15.07.2013

Малоэтажка в крупном городе…?!

Автор статьи: Евгений Иванович Загороднов – профессор кафедры архитектуры и градостроительства Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (СИБСТРИН).

В настоящее время специализируется в теории и практике малоэтажного домостроения применительно к условиям мегаполисов.

Автор универсальной планировочной системы малоэтажного строительства (УПСМС) «КоловоротЪ», альтернативной многоэтажным типологиям жилищного домостроения.



Жилая малоэтажная застройка в городе в последнее время должна стать одним из самых массовых объектов архитектурной деятельности. С каждым годом в нашей стране расширяются масштабы и ускоряются темпы жилищного строительства, повышается качество проектирования и застройки жилых районов. В то же время продолжает оставаться актуальной задача совершенствования градостроительных, проектных решений, повышения их экономичности, архитектурной выразительности, обеспечения наилучшей архитектурно-планировочной организации жилых малоэтажных районов и микрорайонов. В настоящее время проблема развития малоэтажного строительства в городах рассматривается как социально-политическая и экономическая задача первостепенной важности. К разработке вопросов градостроительного зонирования и экономики планировки городов надо подходить с широких государственных позиций, во всеоружии всех знаний, необходимых для определения реальных экономических условий развития города на ближайшие и более отдалённые периоды. Основные недостатки работ по планировке городов на современном уровне заключаются в крайне неэкономичном использовании, как правило, ограниченных городских территорий, а также в слабой разработке вопросов экономики городского жилищного строительства в градостроительных проектах.

В планах государства довести к 2015 году долю малоэтажного домостроения в общем объёме возводимого жилья в стране до 60%, что потребует многократного увеличения существующих в некоторых регионах, особенно в Новосибирске, темпов строительства малоэтажки. Во исполнение законного конституционного права граждан на жилище, исходя из норматива перспективной жилищной обеспеченности в Новосибирской области (далее – НСО) до 2025 года, который согласно утвержденной схеме территориального планирования НСО составляет 30 – 35 кв. м/чел. (современный уровень развитых европейских стран), а также имея в виду, что существующая обеспеченность в области сегодня составляет порядка 22 кв. м/чел., предстоит построить за плановый период не менее 34,5 млн. кв. м. Это означает ввод в среднем по НСО 2,5 – 3,0 млн. кв. м жилья ежегодно и, соответственно, не менее 1,5 млн. кв. м (60%) малоэтажных типов домов, в том числе 1,0 – 1,2 млн. кв. м в Новосибирске.

Разные территории с течением времени развили разные типы морфологии застройки, при этом всех их объединяет наличие одного базового параметра – плотности застройки. Отталкиваясь от этого параметра, можно выделить две противоположные модели развития территорий: модель экстенсивного развития, называемая также стихийным разрастанием застройки, и модель интенсивного развития, называемая компактной застройкой. В связи с этим Новосибирскому Бассейну (Новосибирск и пригороды) предстоит сделать судьбоносный выбор: стать ли ему компактным образованием или превратиться в разросшуюся «раскисшую» агломерацию. На этом фоне преимущества высокоплотной малоэтажной застройки и соответствующих проектов комплексного освоения территорий, конечно, становятся более очевидными, а приоритет такого рода жилья – наиболее вероятным сценарием перспективного городского развития. Во-первых, малоэтажки достаточно быстро возводятся благодаря современным технологиям, весь процесс занимает от месяца до полугода. Во-вторых, для строительства используются, как правило, так называемые домокомплекты, которые почти на 90% подготовлены в заводских условиях, что обусловливает вполне приличное качество этих строений. В-третьих, рыночная стоимость таких домов вполне сопоставима с ценой жилья экономического класса в многоэтажных домах, а в случае применения инновационных градостроительных проектов – и гораздо ниже. Тем более это актуально в связи с недавним вводом в эксплуатацию в Новосибирской области завода «Бетолекс» по выпуску автоклавного газобетона и конструкций для комплектного домостроения с мощностью более 300 тыс. кв. м жилья в год.

