15.11.2013

О повышении качества кадастровых данных

Дискуссия о повышении качества кадастровых данных за счет возможности массового учета за счет бюджетных средств вызвана обращением в ГИС-Ассоциацию директора Департамента недвижимости Минэкономразвития России А.И. Ивакина с просьбой обсудить в кругу экспертного сообщества законопроект «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подготовленный министерством.


Законопроект вводит понятие «комплексные кадастровые работы», которые проводятся по инициативе органов власти на бюджетные средства в целях:

1) уточнения местоположения границ земельных участков:

– сведения о которых содержатся в ГКН, являющихся в соответствии с ФЗ от 24.06.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ранее учтенными объектами недвижимости;

– права на которые возникли до момента вступления в силу ФЗ от 21.06.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и при этом данные права не зарегистрированы в установленном им порядке, а также сведения о которых не включены в ГКН;

2) уточнения и (или) установления местоположения зданий, сооружений на земельном участке:

– сведения о которых содержатся в ГКН, являющихся в соответствии с ФЗ от 24.06.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ранее учтенными объектами недвижимости;

– права на которые возникли до момента вступления в силу ФЗ от 21.06.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и при этом данные права не зарегистрированы в установленном им порядке, а также сведения о которых не включены в ГКН;

3) уточнения и (или) установления местоположения объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном ФЗ от 21.06.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке;

4) образования земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением линейных сооружений;

5) образования земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;

6) исправления воспроизведенной в ГКН ошибки в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН (кадастровая ошибка в сведениях);

7) устранения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и других препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков путем перераспределения земельных участков, в том числе за счет земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Комплексные кадастровые работы проводятся только при наличии утвержденного проекта планировки территории на соответствующий элемент (элементы) планировочной структуры населенного пункта. В результате комплексных кадастровых работ осуществляется подготовка карты-плана территории, содержащей необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах элемента (элементов) планировочной структуры населенного пункта или территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан.


С.А. Миллер, президент ГИС-Ассоциации

Законопроект крайне актуален и призван дать возможность заинтересованным субъектам РФ и ОМСУ преодолеть последствия очевидно ошибочного «заявительного» принципа постановки объектов на государственный кадастровый учет, закрепленного в действующем законодательстве, и перейти к «сплошному» кадастру без пропусков и ошибочных границ. Кроме того, законопроект дает возможность не только исправить допущенные ранее кадастровые ошибки, но и определить законченный перечень ограничений прав использования объектов недвижимости, что крайне существенно для защиты прав добросовестного собственника.

Проект ФЗ может радикально изменить роль градостроительной документации и документации по планировке территорий, создав условия необходимости ее качественной разработки и связав предлагаемые планировочные решения не только с уточнением границ и резервированием земель, но и с необходимостью реализации подхода: «развитие территорий – это развитие ее недвижимости».

С принятием законопроекта у ГКН может появиться шанс стать действительно не только качественным информационным ресурсом, но и ресурсом, гарантирующим, с одной стороны, соблюдение прав собственности, а с другой, полноту сбора земельных платежей и возможность использования налогов на недвижимость как экономических рычагов развития территорий.

Вместе с тем обозначенные проектом ФЗ подходы к «сплошному» учету за счет бюджетных средств требуют детального всестороннего обсуждения, т.к. неизбежно будут затрагивать интересы собственников, величины кадастровых оценок и размеры налогообложения недвижимости.


А.Н. Береговских, генеральный директор ИТП "Град"

Законопроект направлен на достижение долгожданной цели – создание системы правового регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений в стране. У законопроекта есть безусловные преимущества перед другими действующими нормами, регулирующими названные вопросы. Это самое комплексное решение из всех, которые сегодня существуют либо обсуждаются на уровне подготовленных правовых актов.

Но есть и серьёзный недостаток – законопроект даёт не основной и единственный правильный путь разграничения всех экономически активно использующихся территорий страны на земельные участки в соответствии с утверждёнными документами территориального планирования, документацией по планировке территорий и установленными правилами землепользования и застройки градостроительными регламентами. Документ предлагает альтернативный подход существующему, длительному и бессистемному порядку формирования и учёта земельных участков.

