06.07.2015

О проекте правил землепользования и застройки муниципального образования – городской округ город Касимов

Автор статьи: Васильевская Виктория Николаевна - заместитель генерального директора ООО «Институт территориального планирования «Урбаника».


Проект-финалист Ежегодного градостроительного конкурса Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 2015 года в номинации «Лучшие правила землепользования и застройки» – «Муниципальное образование – Городской округ Касимов Рязанской области».

Автор-руководитель проекта: Васильевская Виктория Николаевна – заместитель генерального директора ООО «Институт территориального планирования «Урбаника».

Заказчик: Администрация МО «Городской округ – город Касимов».

Разработчик: ООО «Институт территориального планирования «Урбаника», г. Санкт-Петербург.



В состав финалистов первого ежегодного градостроительного конкурса, проводимого Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, вошел проект Правил землепользования и застройки муниципального образования – городской округ город Касимов, разработанный ООО «Институт территориального планирования «Урбаника».

Касимов – город на северо-востоке Рязанской области, стоящий на левом берегу Оки на высоких холмах, изрезанных оврагами. История Касимова уходит своими корнями в начало XII века, когда был основан Городец Мещерский. Переплетения истории, в результате которых в XV веке в глубине мещёрских лесов возникло Касимовское ханство, а затем веке в XIX широко развивался уездный российский город со своей промышленностью, оставили особое, уникальное для города в 30 с небольшим тысяч жителей, градостроительное наследие.

Касимов – город с 64-мя объектами культурного наследия. Город, особенности рельефа, живописность ландшафтов и архитектура которого создают неповторимую среду. Город, не утративший своей самобытности, в архитектуре которого тесно переплелись черты барокко, классицизма, ампира и тут же – татарское наследие с грубо отесанными постройками мечети и минарета.

Необходимость сохранения этой городской самобытности и в то же время внедрения современных инструментов городского развития и формирования качественной градостроительной среды поставили особенные задачи перед разработчиками генерального плана городского округа и правил землепользования и застройки.

Мое личное тесное знакомство с Касимовым началось в 2008 году, когда в составе одного из ведущих градостроительных институтов страны началась подготовка генерального плана городского округа.

Каково же было удивление всей команды разработчиков, когда стало понятно, что ни один объект культурного наследия не зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, зоны охраны объектов культурного наследия не разработаны.


Несмотря на отсутствие по формальному признаку ограничений историко-культурного плана, было принято решение разрабатывать генеральный план с учетом тех особенностей, которые задала сама история. Для центра было выбрано направление точечной реконструкции с сохранением всех исторических объектов. Параллельно с этим началась подготовка проекта зон охраны объектов культурного наследия.

В связи с необходимостью мягкой реконструкции территории в центральной части и развитием современных планировочных районов для городского округа города Касимова очень важным стала подготовка проекта правил землепользования и застройки, работа над которым началась в конце 2009 года, фактически параллельно с проектом генерального плана.

В 2010 году городской округ город Касимов заслуженно приобрел статус исторического поселения федерального значения (Приказ Министерства культуры Российской Федерации, Министерства регионального развития Российской Федерации № 418/339 от 29.07.2010 г. «Об утверждении перечня исторических поселений»).

Однако работы по подготовке генерального плана городского округа были завершены до составления историко-культурного опорного плана в границах исторического поселения с обозначением всех градостроительных элементов и сооружений на земельных участках, представляющих собой историко-культурную ценность, как сохранившихся, так и утраченных, характеризующих этапы развития данного поселения.

После завершения основных работ по проекту генерального плана поселения были активно начаты работы по доработке правил землепользования и застройки. Необходимо было фактически за месяц подготовить карту территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории, а также прописать такие градостроительные регламенты, которые позволили бы городу не только сохранить исторические объекты, но и активно развиваться с точки зрения планировочной структуры.

В качестве основных целей проекта правил землепользования и застройки муниципального образования – городской округ город Касимов закладывались:

– создание условий для устойчивого развития территории, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

– обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

– создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

– обеспечение открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции.

Правила землепользования и застройки были необходимы Касимову как инструмент муниципальной градостроительной политики, настольная книга управления территорией. Подготовка правил землепользования и застройки создало правовую, методическую и информационную основу для последовательного развития современной системы градорегулирования, ориентированной на рыночные преобразования в сфере недвижимости, использование современных технологий в планировании развития и управлении процессами обустройства и застройки территории.

Надо отметить, что одновременная подготовка двух документов – проекта генерального плана и проекта правил землепользования и застройки положительно сказались на качестве проектов – посредством тесного взаимодействия между разработчиками были уточнены функциональное зонирование и границы территориальных зон.

