10.02.2014

Воспоминания о будущем

Автор статьи: Загороднов Евгений Иванович - профессор кафедры архитектуры и градостроительства Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета. 


Строительный бум, так согревающий душу власть предержащих, как бы косвенно подтверждающий их смутные надежды и представления об универсализме и всесилии так называемого саморегулируемого жилищного рынка и, соответственно, правильности избранного пути развития, содержит тем не менее внутри себя сокрытый от глаз «до поры до времени» потенциал самоуничтожения. Попробуем разобраться в этом феномене?!

Строительные предприниматели с некоторых пор работают теперь на «обезличенный спекулятивный жилищный рынок», и в соответствии с основным законом товарно-денежных или попросту рыночных отношений они должны иметь на рынке максимально возможное число условно готовых товаров (квартир). В этом обстоятельстве, кстати говоря, кроется удивительный для такого рода товаров феномен – строительство многоэтажных домов-полуфабрикатов или так называемый упрощенный способ суверенного жилищного строительства «под самоотделку»!? Если прежде предприниматель строил со спекулятивными целями одновременно каких-нибудь один – два дома и, как правило, «под ключ», то теперь для того чтобы быть полноправным участником сформированного спекулятивного жилищного рынка, он должен купить или арендовать значительный участок земли и возвести на нем множество единообразных домов-полуфабрикатов, пускаясь, таким образом, в рискованное предприятие, многократно превосходящее размеры его состояния. Средства на строительство получаются под залог его недвижимого имущества и, увы, де-факто активов вовлеченных дольщиков, причем в распоряжение предпринимателя деньги поступают в той мере, в какой продвигается вперед постройка отдельных домов. Когда наступает кризис, как это уже было в 2008 году, и приостанавливается уплата очередных авансов, терпит крах все предприятие; в худшем случае дома остаются недостроенными до наступления более благоприятного времени, а в лучшем, что бывает крайне редко, они продаются с молотка за полцены новому предпринимателю. Таким образом, жилищный кризис в современном понимании – это неизбежное следствие нерегулируемого или саморегулируемого (что, в сущности, одно и то же) расширения массового капиталистического строительного воспроизводства. Без спекулятивных построек многоэтажек по «упрощенке» и притом в возрастающем масштабе не может по-настоящему преуспеть теперь ни один строительный предприниматель. При этом размеры товарных масс, создаваемых капиталистическим, частным производством, определяются масштабом этого производства и субъективной внутренней потребностью в постоянном его расширении, а отнюдь не реальными объективными общественными потребностями в сфере жилищного строительства, обусловленными гармоничным балансом спроса и предложения, подлежащего удовлетворению.

«… И нам при увеличении скорости строительства жилья ни в коем случае нельзя повторить те же самые ошибки, которые были допущены в других странах, в Штатах в частности. Никаких ценовых пузырей здесь надувать нельзя ни в коем случае, всё должно быть очень гармонично и в экономике, и на строительных площадках …». В.В. Путин. Истра, 16.04.2012.

В результате возникающего дисбаланса между спросом и предложением ситуация на жилищном рынке такова, что при массовом производстве непосредственным и самым массовым покупателем может быть только оптовый купец-спекулянт. Отсюда процесс воспроизводства на рынке жилья в известных границах совершается в прежнем или скорее даже в расширенном масштабе, хотя выброшенные из него товары (квартиры) в действительности не перешли в полной мере в сферу индивидуального и производительного потребления... То есть нормального оборота рынка фактически не происходит. Но до тех пор, пока удается так или иначе продавать продукт, все идет как будто бы нормально с точки зрения правящего тандема – капиталистического производителя и государственного чиновника. Таким образом, производство прибавочной стоимости, а вместе с ним и индивидуальное потребление самого капиталиста и курирующего его государственного чиновника при этом могут неуклонно возрастать, и весь процесс воспроизводства может находиться в самом цветущем состоянии. Однако весьма значительная часть товаров в виде обезличенных «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости, да еще на бумаге в статистической отчетности, а в действительности же она может оставаться непроданной в руках спекулянтов-перекупщиков еще долгое время и, следовательно, фактически все еще находиться на рынке.

