба общественных пространств улиц и площадей ограничивается предельная площадь и ёмкость открытых автостоянок.

Ограничивается максимальная величина реконструируемых кварталов в целях сохранения исторически сложившейся планировки и общественных пространств.

В целях решения задач, определённых Схемой территориального планирования Московской области по формированию системного туристско-рекреационного центра регионального значения, роста привлекательности Зарайска как туристического объекта, в Генеральном плане предлагается создание на территории склона, обращённого к мысу реки Осётр, нового жилого образования – «Туристической деревни». Пространственная организация «Туристической деревни» должна осуществляться «в духе» пространственно-композиционной структуры и стилистики застройки исторической деревни Великое Поле, расположенной на прилегающих территориях Зарайского района. Планируется, что в «Туристической деревне» земельные участки должны предоставляться горожанам с обязательным условием развития наравне с жилыми функций туристического обслуживания: пансионов, небольших гостиниц, хостелов, музеев, объектов общественного питания и культурно-досугового назначения, которые включаются в общественно-коммуникационный каркас города.

Рядом с системным туристско-рекреационным центром предлагается организация Центра ремёсел, в котором жители города и приезжие могут реализовать себя в сферах народного промысла, художественного творчества.

Для закрепления идей Генерального плана по развитию туристической инфраструктуры в Правилах в группе зон рекреационных и туристических объектов установлены три территориальные зоны:

Т-1 – зона системного туристско-рекреационного центра («Туристическая деревня»);

Т-2 – зона объектов туристско-рекреационного обслуживания;

Т-3 – зона Центра ремёсел.

Градостроительные регламенты в каждой из этих территориальных зон способствуют развитию функций туристического обслуживания, но с ограничением параметров застройки, расположенной в важной для формирования ценных панорамно-видовых качеств Зарайска.

В наибольшей степени требования к параметрам застройки касаются «Туристической деревни», планируемой с использованием принципов морфологического построения исторической застройки деревни Великое Поле. Для этого в Правилах ограничиваются размеры и коэффициент застройки земельных участков, параметры зданий – площадь, высота и длина зданий по уличному фронту, предельная высота хозяйственных строений на участке, регламентируется размещение домов по установленной линии застройки с соблюдением соотношений элементов домовладений (палисад, дом и двор, хозяйственные постройки) и многие другие требования.

Следует добавить, что небольшие гостиницы, гостевые дома, хостелы и прочие объекты туристической инфраструктуры являются основными видами разрешённого использования недвижимости практически во всех общественно-деловых и жилых зонах города.

Базовым положением планировочной организации территории Зарайска в Генеральном плане является сохранение морфологии и пространственной организации исторически сложившегося города во всём многообразии его застройки: центральной части «регулярного» города – бывшего посада, представленного ортогональной сеткой кварталов вытянутой прямоугольной формы; протяжённых кварталов бывшей слободской застройки в юго-западной части города, сложившихся вдоль длинных, «сбегающих» по рельефу улиц; террасной застройки на склонах реки Осётр с кварталами неправильной конфигурации, «приспособившимися» к крутым приречным склонам и оврагам.

Контрастной по отношению к малоэтажной является застройка 4-5-этажными зданиями, расположенная за границами исторической части города.

Для сохранения морфотипических различий в исторически сложившейся застройке, закрепления особенностей функционально-планировочной организации кварталов в Правилах установлены 6 жилых территориальных зон с различными видами разрешённого использования:

Ж-1 – зона застройки индивидуальными и многоквартирными 2-3-этажными жилыми домами в историческом центре города;

Ж-2 – зона застройки многоквартирными 2-3-этажными жилыми домами в переоборудованных производственных зданиях в историческом центре города;

Ж-3 – зона исторически сложившейся застройки индивидуальными жилыми домами в бывших слободах;

Ж-4 – зона исторически сложившейся застройки индивидуальными жилыми домами на склонах реки Осётр;

Ж-5 – зона застройки индивидуальными жилыми домами;

Ж-6А – подзона застройки многоквартирными 4-5-этажными жилыми домами;

Ж-6Б – подзона застройки многоквартирными 1-3-этажными жилыми домами;

Ж-6В – подзона застройки многоквартирными 2-4-этажными жилыми домами.

Первые четыре зоны установлены в целях сохранения исторически сложившейся застройки. Градостроительные регламенты в этих зонах учитывают режимы использования территорий, установленные в проекте зон охраны объектов культурного наследия Зарайска, и различаются в первую очередь видами разрешённого использования объектов недвижимости.

В частности, в территориальных жилых зонах застройки исторического центра Зарайска в качестве видов разрешённого использования допускаются социально значимые объекты обслуживания, а также объекты коммерческого, торгового, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, необходимые для обеспечения полноценной жизнедеятельности. В зонах бывшей слободской застройки, удалённой от центра города, список видов разрешённого использования имеет менее широкий спектр, так как ориентирован на сохранение камерности и приватности жилой среды. В застройке жилыми домами на склонах реки Осётр из-за особой уязвимости ландшафта в качестве общественной застройки на участке индивидуального жилого дома допускаются лишь небольшие гостиницы и гостевые дома, художественные мастерские и магазины по продаже художественных и сувенирных изделий.