Позиция авторов законопроекта понимается как попытка ведомства (Минэкономразвития), не имеющего полномочий в сфере нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности (к которой относится подготовка документации по панировке территорий, в том числе проекты межевания, сутью которых является создание проектной основы для разграничения всех территорий на земельные участки и установления разрешённого использования этих участков с учётом всех возможных ограничений), решить вопрос комплексного планирования и учёта землепользования в рамках своих полномочий по обеспечению полноты и качества кадастровых данных без участия Минрегиона, ответственного за нормативно-правовое регулирование градостроительной деятельности.

Вероятно, Минэкономразвития сомневается в скором внесении существенных изменений в Градостроительный кодекс РФ в части документации по планировке территорий в ближайшее время. Изменения необходимо внести в содержательную часть проектов межевания в целях обеспечения возможности не только формировать границы земельных участков под существующими объектами капитального строительства и для предоставления под строительство объектов капитального строительства (ОКС). Проекты межевания должны устанавливать правильные проектные границы всех без исключения земельных участков в границах элементов планировочной структуры, ограниченными красными линиями, с учётом исправления всех допущенных ранее ошибок и с условием проведения необходимых согласований произведённых исправлений с правообладателями земельных участков и ОКС.

Таким образом, данный законопроект рассматривается как документ, рождённый в условиях несогласованности действий двух министерств, одно из которых отвечает за правовое регулирование планирования использования территорий страны, а другое – за эффективность их использования. Этот вывод подтверждается несогласованностью мероприятий двух федеральных дорожных карт – по строительству и недвижимости.


В.И. Попов, заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Калужской области

Проект ФЗ вызывает двойную реакцию: наконец появилась попытка решить многочисленные проблемы, связанные с формированием, установлением, учетом земельных участков. Это большой плюс. И второе – абсолютно игнорируются основы градостроительства в части планировки и межевания территории и снова кадастровым инженерам даются большие полномочия по «перекройке» земельных участков. Это приведет состояние застройки и земельных отношений из нынешнего хаоса в хаос более высокого порядка. Это большой минус.

В законопроекте указаны цели комплексных кадастровых работ. Эти цели не являются целями, а являются задачами. Поэтому целесообразно изменить «цели» на «задачи». А целью из текста проекта, очевидно, является межевание всех земельных участков по всей стране за счет бюджетных средств.

Похожее и аналогичное в нашей истории уже было. Это Постановление Правительства РФ от 12.07.1993 № 659 «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам», которым было утверждено Положение об инвентаризации земель. В Калуге мы проводили инвентаризацию земель в частном секторе для поиска новых участков для предоставления их под ИЖС. Со временем данная работа затихла, так как финансовых средств у муниципалов не было и до настоящего времени нет. А проведение кадастровых работ по проекту снова планируется провести за счет средств местных бюджетов, но никто не подумал, за счет каких средств? (Я исключаю, конечно, Москву и другие богатые регионы).

Проект не учитывает самого главного: практическое отсутствие проектов планировки и межевания территорий, на основе которых следует проводить кадастровые работы. Без планировочной документации населенные пункты останутся без красных линий, земель общего пользования. Узаконятся земельные участки, которые не вписываются ни в какие градостроительные нормы и правила. Учитывая, что кругом будет «право собственника», исправить эти ошибки будет невозможно.

В задачах нет одной, но очень существенной задачи – соответствие характеристик земельных участков планировочным требованиям. Например, минимальная ширина земельного участка для целей строительства жилого дома или геометрическая форма участка и т.д. Важное значение для эксплуатации ОКС и земельных участков имеет наличие проезда к нему. Нынешние кадастровые инженеры совершенно не обращают никакого внимания на этот факт, имеется множество споров, которые рассматриваются в судах, о невозможности использования ОКС, так как отсутствует проезд. А существующая норма земельного законодательства, позволяющая собственнику земельного участка производить раздел участка без согласования с ОМСУ?

В законопроекте необходимо указать, что в первую очередь проводятся работы по разработке проектов планировки и межевания территорий, а лишь потом кадастровые работы.

Также в проекте закона указан состав графической части карты-плана, в котором имеется чертеж межевания территории. Это неправильно, так как чертеж межевания входит в состав проекта межевания, это документ по планировке территории (градостроительная документация), и он не может быть в составе карты-плана, который является землеустроительной документацией.

Выполнять кадастровые работы в отсутствие утвержденного проекта планировки и проекта межевания нельзя! Поэтому запись о такой возможности необходимо убрать.


