Автор статьи: Журба Виктор Викторович, заместитель генерального директора Холдинга KPI. Председатель Подкомитета по информационному обеспечению рынка недвижимости Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости.
1. ГИС – инструмент аналитика
Создание геоинформационных систем в Российской Федерации в настоящее время переживает одно из лучших своих времен: в то время как большинство стран мировых держав завершили создание национальной инфраструктуры пространственных данных, мы только начинаем уверенные и не очень попытки создания такой инфраструктуры и построения геоинформационных систем. Рынок геоинформационных технологий в России стремительно развивается. По оценкам отраслевых экспертов темпы ежегодного прироста рынка с 2011 г. составляют 15-20%. По предварительным оценкам в стоимостном выражении объем рынка в 2013 г. превысил 1,7 млрд долл. Благодаря успешной реализации масштабных государственных проектов значительное количество пространственных данных стало доступно пользователям и разработчикам. Результатом становится огромное количество различных геоинформационных систем федерального, регионального, муниципального, корпоративного уровня, которые решают различные задачи: от чисто инфраструктурных задач, где ГИС представляет собой общую платформу, до узкоспециализированных систем для решения конкретных задач различных отраслей экономики.
Успешность реализации конкретной геоинформационной системы зависит, прежде всего, от решаемых задач и их актуальности для конечных пользователей. Важность системного подхода при реализации ГИС трудно переоценить. Банальное программирование кода и создание различных векторных и растровых слоев создадут мертвую систему независимо от того, насколько передовые технологии были использованы при построении системы. Споры по различным технологическим решениям, платформам, хранилищам данных отходят на второй план без соответствующей организации работы систем. Хороший продукт информационщиков и картографов должен быть подпитан живительной силой аналитика. В такой концепции ГИС становится не целью, а инструментом. А главная задача аналитика – получить оптимальный инструмент для решения прикладных задач.
Любая ГИС в своей основе содержит набор базовых пространственных данных о территории. От того, насколько такие данные достоверны, полны и актуальны, зависит результат работы ГИС, а подчас и сама возможность реализации возложенных на неё задач.
Государственный кадастр недвижимости – базовая составляющая таких сведений. До недавнего времени представление о состоянии кадастра, его полноте и достоверности могло основываться лишь на подозрениях и догадках. Смелое решение придать публичности сведения кадастра, несмотря на их низкое качество, с одной стороны, породило критику ответственных как за такие решения, так и сам кадастр, с другой стороны, такая публичность породила величайший спрос на улучшение качества этих сведений.
При всей своей очевидности задачи улучшения качества сведений кадастра существует ряд проблем, которые не позволяют запустить на системной основе такие работы.
Помимо прикладной функции создания геоинформационных систем, качество сведений кадастра влияет на задачи государственной важности – наполняемость бюджетов муниципального и регионального уровня, а также гарантию прав на недвижимость собственникам.
Именно в рамках решения указанных задач возможно осуществить улучшение сведений кадастра и иных государственных информационных систем, так или иначе связанных с недвижимостью. Такие задачи, по сути, станут драйвером улучшения данных.
2. Качество данных о недвижимости – залог стабильности развития муниципалитетов.
Субъект РФ обязан помогать или стимулировать муниципалитеты для наведения порядка в реестрах.
По данным Росреестра и Федеральной налоговой службы России, около 60% объектов капитального строительства (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), стоящих на государственном кадастровом учете, учтены в базах данных налоговых органов.
По земельным участкам лишь около 47% учтены в базах данных налоговых органов (рис. 1).
При этом количество земельных участков, которые не поставлены на государственный кадастровый учет, по мнению экспертов, оценивается на уровне 20%.
Приведенные статистические показатели наглядно свидетельствуют о низком качестве базовых информационных ресурсов по недвижимости в Российской Федерации, но в то же время очевиден значительный потенциал, реализация которого позволит не только увеличить поступления от имущественных налогов, но и снизить риски как юридических и физических лиц, так и государственных и муниципальных органов при решении различных имущественных вопросов.
Помимо статистического сравнения различных реестров недвижимости, необходимо рассмотреть вопрос о качестве их взаимной стыковки. Качество информационного ресурса характеризуется не только его количественным наполнением. Существенное значение имеет также качество характеристик, в разрезе которых описаны объекты недвижимости в том или ином реестре. Именно от качества заполнения таких характеристик, а в особенности идентифицирующих характеристик, зависит возможность или невозможность стыковки различных реестров недвижимости.
Кто же заинтересован в улучшении качества реестров недвижимости, в их информационном наполнении, достоверности, полноте сведений, в них содержащихся?
Заявительный принцип формирования кадастра недвижимости, а по сути, и реестра прав на недвижимость никак не стимулирует собственников такой недвижимости заботиться о качестве данных. В случае возникновения каких-либо противоречий или несоответствий всегда можно задействовать механизм точечной корректировки сведений в индивидуальном порядке.
Казалось бы, органы местного самоуправления как основной получатель имущественного налога с объектов недвижимости должны быть самым заинтересованным участником процесса повышения качества данных. Однако на практике всё иначе.
Прежде всего, большинство органов местного самоуправления демотивированы на решение указанных задач. Улучшение качества сведений неизбежно повышает прозрачность земельно-имущественных отношений на территории. Такая прозрачность не всегда выгодна муниципальным служащим. Повышение доходов в муниципальный бюджет также не является стимулом для дотационных муниципалитетов, так как всегда можно попросить руку помощи у регионального бюджета для покрытия недостающих доходов.