Для строительства объектов общественного назначения во всех жилых зонах исторически сложившейся застройки необходимо получать разрешение на публичных слушаниях в соответствии с процедурой, установленной в Правилах.

Важным для Зарайска как исторического города является установление в составе градостроительных регламентов жёстких требований по отношению к реконструируемым и новым зданиям в исторически сложившейся застройке, касающихся её параметров и иных характеристик, обеспечивающих сохранение традиционных качеств и аутентичности пространственной среды.

Требования устанавливаются к градостроительным, объёмно-пространственным, метроритмическим характеристикам застройки: расстоянию между домами, предельным параметрам зданий (высоте, длине по уличному фронту, площади дома), размерам земельного участка, иным параметрам. Регламентируется размещение зданий первого фронта в кварталах по исторической красной линии улицы с ориентацией главного фасада здания на общественное – публичное пространство, максимальный отступ здания от линии застройки, расположение хозяйственных и подсобных строений на участке жилого дома вне зоны видимости со стороны публичных пространств.

Требования, которые предъявляются к наружному оформлению зданий:

– использование традиционных строительных материалов, декоративных элементов и цветовых решений фасадов, материалов кровли;

– формирование при новом строительстве характерных для исторической застройки силуэта и облика здания, применение двух- или четырёхскатных крыш с соблюдением максимального угла наклона крыши в 45°, материалов кровли, характерных для застройки исторического центра города;

– применение различных приёмов архитектурных решений нижних и верхних этажей зданий, их декоративного оформления.

Градостроительными регламентами по отношению к исторически сложившейся застройке Зарайска запрещается установка на парадных фасадах зданий оборудования систем кондиционирования воздуха, антенн телевизионного вещания. Ограничения распространяются на количество и размеры рекламных щитов, вывесок, размещаемых на фасадах зданий.

В Правилах в жилых территориальных зонах современной существующей и планируемой застройки к основным видам разрешённого использования, естественно, относятся жилые здания, тип которых связан с типом зоны. В каждой из жилых зон в качестве основных видов присутствуют и такие социально значимые объекты, как детские сады, молочные кухни, аптеки, гаражи для маломобильных групп населения, объекты инженерно-технического обеспечения.

В качестве условно разрешённых видов использования здесь допускаются объекты социально-культурного и коммунально-бытового обслуживания, разрешение на размещение которых следует получать на публичных слушаниях.

Важнейшим в составе градостроительных регламентов является требование к соблюдению исторически сформировавшихся размеров кварталов и составляющих их земельных участков – парцелл, входящих в систему ценностей исторического города, пространственная среда которого складывалась через систему домовладений. Сохранение исторической размерности домовладений позволяет обеспечить преемственное «встраивание» и соразмерность новых объектов сложившейся среде, её пространственную устойчивость.

Новое жилищное строительство в Генеральном плане Зарайска планируется на свободных северных и южных территориях города и включает: развитие малоэтажного строительства индивидуальной застройки, «приспособленной» к рельефу местности; строительство мало- и среднеэтажной застройки от 2 до 4 этажей с мансардой.

В Правилах градостроительные регламенты применительно к территориальным жилым зонам новой застройки ограничивают предельную высоту жилых зданий в 15 м, максимальный коэффициент застройки в границах квартала – не более 26%, максимальная величина кварталов – не более 1,5 га.

Для понимания роли жилого дома в формировании видов разрешённого использования в общественно-деловых и жилых территориальных зонах города подготовлены две таблицы.

Так, в общественно-деловой зоне как городского, так и местного значения здания со встроенно-пристроенными объектами общественного назначении на первых этажах многоквартирных, индивидуальных и блокированных жилых домов являются основным видом использования как достаточно распространённый тип застройки для центров многих городов, а «монофункциональные» жилые дома относятся к условно разрешённым видам использования. К условно разрешённым видам относятся и 9-этажные жилые многоквартирные дома с объектами общественного назначения в целях предотвращения строительства домов повышенной для Зарайска этажности.

В «Туристической деревне» индивидуальные жилые дома с встроенно-пристроенными объектами относятся к основным видам разрешённого использования, и не допускаются жилые дома без функций туристического обслуживания даже в виде условно разрешённых видов использования.

В жилых территориальных зонах к основным видам разрешённого использования, естественно, относятся жилые здания, тип которых связан с типом зоны, а для зданий со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения необходимо получать разрешение на публичных слушаниях в соответствии с процедурой, установленной в Правилах.

Одной из важнейших задач Генерального плана города являлось сохранение роли и значения природного ландшафта в организации городского пространства, его композиционно-видовых качеств, элементов и морфологии. Решение этой задачи неразрывно связано с формированием единой пространственно целостной системы рекреационных территорий, обеспечивающих многообразие типов рекреационного использования, дифференцированных по видам деятельности и степени рекреационной активности.

