Капитализация городской среды

Юрий Александрович Перелыгин в 1985 году окончил лесохозяйственный факультет Ленинградской лесотехнической академии по специальности «Инженер лесного хозяйства» (специализация по ландшафтной архитектуре). В 1990 г. – 1991 г. прошел обучение по программе Ассоциации Национального Центра (США), специалист в области переговоров и посредничества.

Занимал ряд руководящих должностей в ведущих градостроительных компаниях России.

2004 г. – 2007 г. – директор Департамента регионального социально-экономического развития и территориального планирования Министерства регионального развития РФ.

2009 г. – 2011 г. – председатель Совета НП «Национальная гильдия градостроителей», в данный момент входит в состав Совета Партнерства.

С марта 2011 года вновь возглавил ООО «Институт «Ленгипрогор».

Является автором более 40 проектов и научных работ.

Юрий Александрович, в публичных выступлениях Вы часто используете понятие «капитализация городской среды». Что Вы имеете в виду?

Если смотреть на городскую среду как экономический актив, то основная задача – увеличить его стоимость. Здесь можно провести аналогию с фондовой биржей, где торгуются ценные бумаги тех или иных корпораций. Если представить, что мы отобразили стоимость городской среды в акциях, то рост стоимости этих акций на бирже – это и есть капитализация городской среды. Если совсем упростить аналогию, то, например, до реализации проекта сотка стоит миллион рублей, а после реализации проекта сотка в этой же территории будет стоить 3 млн рублей, то есть стоимость возрастает в три раза. Это и есть повышение капитализации территории.

Применительно к городской среде в чьих интересах происходит покупка и продажа?

С 2014 года в России введен единый налог на недвижимость. Пока система налогообложения, существующая в России, не учитывает понятия «объект недвижимости». У нас отдельно взимается налог с имущества и отдельно – с земли. Это, с моей точки зрения, сильно вредит качеству городской среды. Городская среда не есть отдельно земля и отдельно имущество: это некий сплав – имущественный комплекс, расположенный на том или ином земельном участке. Есть такой термин «земля и ее улучшения» – вот что такое недвижимость. Поэтому любое улучшение земельного участка приводит к повышению капитализации этой территории. Но может происходить и обратное, и вопрос «для кого» решается через систему налогообложения.

Налоги на недвижимость и вообще так называемые налоги с территорий в странах Западной Европы (а мы туда стремимся – мы же рынок строим) составляют до 80% поступлений в бюджет. Естественно, что любой государственный деятель на уровне муниципалитета, города, системы городов, поселков озабочен тем, чтобы его территория приносила как можно больше налогов. Ведь из них формируется бюджет, эти деньги идут на социальные программы, тротуары, парки, бульвары, скверы, общественные пространства. Если земля стоит мало, то и налогов мало. Точнее надо говорить так: если объекты недвижимости недооценены, то у главы города и бюджета нет. В этом случае бесполезно требовать от главы муниципального образования исполнения обязательств, приписанных ему ФЗ № 131 «Об основах местного самоуправления». Собственного говоря, налог на недвижимость и был введен, чтобы сбалансировать ресурсы на выполнение обязательств и сами обязательства.

Если я как мэр какого-то города понимаю, что мой бюджет будет на 80% состоять из этого налога, я буду заинтересован в том, чтобы не портить городскую среду своими сиюминутными действиями. Я буду заботиться о том, чтобы моя территория росла в цене. Тогда мне понадобится генеральный план, а не та формальная бумажка, которую сейчас рисуют по цене, в три раза меньшей реальной.

Когда бюджет зависит от стоимости среды, становится важно, где будут скверы, как зарезервированы общественные пространства, будут ли соблюдаться красные линии, какими будут функции городской среды. Тогда мэр начинает обустраивать свой город не на ближайшие два-три года, а на более длительную перспективу и, по сути, становится градостроителем.