Территориальное зонирование было выполнено на основе функционального зонирования генерального плана с уточнением и более детальной проработкой для территорий нового строительства и комплексного освоения, для которых в период подготовки генерального плана и правил землепользования и застройки были разработаны проекты планировки территории.

Территориальные зоны установлены с учётом:

– определённых Градостроительным кодексом Российской Федерации видов территориальных зон;

– функциональных зон и параметров их планируемого развития, определённых генеральным планом муниципального образования;

– сложившейся планировки территории и существующего землепользования;

– планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории муниципального образования;

– возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;

– предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

Администрация муниципального образования – городской округ город Касимов принимала активное участие в подготовке проекта правил землепользования и застройки. Нам, как разработчику, были даны рекомендации по учету нормативных документов местного уровня, что позволило правилам землепользования и застройки МО – городской округ город Касимов стать в полной мере рабочим документом.

Так, порядок регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования подготовлен с учетом нормативных правовых актов местного уровня. В работе учтены установленные в муниципальном образовании особенности распределения полномочий органов местного самоуправления по вопросам регулирования градостроительной деятельности, термины и определения изложены в соответствии с утвержденными Касимовской городской Думы положениями.

Виды разрешенного использования и градостроительные регламенты были подготовлены применительно к территории муниципального образования – городской округ город Касимов с учетом особенностей архитектурно-планировочного устройства города и необходимости сохранения его исторического наследия.

Градостроительные регламенты установлены с учётом:

– фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

– возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

– функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определённых генеральным планом муниципального образования;

– видов территориальных зон;

– требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешённого использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (объекты электро-, водо-, газоснабжения, водоотведения, телефонизации и т.д.), приняты всегда разрешенными, при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, а также санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам.

Эта важная для реализации инфраструктурных проектов норма позволяет осуществить обеспечение территории услугами энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения и связи, не прибегая к постоянному внесению изменений в правила землепользования и застройки.

Отдельная глава правил землепользования и застройки посвящена регулированию вопросов, касающихся благоустройства территории города. В составе этой главы приведено общее описание объектов благоустройства, а также установлен порядок создания, содержания и изменения (реконструкции) элементов внешнего благоустройства, в частности, общие требования к содержанию элементов внешнего благоустройства, требования к световым вывескам, рекламе и витринам, строительству, установке и содержанию малых архитектурных форм, ремонту и содержанию зданий и сооружений. В составе материалов главы установлен порядок создания и пользования озелененными территориями муниципального образования.

Во время подготовки проекта правил землепользования и застройки МО – городской округ город Касимов была завершена проводимая параллельно работа по установлению границ исторического поселения и составлению историко-культурного опорного плана в указанных границах, соответствующий проект был согласован в Министерстве культуры Российской Федерации.

Таким образом, в проекте правил землепользования и застройки стал возможен официальный учет статуса МО – городской округ город Касимов как исторического поселения Российской Федерации. На графических материалах правил землепользования и застройки границы исторического поселения города Касимов обозначены как зона охраняемых территорий. В описании градостроительных регламентов учтены режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Максимальная близость к местным условиям, учет имущественно-земельных отношений и планов развития позволил сформировать документ правил землепользования и застройки, ставший не просто формальностью, необходимой для реализации полномочий органов местного самоуправления, а реальным инструментом управления градостроительным развитием территории муниципального образования – городской округ город Касимов.


Авторский коллектив, участвовавший в подготовке проекта правил землепользования и застройки МО – городской округ город Касимов:

Васильевская Виктория Николаевна – руководитель проекта, заместитель генерального директора ООО «Институт территориального планирования «Урбаника».

Замотина Ирина Александровна – главный архитектор проекта. Образование: дизайн пространственной среды (Санкт-Петербургский государственный университет технологии и дизайна), в ООО «ИТП «Урбаника» с 2011 года. Опыт: разработка градостроительной документации (проекты планировок территории, проекты генеральных планов, правила землепользования и застройки территорий, градостроительные планы земельных участков), организация процесса проектирования, руководство планировочной группой, подготовка и проведение градостроительных советов и публичных слушаний.

Можгова Ольга Владимировна – главный инженер проекта. Образование: инженер по водоснабжению и водоотведению (Государственный Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет). Опыт: руководство и разработка градостроительной документации (схемы территориального развития муниципальных районов, проекты генеральных планов поселений и населенных пунктов, проекты планировок территории) в ФГУП РосНИПИ Урбанистики, ООО «Институт «Ленгипрогор»; организация процесса проектирования, руководство рабочей группой, подготовка и проведение градостроительных советов и публичных слушаний; разработка тематического раздела «Водоснабжение и водоотведение».

Трубина Дарья Борисовна – юрист проекта. Образование: Санкт-Петербургский государственный экономический университет, юридический факультет.


Архив журнала "Управление развитием территории", 3 1/2015 г.