14.06.2019

Оценка бюджетной и коммерческой эффективности при различных вариантах жилой застройки

Основными направлениями реализации национального проекта «Жилье и городская среда» в Российской Федерации является увеличение средней жилищной обеспеченности, устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда и формирование комфортной городской среды. Реализация данных направлений связана в том числе с возможностью применения механизмов градостроительных преобразований территорий, повышающих инвестиционную привлекательность территорий для застройщика. При этом в практике существующего градостроительного проектирования, как правило, не проводится оценка налоговых поступлений в результате принятия того или иного решения или механизма, зачастую отсутствует и оценка привлекательности предложенного решения с точки зрения инвестора.


Выбор варианта жилищного строительства (ИЖС, малоэтажное, среднеэтажное, многоэтажное жилищное строительство) напрямую связан с бюджетной, коммерческой, социальной и экономической эффективностью. Бюджетная эффективность оценивается с точки зрения влияния проекта на доходы и расходы городского бюджета. В результате комплексного развития территории происходит рост объемов налоговых поступлений в бюджеты различных уровней. В бюджет городского округа поступает налог на доходы физических лиц, земельный налог и налог на имущество физических лиц. Мероприятия по размещению объектов социальной, инженерной, транспортной инфраструктур финансируются в том числе за счет федерального и регионального бюджетов. Основные налоговые поступления от комплексного развития территорий приведены на рисунке ниже (рис. 1).

Рисунок 1. Основные налоговые поступления от комплексного развития территорий

Налоговые поступления являются основными доходами бюджета от развития той или иной территории, но, кроме этого, возможны следующие поступления: плата за право заключения договоров на аренду (развитие земельных участков), плата за изменение видов разрешенного использования, арендные платежи за земельные участки на период строительства и эксплуатации.

Инвестиционные затраты бюджета городского округа включают в себя в основном затраты на инженерную, социальную, транспортную инфраструктуры и затраты на благоустройство территории.

Для расчета бюджетного эффекта было рассмотрено 6 вариантов жилой застройки. Варианты жилой застройки представлены в таблице ниже (таблица 1).

Таблица 1. Варианты жилой застройки

Примечание: * – планируется размещение объектов коммерческой недвижимости на 1 этаже многоквартирных жилых домов


Для моделирования вариантов развития жилой застройки была выбрана территория в Центральном административном округе города Омска, преимущественно застроенная частным сектором, и разделена на лоты (рис. 2).

Рисунок 2 . Территория для моделирования вариантов жилой застройки

На следующем этапе была определена площадь новых коммерческих и жилых объектов, рассчитаны налоги с учетом следующих показателей:

- кадастровой стоимости земельных участков;

- кадастровой стоимости объектов недвижимости;

- прогнозного количества новых рабочих мест.

Налоговые поступления в бюджеты различных уровней представлены в таблицах ниже (таблица 2, таблица 3).


Таблица 2. Налоговые поступления в бюджет городского округа


Таблица 3. Основные налоговые поступления в региональный и федеральный бюджет 

На следующем этапе произведена оценка проектной численности населения. Расчет произведен исходя из среднего уровня жилищной обеспеченности 30 кв. м на человека. С учетом объемов строительства и перспективной численности населения определены расходы на инфраструктуру (таблица 4).

Таблица 4. Расходы на инфраструктуру

В итоге было выявлено, что наименьший срок окупаемости будет у 6 варианта (многоэтажное строительство – 30%, среднеэтажное строительство – 30%, торгово-офисные здания – 40%) и 2 варианта (строительство ИЖС – 45%, малоэтажное строительство – 45%, коммерческие объекты – 10%). Расчет срока окупаемости представлен в таблице ниже (таблица 5).

Таблица 5. Расчет срока окупаемости

Наименее затратным для бюджета является 2 вариант (строительство ИЖС – 45%, малоэтажное строительство – 45%, коммерческие объекты – 10%), с учетом окупаемости – это наиболее оптимальный вариант для городского округа. Но данный вариант является непривлекательным для инвестора, т.к. объем вводимого жилья по этому варианту значительно меньше, чем в других вариантах. В результате, данный вариант характеризуется высокими затратами и низкой прибылью для инвестора. Поэтому с точки зрения привлекательности для инвестора и быстрого срока окупаемости для бюджета лучшим будет 6 вариант (многоэтажное строительство – 30%, среднеэтажное строительство – 30%, торгово-офисные здания – 40%).


Авторы статьи

Роман Шлендер, начальник отдела стратегического планирования ИТП "Град";

Александр Павловский, старший экономист отдела стратегического планирования ИТП "Град".