Определяющим при застройке городских территорий является правильный выбор наиболее эффективной системы расселения, ориентированной на первоочередное обеспечение доминантного слоя (среднего класса) доступным малоэтажным жильем экономического класса, исходя из перспективной нормы обеспеченности жилой площадью. Однако, анализируя существующую практику малоэтажного домостроения, в свете вышесказанного приходится констатировать определенную неразвитость планировочных решений малоэтажных жилых образований, демонстрирующую закоснелость и догматизм архитектурных и градостроительных решений, не вполне отвечающих потребностям современного городского сообщества, что приводит:

– к низкой плотности городской застройки вообще и малоэтажной в частности;

– к неоправданно высокой ресурсоемкости – территориальной, инфраструктурной и т.п.;

– к затруднениям в нормативном обеспечении территории объектами социально-бытового и культурного назначения по критериям шаговой доступности;

– к низкому уровню комфортности среды, обусловленному невозможностью создания приемлемых условий ввиду чрезмерной просматриваемости и проветриваемости, а также низкой степени сезонного использования территории;

– к ограничению возможностей по социализации населения, характерному для индивидуального способа расселения, обусловленного неоднородным составом населения как по возрастным, так и профессиональным признакам;

– к гипертрофированному масштабу застройки на базе архаичной микрорайонной планировочной структуры жилых поселений, присущей, как правило, многоэтажной типологии застройки давно прошедшего периода расширенной индустриализации.

Отсюда приоритеты градостроительного и социально-экономического развития региональной столицы:

– Выявление территорий, нуждающихся в соответствующем обустройстве на базе малоэтажного домостроения. При этом необходимо обеспечить баланс занятости населения, т.е. разработать концепцию (стратегию) социально-экономического развития городской территории.

– Определение оптимальной величины городского пространства в увязке с прогнозируемым количеством населения с целью одновременного обеспечения условий расселения и потребления. Полицентрическое развитие Новосибирской агломерации, поиск наибольшего равновесия между средой обитания и занятостью внутри уже урбанизированного пространства Новосибирского Бассейна. Это равновесие необходимо для лучшего функционирования и меньшей стоимости регионального транспорта, и что особенно актуально – для финансового равновесия местных муниципалитетов – поскольку есть налогооблагаемая база, будет и бюджет.

– Ограничение использования новых неосвоенных территорий, жесткое ограничение территориального расползания вновь образуемых малоэтажных микрорайонов за счет повышения нормативной плотности застройки без ущерба для качества среды обитания на базе перехода к инновационным градостроительным технологиям – квартальному принципу застройки городских селитебных территорий и массовому применению эффективных форм высокоплотной малоэтажной застройки типа «КоловоротЪ».

– Сохранение особо ценных, пригородных, сельскохозяйственных угодий, поскольку, по большому счету, в условиях глобальной экономики единственным средством сохранить стабильность городов является сельское хозяйство. Обладайте вы хоть всеми богатствами мира, если вам нечем питаться – вы полностью зависите от других. Бизнес и торговля создают богатство и иллюзию стабильности, что мы сейчас наблюдаем и чему являемся немыми свидетелями, но только сельское хозяйство обеспечивает истинную свободу и подлинную демократию для всех без исключения.

– Возведение компактного города с высокоплотной малоэтажной застройкой. «Растягивание» города чрезмерно увеличивает расходы на содержание социальной и инженерной инфраструктур. Плотная застройка характеризуется более низкими энергетическими затратами, интенсивной социальной жизнью и возможностями для обеспечения безопасности жителей. Она позволяет эффективно использовать системы общественного транспорта. Градостроительство сегодня – это не освоение новых территорий, а реабилитация промышленных зон и конверсия обширных городских деградирующих территорий.