Здесь ключевую роль в наведении порядка «на земле» должен сыграть субъект Российской Федерации, организовав муниципалитеты на участие в решении задач улучшения качества сведений.
3. Примеры основных проблем реестров недвижимости.
Совершенство сведений кадастра недвижимости, реестра прав, баз данных налоговых органов – процесс не одного дня и даже не одного года. Стопроцентное качество информационных ресурсов вряд ли будет когда-либо достижимо. Однако процесс улучшения сведений необходимо все-таки вести постоянно.
При этом необходимо оценивать затраты на решение указанных задач в сравнении с тем эффектом, который достигается в результате.
Приоритетными в данном случае задачами будут те, решения которых требуют наименьших затрат, а это прежде всего устранение ошибок, несоответствий и неполноты камеральным способом. Оптимальным инструментом в данном случае является визуализация качества сведений с использованием геоинформационной системы.
В качестве измеряемого эффекта необходимо выбрать увеличение поступлений по имущественным налогам.
Рассмотрим варианты решения задач на примере земельных участков.
В качестве исходных данных рассматриваются сведения государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) (как графические, так и семантические), сведения единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) в деперсонифицированном виде (достаточно указания статуса вида права – государственная собственность (РФ), государственная собственность субъекта РФ (СРФ), муниципальная собственность, частная собственность юридического лица (ЮЛ), частная собственность физического лица (ФЛ)), а также деперсонифицированные сведения налоговых органов о пообъектном начислении земельного налога и предоставлении льгот по уплате земельного налога.
Каждый набор таких сведений сам по себе не таит методов, которые бы позволили решить задачу улучшения качества конкретного информационного ресурса. Понятна лишь общая картина, демонстрирующая наличие проблем.
Сведения ГКН при визуализации показывают привычную картину: часть территории фактически используется без постановки на государственный кадастровый учет.
Визуализация учета правообладателей также показывает наличие «белых пятен» в учете прав.
Визуализация данных налоговой службы по начислениям земельного налога показывает структуру начислений по собственникам, а также предоставляемые льготы. Земельные участки, никак не учтенные в налоговой службе, также присутствуют.
Для определения наиболее эффективных путей улучшения качества сведений необходимо проанализировать все указанные три источника. Отсутствующие сведения в ФНС необходимо соотнести со сведениями о правах на такие земельные участки. Необходимо учитывать, что не все земельные участки, по которым отсутствует начисление налога или предоставление льгот, могут быть включены в налоговый оборот. Так, многие земельные участки государственной и муниципальной собственности по факту исключаются из налогообложения в связи с предоставлением льгот.
Таким образом, первоочередными земельными участками, требующими анализа и приведения сведений в соответствие, являются следующие земельные участки:
1) Земельные участки, стоящие на государственном кадастровом учете, права на которые зарегистрированы (частная собственность), но начисления по земельному налогу по которым не осуществляются. Наиболее вероятная причина отсутствия начислений по таким земельным участкам – неполные или противоречивые характеристики в сведениях ГКН и (или) ЕГРП.
2) Земельные участки, стоящие на государственном кадастровом учете, но сведения о правах на которые отсутствуют в ЕГРП. Как следствие, такие земельные участки, как правило, также исключены из налогообложения. Одна из основных причин отсутствия сведений о правах в ЕГРП – их возникновение до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Пример визуализации таких земельных участков приведен на рисунке 5.
Решение проблемы фактического использования земельных участков в условиях отсутствия в кадастре недвижимости сведений о постановке на кадастровый учет необходимо проводить с дополнительным привлечением семантической информации. Это необходимо по причине того, что отсутствие сведений о границах земельного участка в кадастре недвижимости не является препятствием для его использования правообладателем. Полнота постановки на кадастровый учет оценивается в пределах определенной территории, например, кадастрового квартала. Потенциал неучтенных территорий оценивается исходя из суммарной площади поставленных на кадастровый учет земельных участков в сравнении с площадью рассматриваемой территории. Чем ниже соотношение указанных величин, тем выше потенциал рассматриваемой территории.
Выявление проблем в информационных ресурсах, в том числе с использованием геоинформационных технологий, является базовым этапом процесса улучшения качества сведений об объектах недвижимости. По сути, результатом такого этапа будет «диагноз», поставленный по каждой из проблем, и для достижения каких-либо положительных результатов необходима выработка конкретных мер реализации выявленного потенциала, а затем и непосредственная реализация разработанных мероприятий.
Очевидно здесь одно: ключевую роль в реализации мероприятий должен играть орган местного самоуправления. Необходима четкая воля ответственных лиц на достижение результатов. По сути, цель органа местного самоуправления – обеспечить легитимность сведений об объектах недвижимости, за счет которых как раз и улучшаются государственные реестры недвижимости.
Рассмотренные примеры являются простейшими при анализе сведений различных информационных ресурсов о недвижимости, но способными в сравнительно небольшие сроки дать результат.
В дальнейших статьях предполагается рассмотреть эффект от реализации описанных здесь задач, а также организационные конструкции, необходимые для достижения такого эффекта.
Архив журнала "Управление развитием территории", № 2/2014 г.
1225
0
Комментарии (0)