Чтобы среда капитализировалась еще лучше, хорошо было бы обеспечить преемственность власти. Тогда с каждым избирательным циклом вместе со сменой главы не будут меняться вся политика и все чиновники, а наоборот: глава уходит, а чиновничество как работало, так и работает. Эти два вопроса очень сильно связаны между собой. Капитализация территории работает на всех: на частного собственника этой территории, этого объекта недвижимости и на всех жителей города. Она дает стимул власти работать с городом, повышать его капитализацию. Это означает, что точечная застройка, продажа любого куска земли за любые деньги перестает быть выгодной. Наоборот, появляется стимул резервировать территории под парк. В городе, где много зеленых пространств, набережных, комфортно. Общая капитализация возрастает, выигрывают все.

Я думаю, что этот налог будет сильно работать на улучшение городской среды, потому что он задает стимулы для власти. Сейчас этих стимулов нет. Налогообложение устроено таким образом, что субъекту Российской Федерации городу Санкт-Петербург выгодно увеличивать число жителей, потому что основной источник дохода – НДФЛ. Ну и так далее.

Вы сказали, что среднеевропейский показатель поступлений от налога на недвижимость 80%. Какова доля земельного налога в бюджете Петербурга?

В Санкт-Петербурге 10 – 12%. То есть потенциал роста – в 7 раз.

Что называется капитализацией территории применительно к конкретным градостроительным проблемам? Это поиск пятна под застройку или что-то другое?

Конечно, другое. Вот у меня на столе лежит генеральный план города Красноярска, совмещенный с комплексной транспортной схемой города. Параллельно с этими документами готовится проект планировки улично-дорожных сетей и территорий общего пользования. Это стратегические документы, которые в 10 – 20-летней перспективе позволяют решить целую серию проблем, нависших над городом. Красноярск развивался как большой промышленный город советского периода, а сейчас он должен быть промышленным узлом постиндустриального общества. Производительность труда возросла, применяются новые технологии, огромные территории больше не нужны, и в центре города освобождаются «пятна». Теперь этим территориям нужно придать «гражданскую» функцию.

Для этого нужно принять стратегические решения и стратегические документы, но их обязательно нужно привязать к территории в масштабе проекта планировки и отбить красные линии по тем общественным пространствам, которыми пользуются все горожане: доступ к набережным и водоемам, доступ к магистральным сетям, зарезервировать скверы, парки, памятники природы, сделать эспланады, позаботиться о пригородных территориях, пробить инженерные коммуникации и транспортные коридоры. Вот это основная задача. После этого властям легко работать. Не надо ничего выдумывать, разрешать и запрещать. Появляется заявительный характер стройки. Любой инвестор, приходящий на то или иное пятно застройки, уже будет точно знать, какова функция территории, каковы правовые ограничения, где красные линии, за которые он выступить не может. Мы сразу снимаем соблазн чиновника принимать решения лично.

Любая стройка, даже точечная, должна начинаться с видения целого. Городская среда очень тесно завязана на эти управленческие документы, на умение ими пользоваться.

Вы часто критикуете Градостроительный кодекс. Говорите, что он разрушает городскую среду. Почему?

Действующий Градостроительный кодекс написан в стиле и идеологии правового зонирования, заимствованной у американцев. Его продвигал Институт экономики города. Все градостроители были против, но нас не слушали. В 2004 году он был принят, несмотря на все возражения. Он «рубит» все правовое поле, которое сложилось за 70 лет советской власти. Оно было не такое плохое, как оказалось. Инженерно-организационно, с моей точки зрения, оно было устроено лучше, чем на западе. Да, оно не было создано под рыночную модель управления государством, но так вмешиваться в правовое поле, как это сделал Градкодекс, нельзя. Пакет поправок, принятых к нему за 10 лет, по объему превышает текст самого документа. Еще один факт, который доказывает, что документ работает скверно: во время строительства олимпийских объектов в Сочи был принят закон, который отменял действие Градкодекса на этой территории. Иначе уложиться в отведенные сроки было невозможно.