– Приоритетное развитие общественного транспорта. Современный город – это город людей, а не автомобилей. Город для автомобилистов потребляет много энергии и оказывается неудобным: львиную часть пространства занимают дороги и парковки. Выход – в приоритетном развитии систем общественного транспорта. Хит последних 10–15 лет – скоростной трамвай. В ходе градостроительного планирования развития городских территорий необходимо уже сегодня закладывать прогрессивные планировочные решения, изначально ведущие к значительному развитию дорожной сети (практически до уровня 22% площади городских улиц и дорог по отношению к территории селитьбы), что на порядок выше существующего положения с обеспеченностью автодорожной инфраструктурой, и к снижению непомерной нагрузки на городской организм. Одним из эффективных механизмов, реально обеспечивающих столь высокий уровень, может служить массовое применение вновь актуального квартального принципа городской застройки, в том числе преимущественно малоэтажной высокоплотной на базе универсальной планировочной системы малоэтажного домостроения «КоловоротЪ» (до 400 и выше чел./га).

– Формирование общественных пространств. Речь идет об участках города, предназначенных для беспрепятственного посещения публикой: парках, развлекательных центрах, пешеходных зонах, музеях, лекториях и т.д. Развитые общественные пространства обеспечивают высокое качество жизни в городе.

– Сокращение общей площади открытого городского пространства при одновременном многократном увеличении количества локальных общественных площадок для улучшения их фактического качества и содержания оставшихся пространств.

– Возвращение к квартальной структуре города. Современное градостроительство отказывается от архаичной микрорайонной структуры города в пользу компактных малоэтажных кварталов. В чем достоинства квартала? В гармоничном балансе «общественное – частное». Улицы по фронту квартала становятся общественными пространствами с магазинами, кафе и проч. При этом внутри кварталов создаются уютные дворы. Плюс квартальная застройка обеспечивает большую транспортную проницаемость города. Но самое главное – кварталы значительно меньше микрорайонов, такая застройка воспринимается более человечной. В кварталах в отличие от микрорайонов возможно создание полноценных коммунальных зон.

– Отказ от функционального зонирования города. Принцип жесткого функционального зонирования города, когда в районе сконцентрированы здания с одной функцией (жилье, офисы или промышленность), был введен в мировую практику в 1920-е годы, чтобы отодвинуть жилые районы от «грязных» заводов. Сейчас для многих городов это уже неактуально. Отказ от жесткого функционального зонирования позволяет избежать маятниковой миграции населения по маршруту «район жилья – район работы». Многофункциональная малоэтажная застройка создает новую городскую среду – более разнообразную и интенсивную по коммуникациям.

– Строительство нового социального жилья «старого» типа – государственного арендного жилья. В последнее десятилетие правительства европейских государств стали резко увеличивать бюджеты, отведенные на строительство социальных типов жилья (некоммерческая аренда). Это доказывает, что либеральная модель, когда человек зарабатывает и сам покупает себе жилье, не работает для всё большей части населения. Для поддержания необходимого баланса между спросом и предложением властям необходимо сформировать соответствующее современному состоянию общественных отношений новое предложение на рынке в целях удовлетворения массового спроса на доступное жилье. Ничто не мешает либо вернуть госсобственность, либо организовать государственные строительные компании, либо самое простое и эффективное – разместить госзаказ на государственное арендное жилье в частных строительных компаниях по приемлемым ценам и предложить его на рынке, тем самым сбив спекулятивные цены. За счет уменьшения перечисленных расходов можно добиться кардинального уменьшения издержек строительных компаний.