А.М. Тарарин, директор МП "Центр обеспечения градостроительной деятельности", г. Нижний Новгород

Данный законопроект должен дать ОМСУ эффективный инструмент наведения порядка в землепользовании территории, но вряд ли сможет решить все накопившиеся проблемы в этой сфере. Для наведения порядка необходимо предусмотреть наделение большими полномочиями ОМСУ (например, переформирование границ земельных участков с зарегистрированными правами), но слишком высок риск злоупотреблений в этом случае. Данное обстоятельство будет являться главным ограничителем этого закона.

Мы провели анализ по Нижнему Новгороду. Оказалось, что 44% земельных участков, учтенных в ГКН, не имеют границ.

По многим земельным участкам, не имеющим границ, не зарегистрированы или прекращены права. Так как они поставлены на учет до 1 марта 2008 года, они имеют статус «ранее учтенный» и не могут быть аннулированы. В связи с этим предлагается установить дату (например, 1 июля 2014 года) аннулирования земельных участков, имеющих статус «ранее учтенный», но права по которым не зарегистрированы или прекращены. Это поможет избавиться от участков призраков и дублей, а также простимулировать землепользователей таких участков зарегистрировать свои права.


С.Н. Николаев, заместитель председателя Комитета по градостроительству администрации г. Братска

Законопроект оставляет двоякое впечатление.

С одной стороны, хорошо, что орган государственной власти в области кадастра недвижимости понял, что существующая заявительная система не приведет к достижению результата в обозримом будущем, если приведет вообще. С другой стороны, законопроект предлагает «половинчатое» решение, в результате которого возникнет множество спорных вопросов вокруг уже имеющихся кадастровых сведений и сведений, которые возникнут в результате комплексных кадастровых работ.

Также сильно смущает финансовая сторона вопроса. Еще свежа в памяти «инвентаризация» земельных участков, закончившаяся ничем в связи с прекращением финансирования, а ведь рассматриваемая законопроектом задача, как минимум, на порядок выше. На муниципальное финансирование рассчитывать очень сложно. Достаточно вспомнить с огромным трудом реализуемые положения ГрК РФ о документах терпланирования. Сроки растянулись почти на десятилетие. Планировка территории – значительно более объемная задача.


В.М. Савко, директор ОАО "Сибирский и научно-исследовательский и проектный институт градостроительства"

Проект закона подготовлен с позиции только Министерства экономического развития, без учета положений Конституции РФ и Градостроительного кодекса РФ.

В целях рационального использования земельных ресурсов выполнение комплексных кадастровых работ должно иметь подготовительный период, состоящий из выполнения исполнительных топографических съемок, проектов планировки и проектов межевания на элементы планировочной структуры. Таким образом, можно провести детальное изучение сложившейся ситуации и на основании градостроительных норм обосновать возможные изменения границ земельных участков и провести перераспределение земли. Большая часть вопросов будет решена в процессе выполнения этих работ.

В проекте закона существуют внутренние противоречия. В частности, вопросы передачи готовых документов от исполнителя сразу в региональное подразделение кадастра недвижимости, минуя заказчика, говорит о том, что министерство еще не имеет четкого понимания о порядке выполнения работ. Перекладывание на плечи муниципалитета ответственности за исправления ошибок, допущенных в ходе формирования кадастра недвижимости, – это не по-джентельменски. Допускаю, что муниципалитеты могут быть привлечены к этой работе, но составить техническое задание, принять работу у исполнителя в необходимом формате они не в состоянии.

Прямая и понятная задача муниципалитета – провести подготовку исходных материалов (проекты планировок и проекты межевания), откорректировать топографическую съемку. Здесь муниципалитеты значительно отстают, в результате чего возникает множество несогласованных вопросов землепользования. Для устранения отставания необходимо обеспечить финансирование из федерального бюджета, как это предусматривается настоящим проектом закона. Без установления последовательности работ цель не будет достигнута.

Проект закона вводит новую процедуру согласования результатов межевания перед тем, как внести изменения в кадастр недвижимости. Эта часть проекта закона может быть исключена, так как существует процедура общественных слушаний, установленная Градостроительным кодексом РФ. Согласование спорных вопросов во внесудебном порядке должно быть сутью работы существующих комиссий муниципальных образований по землепользованию и застройке.

Не прописан механизм осуществления контроля за выполнением комплексных кадастровых работ. Считаю, что эта часть работы должна лечь на федеральную службу Кадастра недвижимости, а не на субъект Федерации.