С моей точки зрения, такого рода документы носят не только правовой, но и инженерный характер. В силу того что его писали не инженеры и не градостроители, об этом аспекте забыли. Сейчас все документы территориального планирования попадают только в правовое пространство. В инженерию они не попадают. Любой строитель знает, что если на уровне генерального плана инженерные вопросы решены плохо, то приходится выходить на строительную площадку со многим количеством неизвестных. И мы видим, что происходит.

Во многих городах, где не было волевого руководства, которое соблюдало решения генерального плана вопреки Градостроительному кодексу, случилась хаотичная застройка. Теперь пробить в этих городах магистрали почти невозможно. Посмотрите на нашу кольцевую автодорогу. В едином генеральном плане Ленинграда и Ленинградской области кольцевая была проложена оптимальным образом. Но в тот момент, когда начали строить и проектировать, оказалось, что пробить ее по тем маршрутам невозможно. И она стала стоить в три раза дороже. Вот что такое градостроительная ошибка. А тот Градкодекс, который сейчас действует, не способствует тому, чтобы регулирование стало системным.

Насколько безнадежно в Петербурге все испорчено?

Петербург испортить невозможно. Он доказал устойчивость своей историей. Петербург спроектирован очень рационально, так называемая трехлучевая система города (Невский пр., Вознесенский пр. и Гороховая улица, выходящие из одной точки) настолько крепкая, что ее разрушить почти невозможно. При этом она очень сильно задает устойчивость и социальной материи. Наш город на протяжении последних ста лет переживал очень сильные колебания в 2 млн человек. До революции – после революции, перед войной – после войны. Население то уменьшалось, то увеличивалось на 2 млн человек. Это означает, что город очень устойчив. Он испорчен в некоторых местах некоторыми решениями, но в целом его испортить невозможно.

С момента создания Петербург входит в десятку лучших городов мира и остается в ней. Надо его просто еще больше любить, холить и лелеять, и он будет еще лучше. Да, нам, возможно, нечем гордиться с точки зрения новой архитектуры. Но одни наши инженерные сооружения, например, комплекс по защите от наводнений, уникальны. Это произведение инженерного, строительного и планировочного искусства. Некоторые решения современных площадей, кварталов, их снабжения тоже уникальны.

Когда ругают нашу систему централизованного теплоснабжения, многие забывают, что и Хельсинки живет с такой системой, хотя систему когенерации ввели советские инженеры, и многие города пошли за нами. Любой физик знает, что на крупном производстве единица тепла и вырабатываемой электроэнергии гораздо дешевле, чем на малом автономном предприятии.

Нужно оценивать среду рационально; видеть, что продвигает город на 50 – 100 лет, а что ему мешает.

Возвращаясь к Вашей терминологии, за последние 10 лет рыночная капитализация Петербурга выросла?

Безусловно, выросла, потому что мы немножко научились работать головой. В силу того что машиностроительный комплекс Петербурга был в основном военным на 80%, в период, когда рухнул Советский союз и государственный заказ, мы «просели» сильнее, чем все остальные города, особенно по индексу промышленного производства. Но, между прочим, у нас уцелело судостроение и сейчас находится на пике развития, у нас уцелело энергомашиностроение, электроприборостроение. Вузовская и НИОКРовская наука очень неплоха. Здесь работают Знаковые институты, созданы технопарки, «Оптоган» имеет петербургские корни. Нужно видеть положительные моменты, нельзя все ругать. Если взять цифры и сравнить, графики покажут, что у нас не просто арифметическая прогрессия, а геометрическая.

Скепсис связан с тем, что люди быстро привыкли к хорошему, немногие помнят, что еще 20 лет назад было трудно найти питание для детей.

Как Вы считаете, сейчас каким-то образом меняются векторы развития Петербурга? Имеется в виду, например, город-спутник «Южный».

Исходя из моего опыта, «Южный» кажется мне современной забавой группы «Илим», способом заработать деньги. Если мы говорим про «спутники», то стоило развивать те из них, которые уже существуют реально. Есть некоторый естественно исторический процесс городского развития. Если посмотреть на петербургскую агломерацию, то можно заметить, что в нее втянуты реально существующие, исторически доказавшие свое значение города. Они являются элементами ближнего круга и дальнего. В дальний круг попадает и Псков, и Новгород, и отчасти Петрозаводск. Ближний круг – это Гатчина и Всеволожск. 

