15.07.2013

Новеллы законодательства в части отметок в публичном реестре

Автор статьи: Усович Лариса Владимировна - генеральный директор ООО "Центр развития континентального права".


1. Отметки, не ограничивающие распоряжение недвижимостью

Пунктом 7 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) предусмотрена возможность внесения в реестр прав двух видов отметок:

• о наличии судебного спора о правах на недвижимое имущество;

• о возражении лица против зарегистрированного права.

Важно понимать, что отметки, предусмотренные ГК РФ, не являются записями о праве, ограничении права или обременении имущества (права на имущество) и по своей направленности призваны обеспечить баланс между интересами собственника и прав добросовестного приобретателя.

В соответствии с базовыми принципами, заложенными в гражданское законодательство, закон должен обеспечить защиту и собственнику и добросовестному приобретателю. В отношении недвижимости, в силу наличия публичного реестра, содержащего сведения о правах на недвижимость, наличие или отсутствие добросовестности подтверждается, в том числе наличием сведением о юридических фактах в публичном реестре. Лицо, которое опиралось в своей деятельности на сведения такого реестра, признается добросовестным, если у суда нет иных оснований для признания его не добросовестным, следовательно, наличию (отсутствию) такого рода записей в ЕГРП придается приоритетное значение.

В основу российской модели регистрации права положен принцип предположения о достоверности реестра, т.е. законодательно устанавливается не безусловная достоверность реестра (абсолютизация реестра), а презумпция его достоверности, которая действительна в пользу лица, чье право зарегистрировано в публичном реестре. Однако, наличие споров о правах предполагает наличие сомнений в правильности отражения сведений о праве в публичном реестре: лицо, которое знало о наличии спора о праве, не может предполагаться добросовестным приобретателем (часть 6 статьи 8.1. ГК РФ). В силу этого в ГК РФ вводится норма в последствиях внесения записи в реестр прав о наличии судебного спора. При наличии такой отметки, приобретатель недвижимости не предполагается добросовестным и, соответственно, не получающим защиты от собственника.

В силу того, что внесению записи о наличии судебного спора должен предшествовать определенный промежуток времени, необходимый для подготовки и принятия судом искового заявления, в ГК РФ введена норма, дающая возможность внести в реестр отметку о возражении против зарегистрированного права. Представляется, что такая отметка действительна в период подготовки документов для направления в суд, т.е. в течение закрепленного в ГК РФ периода с даты ее внесения в публичный реестр. Законодатель установил, что такая отметка действует 3 (три) месяца, и что этот срок вполне достаточен для подготовки и принятия судом искового заявления. Отметка вносится по заявлению любого заинтересованного лица, которое не должно доказывать свою заинтересованность. В то же время и собственник никак не может быть обременен такой отметкой, поскольку никакие отношения его с лицом, внесшим отметку, не связывают, следовательно, сделки с принадлежащим ему объектом недвижимости в этот период могут совершаться, т.е. такие отметки не ограничивают собственника в праве распоряжения недвижимостью. Рассмотренные выше отметки являются записями о факте, следовательно, они не могут ни отменять, ни приостанавливать регистрационные процедуры.

Согласно ГК РФ порядок, по которому указанные отметки вносятся в реестр, должен быть установлен законом (пункт 7 статьи 8.1.), в данном случае процессуальными нормами закона о государственной регистрации права . Такой порядок должен предусматривать не только основания и процедуры установления в реестре прав указанных отметок, но и процедуру их погашения как в добровольном, так и принудительном порядке.

ГК РФ содержит ряд ограничений по процедурам внесения и аннулирования рассматриваемых отметок. Во-первых, срок актуализации в публичном реестре отметки о возражении против зарегистрированного права не может превышать трех месяцев со дня ее внесения. Во-вторых, если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она была внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, что, по логике закона, подтверждается внесением отметки о наличии судебного спора, то повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Также лицо, которое оспаривает зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении оспариваемого права.


2. Отметки, ограничивающие распоряжение недвижимостью

В контексте новелл ГК РФ по защите прав собственника целесообразным представляется рассмотреть и теоретически обосновать возможность внесения в ГРН еще одной отметки (записи), которая в отличие от двух рассмотренных выше, ограничивает распоряжение недвижимым имуществом любым лицом, кроме собственника – отметка о невозможности государственной регистрации права без личного участия собственника имущества. Такого рода отметки по смыслу могут вноситься только собственниками имущества (по-видимому, как физическими, так и юридическими лицами) в отношении принадлежащих им объектов права, находиться в реестре прав до момента государственной регистрации перехода права собственности к иному лицу, погашаться исключительно собственником недвижимости их установившем (добровольный порядок погашения) одновременно с государственной регистрацией перехода права, а также в отдельных случаях государственным регистратором права без заявления собственника (принудительный порядок погашения), например, смерти наследодателя, установившего отметку, реорганизации юридического лица. Основаниями отказа в установлении указанной отметки могут быть:

• отсутствие у заявителя прав собственности на указанный в заявлении объект недвижимости;

• отсутствие государственной регистрации общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество;

• наличие в реестре сведений о ранее установленном ограничении по распоряжению недвижимостью (например, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания).

Таким образом, вопросы, требующие обязательной регламентации в процессуальном законе, можно обозначить в таком порядке:

• лица, имеющее право вносить отметки (о возражении против зарегистрированного права, о наличии судебного спора, о невозможности государственной регистрации права без личного участия собственника имущества);

• период времени, в течение которого указанные отметки могут быть внесены в реестр прав;

• срок внесение указанных отметок в реестр прав органом по государственной регистрации;

• основания отказа во внесении отметок;

• порядок аннулирования (погашения) указанных отметок, в том числе и лицом, которое их внесло.

Исходя из предлагаемой в ГК РФ модели, в также необходимо предусмотреть порядок информирования органом по государственной регистрации права сторон сделки, если отметки о возражении и наличии судебного спора будут внесены уже после представления документов на государственную регистрацию права.


Архив журнала "Управление развитием территории", № 2/2013 г.