Так постепенно зарождается кризис перепроизводства или затоваривание рынка, постепенная стагнация, застой или так называемая пресловутая стабилизация на самом низком уровне потребления, когда один поток товаров следует за другим и, наконец, обнаруживается, что прежний поток лишь по видимости, фиктивно поглощен потреблением. Товары прежних потоков еще не превращены в наличные деньги, как уже наступают сроки платежа за них. Владельцы их вынуждены объявить себя несостоятельными банкротами или, чтобы произвести платежи, продать свой товар по какой угодно цене, хотя бы и в ущерб качеству. Но в результате тотальной утраты доверия у населения к экономической политике государства в сфере жилстроительства этого в действительности в массовом порядке не происходит – покупателей на червивый «SECOND HAND», как правило, нет. Наоборот, по данным экспертов, более 20 млрд. долларов выведено за рубеж на покупку тамошней недвижимости. И это скорее вопрос доверия к жилищной политике государства, нежели вопрос цены. Этому грозящему обвалу в немалой степени способствует в том числе появление на свет банд безудержных спекулянтов и фиктивных предпринимателей, которые в свое время превозносились как образец успешной предприимчивости, что в конечном итоге подорвало стремление активной части общества к способам медленного обогащения при честном предпринимательстве. Именно это обстоятельство стало и до сих пор является источником всеобщего недоверия к «новой» экономической политике. Более или менее состоятельные российские граждане утратили доверие к стране и пытаются купить недвижимость за границей, но абсолютное большинство нуждающихся в отчаянии сдаются в ипотечное рабство новоявленным суверенным ростовщикам. Такая ситуация не имеет никакого отношения к действительному состоянию спроса на жилье. Она имеет отношение лишь к возведенной в абсолют необходимости превратить залежалые и недоступные для большинства жилищные товары в ипотечные продукты и деньги любой ценой. И тогда разражается кризис. Он проявляется не в непосредственном уменьшении потребительского спроса, спроса в целях индивидуального потребления, а в сокращении обмена капитала на капитал и, как следствие, в сужении процесса воспроизводства капитала. При этом происходящий постоянно рост доходов работающих – один из катализаторов, предвестников наступающего кризиса. Вероятно, было бы упрощением сказать, что кризисы происходят по причине недостатка платежеспособного потребления или платежеспособных потребителей. Капиталистическая система не знает никаких иных видов потребления, кроме потребления оплачиваемого. Тот факт, что товары (квартиры) не могут быть проданы, означает лишь одно: для этих товаров не находится платежеспособных покупателей, т.е. потребителей (поскольку в конечном счете товары покупаются для индивидуального потребления). Когда государственная власть пытается обосновать причину жилищного кризиса, в том числе утверждая, что работающие получают слишком малую часть своего собственного продукта и что беде можно помочь, если они будут получать более крупную долю продукта, т.е. если заработная плата возрастет, то в ответ достаточно заметить, что кризис 2008 года разразился тогда, когда произошло реальное общее повышение заработной платы и работающие действительно стали получать более крупную долю той части готового продукта, которая предназначена для потребления. Такой период с точки зрения здравого смысла должен был бы, напротив, отдалить кризис. Однако произошло обратное, наглядно показавшее, что капиталистический способ производства объективно заключает в себе условия, которые не зависят от доброй или злой воли капиталистов и госчиновников и которые допускают относительное благополучие или стабилизацию только на короткое время, да и то всегда лишь в качестве буревестника очередного кризиса.

Самое прискорбное происходит позже, в период преодоления последствий кризиса, когда потери частных капиталистов и ростовщиков-банкиров компенсируются и будут компенсироваться за счет государственного бюджета, т.е. за счет богатства всего общества или общественного фонда потребления. В этом ряду попытки дополнительно профинансировать ипотеку за счет государственного бюджета – всего лишь разгонка спроса без учета того, что будет происходить с предложением. Такого рода новый коммунизм, где привилегированной становится только одна сторона – правящий класс капиталистов и финансовых спекулянтов, аморален и недопустим, а подобного рода «антикризисные» программы являются лишь «затыканием дыр». Только сняв с застройщиков финансовые обязательства по сооружению коммуникаций, подключению к сетям и земельной ренте, можно хотя бы как-то способствовать развитию строительства нового доступного и качественного жилья. И только лишь после этого станет вновь актуальным развитие кредитования населения на покупку этого жилья. Это необходимое, но недостаточное условие.

Основной крен государственной политики должен быть направлен на то, чтобы увеличить предложение и таким образом сбить спекулятивную цену. По классической теории цена формируется в зависимости от кривой спроса и предложения. Чем выше будет предложение, тем ниже будут цены на жилье. Поэтому самый основной тезис, которого не хватает в государственной жилищной политике,– это предложение жилья со стороны государства. Ничто не мешает государству либо вернуть госсобственность, либо организовать государственные строительные компании, либо самое простое – разместить госзаказ на государственное арендное жилье (некоммерческая аренда) в частных строительных компаниях по приемлемым ценам и предложить его на рынке, тем самым сбив спекулятивные цены. За счет уменьшения перечисленных расходов можно добиться кардинального уменьшения издержек самих строительных компаний. Это было бы гораздо более эффективное освоение государственных капитальных вложений, поскольку нигде в мире частный собственник-капиталист не является более эффективным, чем государство, ибо эффективность частника и государства несоизмеримы, и они оцениваются по разным критериям. У частника критерий эффективности – прибыль, а у государства – жизнеспособность целого (страны). Диктат так называемого саморегулируемого рынка может привести и уже приводит к опасной, нерегулируемой деформации всей жилищной сферы, и государство в цивилизованных странах, в том числе и в России, должно постоянно корректировать положение путем соответствующих бюджетных инвестиций в целях стимулирования нового предложения на рынке доступного жилья – предложения, соответствующего массовому спросу. Государство должно активно вмешаться и решить вопрос жилья в ближайшие годы на каком-то минимальном, но достойном для человека уровне.

«Для людей с невысокими доходами будем создавать программы развития некоммерческой аренды жилья», – пишет В.В. Путин.

Дело за малым, чтобы безусловно правильные слова становились наконец реальными делами, и лишь тогда «всё будет очень гармонично и в экономике, и на строительных площадках …».


Архив журнала "Управление развитием территории", № 4/2013 г.