Почему мы с чистого листа хотим развивать непонятно какую территорию, вместо того чтобы вложиться в Гатчину, например, во Всеволожск, в Сертолово?

Что делают города-спутники? Они снижают плотность деловой активности в Петербурге. Сейчас центр города, как это ни странно, выполняет все функции разом, а должен быть административным и туристическим центром. Он не должен выполнять жилую, транспортную, производственную функцию. Из-за этого там вечный затор.

«Спутники» с полноценной средой вытаскивают эту плотность на себя. Это около 500 тысяч человек, которые могли бы рассредоточиться по этим пригородам и снизить плотность населения в центре.

Я не вижу каких-то тектонических изменений в генеральном планировании. Планировочная структура территорий очень консервативна. Попробуйте изменить русло реки Невы, Фонтанки, Мойки или даже Обводного канала. Это невозможно. Или взять и поменять направление движения Московского проспекта. Планировочная структура задает форму, в которой существует городская общественная жизнь. Ее надо причесывать, благоустраивать. Центр Петербурга недоинвестирован в течение ста лет, эти вложения необходимы: вымыть, вычистить, уменьшить плотность, придать современные функции.

Когда Вы говорите об инвестициях в центр, Вы подразумеваете, что надо найти объект, реконструировать и продать дороже. А как инвестиции в центр могут уменьшать плотность населения?

Нельзя брать «точку» в центре и в нее инвестировать, иначе вы еще больше уплотните его и совсем закупорите. Тогда придется взрывать, как уже делается в некоторых городах, или ждать, когда само развалится и люди сами оттуда уедут.

Люди хотят жить комфортно. Уровень проживания за городом, где есть свет, газ, WiFi, но приходят лисы и зимой снег белоснежный, не сравним ни с какими центральными районами. Это качество жизни приходит. Уже около 300 тысяч петербуржцев живут за городом, а будет полмиллиона, а затем миллион. Отсюда маятниковая миграция, отсюда нагрузка на дорожную сеть, отсюда спрос на разуплотнение центра. Разуплотненный центр стоит дороже, чем плотный, поэтому капитализация повышается.

Пока центр Петербурга приходится расселять принудительно. «Апраксин двор», например, с места не сдвинулся. Работая над такой же задачей в других городах, Ваше предприятие нашло какие-то ноу-хау?

Я считаю, что здесь главное квалификация тех, кто работает в этой тонкой области. Нужно уметь работать с населением. Как правило, наши люди весьма договороспособны. Иной настрой, как правило, не превышает 5 – 7% от общего числа. Там можно применить уже какие-то другие методы – суд, администрирование и т.д. Нужно принять, что мы живем в публичной среде. Не надо это переоценивать, но не надо и недооценивать.

На «Апраксин двор» просто надо потратить лет 15: методично, системно бить в одну точку. Это сложный объект, но в средовых проектах и не бывает простых решений. Нужен «человек длинной воли», как сказал Серафим Саровский, тогда город преобразится.

Проект развития «Конюшенная» и «Северная Коломна», о котором так много сейчас говорят, можно считать началом такого преобразования?

Нельзя. 130-ый квартал (ограниченный Невским пр., ул. Маяковского, ул. Жуковского и ул. Восстания) был на 15 лет раньше «Северной Коломны». И что? Потом были «Дворы Капеллы», и проект перестал воспроизводиться. Когда мы начинали эту работу со Всемирным банком, мы думали, что покажем примеры, и за 130-м кварталом пойдут другие, и весь центр преобразится. Не произошло в силу того, что нет институциональной преемственности власти. Лидер поменялся, власть поменялась. С середины 1990-х годов поменялось как минимум три стратегии развития Петербурга – так дела не делаются.

Архив журнала "Управление развитием территории", № 2/2014 г.