Возникает вопрос о правомерности требований о выполнении работ по планировке территории в системе координат, используемой кадастром недвижимости. Это требование больше относится к выполнению работ по созданию или корректировке топографических съёмок территории, с использованием которых выполняются проекты планировок, а не к самим проектам. Кроме того, порядок выполнения проектов планировок относится к компетенции Градостроительного кодекса РФ, а не к настоящему закону, решающему узкопрофильные задачи.

Учитывая то, что закон говорит о комплексе работ, предлагаю изменить его название на «О выполнении комплекса работ по уточнению границ объектов недвижимости и порядке их регистрации в Кадастре объектов недвижимости».


А.И. Еськин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства, главный архитектор Волгоградской области

Долгожданный проект, который позволит при его реализации ОМС рационально распланировать и использовать территорию.

Комплексные кадастровые работы надо ставить в прямую зависимость от наличия проектов планировки и межевания.

Если в данных работах получится проработать границы кадастровых кварталов, то можно навести порядок и в кадастровом делении. На сегодня имеется много ошибок и накладок на земельные участки, что приводит к невозможности работы на данных территориях.

Согласно законопроекту кадастровые работы производятся в отношении границ кадастровых кварталов, земельных участков, зданий…

Например, когда границы кадастрового квартала режут земельные участки, землеустроители занимаются безобразием, а Росреестр данное безобразие ставит на учет. В районах такая ситуация встречается довольно часто (рис. 1).

Для ограничения пределов увеличения земельного участка необходимо проработать несколько другой алгоритм.

Конфигурация земельных участков при невозможности использования как самостоятельного (помимо площади) должна быть одним из критериев определения возможности присоединения земельного участка. Узкие полосы между земельными участками и красными линиями, территории между земельными участками или обходящие по контуру земельных участков.

Также необходимо предусмотреть возможность приведения площадей земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов, к нормативам отвода.

В свое время при продаже земельных участков в собственность под зданиями и при отсутствии четких нормативов предоставления земельные участки формировались или по отмостке, или площадь их не позволяла полноценно эксплуатировать здания.


П.Н. Никонов, директор бюро "Межевание городских территорий", "Петербургский НИПИград"

1. Вызывает большое удовлетворение то, что развитие законопроекта привело к положению о том, что работа по образованию земельных участков и уточнение ранее образованных земельных участков в массовом порядке должна осуществляться на основании проекта межевания – документации по планировке территории, предусмотренной Градостроительным кодексом РФ.

Однако необходимо заметить следующее. И сегодня существует порядок образования земельных участков на основании проекта межевания. Но наряду с ним имеет место быть и процесс образования земельных участков без проекта межевания. Именно спорадическое образование земельных участков происходит без работ по планировке территории, в том числе планировки границ этих участков и других их характеристик, включая и те, соответствие которым требует законодательство (минимальный размер, состав, отступы строений от границ участка, соответствие красным линиям и прочее, даже необходимость наличия связи с проездами общего пользования). Все это в изобилии приводит к образованию таких земельных участков, которые в соответствии с целями этого законопроекта подлежат уточнению. Практика свидетельствует о том, что процесс спорадического образования земельных участков является подавляюще превалирующим над образованием земельных участков в соответствии с проектами межевания. По моей оценке, основанной на анализе действующего законодательства, эта практика в большинстве случаев не соответствует законодательству. Но те, кто ее проводит, ссылаются на то, что в законодательстве отсутствуют нормы, прямо указывающие на случаи, в которых необходимо для образования земельных участков прибегать к подготовке проектов межевания. Имеющиеся нормы размыты, что позволяет их трактовать сообразно потребностям интересантов образования земельных участков.

Необходимо ввести нормы, конкретно называющие случаи, при которых образование земельного участка осуществляется не иначе, чем на основании проекта межевания. В том числе либо непосредственно в данном законопроекте, либо в статьях этого законопроекта, посвященных внесению изменений в действующие законодательные акты, необходимо предусмотреть нормы, которые ликвидируют указанную размытость законодательства.