Состав природно-рекреационных зон определён в соответствии с генеральным планом города и включает следующие территориальные зоны:

ПР-1 – зона природно-исторического парка на склонах реки Осётр;

ПР-2 – зона городских парков (парков общегородского значения);

ПР-3 – зона парков жилых районов (парков местного значения);

ПР-4 – зона Детского досугового парка;

ПР-5 – зона парка при кладбище;

ПР-6 – зона естественных ландшафтов;

ПР-7 – зона лесопарка.

Разнообразие природно-рекреационных зон города закрепляется в Правилах градостроительными регламентами – видами разрешённого использования и предельными параметрами объектов недвижимости. К основным видам разрешённого использования в большинстве зон относятся парки, лугопарки, насаждения древесной растительности, открытые эстрады, площадки, объекты благоустройства и ландшафтного дизайна, освещённые пешеходные тропы, лыжные, велосипедные, роллерные трассы и иные виды. Однако существуют различия, которые необходимо закрепить, чтобы сохранить специфику и особенности рекреационных территорий города.

Например, в двух сложившихся городских парках Зарайска расположены существующие Дома культуры – крупные по размерам объекты досугового времяпрепровождения, а вот парки жилых районов планируются как экологические, предназначенные для прогулок и релаксации на открытом воздухе.

Тематический Природно-исторический парк на склонах реки Осётр, связанный с туристско-рекреационным центром, будет являться особым местом города, где будут проводиться фольклорные праздники и иные праздничные мероприятия. Для этого здесь будут созданы амфитеатры, раскрытые в сторону р. Осётр и Кремля, организованы лестничные спуски к реке, видовые площадки на верхних отметках склона, прогулочные пешеходные и велосипедные трассы.

Детский досуговый парк, создаваемый в пойме Беспятовских прудов, будет насыщен развлекательными объектами и аттракционами для детей и подростков с соответствующими видами разрешённого использования.

Территории естественной травянистой и древесно-кустарниковой растительности, произвольно произрастающей на пойменных и суходольных лугах, являются неотъемлемой частью облика старинного русского города Зарайска и способствуют поддержанию его исторической и природно-рекреационной аутентичности. Поэтому в природно-рекреационных территориальных зонах естественных ландшафтов исключены крупные по высоте и площади объекты, а предпочтительными в составе основных видов разрешённого использования являются сохранение существующих лугов и лугопарков.

По отношению к природно-рекреационным зонам в составе градостроительных регламентов установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов недвижимости.

Мероприятия по развитию производственных территорий, планируемые в Генеральном плане, включают в первую очередь формирование индустриального парка «Северный» регионального значения на территории северной промышленной зоны. Южная промзона города в Генеральном плане подлежит ликвидации, её предприятия передислоцируются на территорию северной промышленной зоны. Выводится и значительная часть предприятий с территории исторического центра города.

В Правилах установлены следующие виды территориальных производственно-коммунальных зон:

ПК-1 – зона производственных объектов металлургической промышленности не выше II класса опасности;

ПК-2 – зона производственно-коммунальных объектов не выше III класса опасности;

ПК-3 – зона производственно-коммунальных объектов не выше IV класса опасности;

ПК-4 – зона производственно-коммунальных объектов не выше V класса опасности;

ПК-5 – зона производственно-коммунальных объектов пищевой промышленности не выше IV класса опасности;

ПК-6 – зона производственно-коммунальных и коммунально-складских объектов с санитарно-защитной зоной в границе земельного участка.

Формирование северной промышленной зоны подчинено принципу дифференцированного размещения предприятий в соответствии с классом их санитарной опасности (от 5 до 2 класса). Так, в периферийных частях города, удалённых от жилых территорий, в Правилах установлены территориальные зоны, в которых в качестве видов разрешённого использования допускаются предприятия с высоким уровнем производственной вредности, требующие организации значительной по величине санитарно-защитной зоны. В местах, приближенных к жилой или рекреационной застройке, в соответствующих территориальных зонах разрешаются производственные объекты не выше 5 класса опасности.

Зона производственных объектов металлургической промышленности, относящаяся ко 2-му классу опасности, является единственной на карте градостроительного зонирования, чтобы исключить развитие вредного производства на территории города.

Территориальная зона объектов пищевой промышленности формируется таким образом, чтобы обеспечить дистанцированность перспективных предприятий от основной промышленной зоны и возможность организации санитарно-защитной зоны в 50-100 м до жилой застройки. Виды разрешённого использования в этой зоне связаны исключительно со спецификой территориальной зоны.

Градостроительные регламенты применительно к соответствующим территориальным зонам, разработанные в Правилах, являются своего рода механизмом претворении в жизнь решений Генерального плана и средством правовой защищённости системы ценностей исторического города.


Архив журнала "Управление развитием территории", № 1/2015 г.