– Государственное регулирование. Любой план инновационного развития территории обречен на провал, если он не имеет экономической основы, ибо совершенно очевидно, что ему не суждено воплотиться в жизнь без жесткого государственного управления и надзора. Столь сложный технически и затратный экономически инновационный поток неизбежно обмелеет и засохнет, распадется на жалкие осколки по степени прибыльности в рамках саморегулируемых, фактически непредсказуемых и неуправляемых процессов, стремящихся и настроенных в первую очередь на быстрое и легкое получение максимальных барышей с минимальными усилиями. Предлагаемая модель градостроительного развития ищет пути достижения максимального эффекта от возрастающих государственных капиталовложений, одновременно создавая условия и предпосылки для «правильного» развития рынка недвижимости с максимальной пользой для общества. Роль местных властей наряду с государственными институтами в процессе реализации предлагаемой модели является определяющей. Необходимо сформировать и начать осуществлять специальную политику, направляющую развитие в соответствии с моделью компактного города на основании разработанных и утвержденных градостроительных документов, учитывающих массированное применение в городе эффективных малоэтажных технологий.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание все обстоятельства, преимущества и недостатки традиционных форм обустройства малоэтажных жилых поселков, перед специалистами-градостроителями встает задача поиска новых форм, учитывающих современные тенденции жилищного строительства на следующих базовых принципах: эффективность, энергосбережение, экономичность, экологичность и эргономичность (принцип «5Э»). По сути дела, речь идет о разработке универсальной градостроительной системы квартального типа за счет применения комбинации из различных типов малоэтажных зданий (многоквартирных, блокированных, индивидуальных) и получении новых потребительских свойств или нового содержания:

– обеспечение высокой конкурентоспособности за счет высоких технико-экономических показателей малоэтажной застройки городского типа и низкой ресурсоемкости, прежде всего, территориальной;

– выход на новый более высокий уровень комфортности среды за счет создания оригинальной системы полузамкнутых дворовых пространств (внутренних двориков), выразительного фасада путем обустройства озелененных фрагментов территории (внешних двориков), работающих на общую композицию;

– достижение высокой степени социализации населения за счет создания межквартальных и межрайонных коммунальных зон для размещения объектов соцкультбыта, отдыха и спорта;

– высокая степень унификации, универсальности и вариативности малоэтажной застройки без существенного изменения конструктивной и планировочной структуры.

Наглядным примером именно такого подхода к решению конкретной градостроительной задачи может служить разработанный мной вариант универсальной системы малоэтажного строительства (далее – УСМС) «КоловоротЪ» – системы, позволяющей достигнуть некоего приемлемого компромисса, положительного баланса между преимуществами и недостатками как малоэтажного, так и многоэтажного принципа расселения, нормативно высокой плотности и, соответственно, высокой эффективности высокоплотной малоэтажной застройки городского типа. Принципиально новый композиционный эффект приобретается за счет применения оригинального объемно-планировочного решения жилого квартала, образованного своеобразной постановкой 4-х жилых строений в разных вариантах (многоквартирные, блокированные и индивидуальные дома). Такой планировочный прием позволяет добиться композиционного единства квартальной застройки при достаточно высокой обособленности отдельных строений. Другими словами, это попытка архитектурными средствами разрешить основное цивилизационное противоречие – противоречие между общественным и частным, стирая грань между городом и деревней, т.е. фактически добиться гармоничного сочетания и мирного сосуществования этих противоположностей, объединенных в единое целое – жилой квартал «КоловоротЪ». Дальнейшее пространственное развитие этой системы на базе типовых кварталов предполагает их трансформацию в жилой микрорайон «КоловоротЪ» с необходимой и достаточной для этого количества населения коммунальной инфраструктурой. Закономерный итог этого движения – возникновение следующей структурной единицы данной планировочной системы – жилого района «КоловоротЪ», образованного слиянием нескольких микрорайонов, с обустройством территории для размещения объектов общего назначения.

Инновационность универсальной планировочной системы «КоловоротЪ» заключена в оптимальном использовании принципов малоэтажной и многоэтажной застройки при одновременном исключении присущих этим видам строительства недостатков. «КоловоротЪ» – система высокоплотной малоэтажной городской застройки, вполне сопоставимая с многоэтажной и даже превосходящая ее по эффективности. Это реальная конкурентоспособная альтернатива, позволяющая применять в единой градостроительной, планировочной и конструктивной системе все известные типы малоэтажных зданий для достижения новых более высоких потребительских свойств при одновременном существенном снижении уровня использования городских земельных ресурсов.


Архив журнала "Управление развитием территории", № 2/2013 г.