2. Пункт 2 статьи 6 законопроекта гласит: «Комплексные кадастровые работы проводятся только при наличии утвержденного проекта межевания территории соответствующего элемента (элементов) планировочной структуры или территории населенного пункта». Из этого следует, что организация проведения кадастровых работ в массовом порядке возможна только в отношении тех территорий, в отношении которых подготовлен проект межевания. А все остальные территории должны оставаться в состоянии пассивного ожидания, когда по какой-либо причине, никак не предопределенной положениями данного закона, возникнет утвержденный проект межевания. В этих обстоятельствах называть эти кадастровые работы, проводимые «в массовом порядке», нет оснований. Необходимо законопроект дополнить положениями о подготовке местных адресных целевых программ по организации кадастровых работ, проводимых в массовом порядке, включая подготовку соответствующей документации по планировке территории. Вместе с этим необходимо предусмотреть возможность внеочередных (вне установленных адресной программой) работ по организации кадастровых работ, проводимых в массовом порядке, по частной инициативе. Например, при этом может быть установлено, что частное лицо, заинтересованное в проведении массовых кадастровых работ в отношении какого-либо элемента планировочной структуры, может за свой счет осуществить эти работы, например, с обязательством соответствующего официального органа вернуть ему вложенные в это средства (в стандартном объеме) в срок, соответствующий официальной очереди подготовки такой документации для этого элемента планировочной структуры. Организация таких работ должна осуществляться за счет привлечения дополнительных трудовых и прочих ресурсов для того, чтобы не вклиниваться в общий процесс производства этих работ, производимых в соответствии с адресным планом. В случае успешного завершения таких работ адресный план должен корректироваться с учетом досрочного исполнения одного из его пунктов.

3. Данный законопроект нацелен на решение задачи сплошного межевания. Это очень запоздалый, но все же необходимый выбор. В паре с задачей сплошного межевания выступает задача качества межевания. Земельный участок является недвижимой вещью, продуктом целенаправленных действий по его созданию, и в качестве такового он может быть произведен лучшего или худшего качества. Необходимо среди задач комплексных кадастровых работ провозгласить задачу формирования качественного фонда земельных участков и приведения ранее образованных земельных участков к стандартам качества. Законом, может быть, не удастся установить стандарты качества, но можно поручить Правительству разработать такие стандарты. В том, что разработать их возможно, нет никакого сомнения, поскольку известен исторический и международный опыт их применения. Законом следует установить, что при подготовке проекта межевания учет этих стандартов должен осуществляться в меру возможного, исходя из планировочных и иных градостроительных данностей территории проектирования. Но при этом органам, осуществляющим проверку документации по планировке территории, должно быть дано право отрицательного заключения на проект межевания на основании недостаточного учета этих стандартов.

4. В связи со сказанным в п. 3 в отношении данного варианта законопроекта вызывает сожаление то, что из п. 2 статьи 1 исчезло целеполагание «устранения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и других препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков путем перераспределения земельных участков, в том числе за счет земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Осталось лишь «уточнение описания местоположения границ земельных участков», не ясно в связи с чем и с какой целью, и «исправление воспроизведенных в государственном кадастре недвижимости ошибок», и то не в самих земельных участках, а «в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости». В итоге исчезла установка на исправление великого множества ошибок формирования земельных участков в части их планировки. Считаю необходимым восстановить эту задачу в тексте законопроекта, а также расширить ее, указав на необходимость устранения таких недостатков, как несоответствие границ земельных участков красным линиям, границам соседних земельных участков, требования о минимальных размерах земельных участков и об обеспечении проезда к земельному участку с улично-дорожной сети общего пользования.

5. Законом устанавливается использование материалов проекта планировки только при его наличии. Думаю, нельзя допускать возможность отсутствия проекта планировки, так как им устанавливаются красные линии – границы территории кварталов, в отношении которых предстоит подготавливать проекты межевания, а также границы земельных участков улиц, площадей, проездов, массовое образование которых является целью данного закона. Если красные линии есть в наличии, то, надо думать, есть в наличии и документация по планировке, в соответствии с которой они установлены. Необходимо лишь признать юридическую силу этих документов, независимо от того, когда она была утверждена.

Если историческая документация по планировке не сохранилась, но доподлинно известно, что она была и что в соответствии с ней создана существующая планировка территории, то требуется воспроизвести ее методами исторической реконструкции. Если на сохранившемся историческом чертеже красные линии отображены, но с точностью, не удовлетворяющей современным требования учета красных линий, требуется уточнить эти материалы. В обоих последних случаях требуется определенная работа по подготовке документации по планировке территории – можно говорить лишь о специфике задач ее планировки.

Если красные линии установлены без документации по планировке – «по месту», то использование их в качестве опоры для подготовки проектов межевания кварталов и улиц крайне опасно для обеспечения устойчивого развития и даже обеспечения полноценного использования недвижимости в текущем состоянии, и согласие на такую степень опасности недопустимо. Необходимо подготовить проект планировки.

Если имеющиеся в наличии красные линии, даже при наличии документации по планировке, не соответствуют реалиям существующей планировки, то и тут необходимо подготовить проект планировки, устанавливающий адекватные красные линии.

Наконец, в региональных системах обеспечения градостроительной деятельности и других архивах в наличии полно разных красных линий, которые по инерции считаются действующими, но в действительности давно уже утратили связь с реальными планами по развитию территории – они нуждаются в соответствующей ревизии, т.е. также подготовке документации по планировке.

6. Законопроект предполагает, что реальная окончательная картина межевания территории отражается не в проекте межевания, а устанавливается ходом комплексных кадастровых работ, следующих после подготовки проекта межевания. Если можно согласиться с тем, что некоторые подвижки границ, предусмотренных проектом межевания, возможны вследствие согласования собственниками земельных участков, то невозможно согласиться с возможностью принципиального пересмотра решений проекта межевания. Законопроект статьей 8 устанавливает особенности уточнения границ земельных участков при проведении комплексных кадастровых работ.

Во-первых, все установки этой статьи могут и должны быть отнесены к подготовке проекта межевания. Если проект межевания выполнен без учета подобных сведений или соображений, то этот документ не должен был пройти фильтр проверки для его утверждения.

Во-вторых, приведенных сведений, изложенных в п. 1, требуемых для уточнения границ земельного участка, явно недостаточно.

В-третьих, требования, изложенные в п. 2, об ограничении предела увеличения и уменьшения площади земельного участка при уточнении вызывают сомнения в том, что с их помощью можно добиться решения задачи уточнения границ. Тем более что законопроектом она не названа. Она лишь прочитывается между строк и состоит в том, чтобы территория в итоге оказалась покрыта земельными участками без пропусков. А это предполагает, что границы земельных участков смыкаются друг с другом. Земельный участок, образованный без учета существовавшей на момент его образования красной линии, может выступать за нее более чем на 10% своей площади. Если для образования такого участка не было веских оснований, данный проект должен дать инструмент вернуть его в границы территории квартала, т.е. должен позволить уменьшить размер земельного участка на необходимый для этого размер.

Задача уточнения границ земельного участка во многих случаях будет связан с тем, что граница существующего земельного участка какого-либо дома установлена по обрезу его фундамента. В этом случае потребуется увеличить земельный участок. Законопроект устанавливает, что «на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения». Однако этого может не хватить для того, чтобы сомкнуть границу с соседним земельным участком. Между ними может остаться щель, не способная стать самостоятельным земельным участком. Понимая это, следует не воспроизводить в этом законопроекте соответствующую норму закона о кадастре недвижимости, а предложить изменения в этот закон.

7. В развитие того, что сказано в п. 6, необходимо обратить внимание, что законом РФ «Об объектах культурного наследия» в ст. 59 и 60 определено, что предметами охраны исторического поселения, в числе прочего, является планировочная структура, включая ее элементы. В отличие от общего представления о том, что под элементами планировочной структуры понимаются кварталы, в данном случае законодатель понимает и земельные участки. О том, что это именно так, а не иначе, свидетельствует то, что требование учета положений этих статей при градостроительной деятельности установлено в ст. 43 Градостроительного кодекса РФ – статье, посвященной проектам межевания.

Причем, учитывая специфику предмета этого закона, следует понимать, что охране подлежат земельные участки в их исторических границах.

Помимо охраны исторических границ земельных участков в исторических поселениях, постановлением Правительства РФ № 315 от 26.04.2008 «Об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено, что они охраняются режимами охранных зон и зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности.

Таким образом, задача уточнения границ множества ранее образованных земельных участков состоит в приведении их границ к границам исторических домовладений, что может войти в противоречие с предельными нормами изменения границ земельных участков при уточнении.

В данном законе должна быть названа задача приведения границ ранее образованных земельных участков к историческим и указан механизм ее решения.


Архив журнала "Управление развитием территории", № 3/2013 г.