19.05.2020

Пространственное развитие Омска: вариант Северо-запад

Данная концепция относится к группе материалов, рассматриваемых в ходе подготовки генерального плана развития городского округа Омск. Концепция приводится с обобщенной формой аргументов в пользу ее соответствия комплексу современных условий развития города.


Омск – стагнирующий по численности населения город-миллионник. Обладает уникальным географическим положением, получившим в связи с активизацией СМП дополнительный фактор меридиональной речной связи через Иртыш с самым восточным из незамерзающих портов СМП – Сабеттой.

Сложившиеся и исторически зарекомендовавшие себя позиции географического центра Западной Сибири на межконтинентальных транспортных коммуникациях – железнодорожных, воздушных, автомобильных и других сохраняли за Омском потенциально выдающуюся геостратегическую позицию, однако не были в достаточной степени актуализированы в течение последних десятилетий.

Сегодня Омск занимает последнее место в РФ среди городов-миллионников по вводу жилья (как и средняя жилобеспеченность – интегральный показатель благополучия) на душу населения, уступая лидерам в 3,-4 раза, а также в абсолютном выражении, построив в 2018 г. менее 330 тыс. кв. м жилья.

Согласно ССЭР Омска – 2030 г.: среди городов-миллионников России город занимает лидирующие позиции по уровню безработицы. Одновременно доля населения старше трудоспособного возраста в городе растет. В 2017 году пенсионеры в общей численности населения города составили 28,9%. По сравнению с другими мегаполисами Омск занимает последнее место по бюджетной обеспеченности на душу населения. В сравнении с ними объемы инвестирования в городе заметно отстают – низкий уровень продолжается все последние десятилетия.

При этом Омск обладает высоким промышленным потенциалом. В городе сосредоточены крупные объекты промышленного производства, продукция которых востребована в России и за рубежом.

Омск в своем историческом пути находится сегодня в бифуркационной точке смены тенденций и трендов с понижательных на растущие. Именно сегодня могут быть приняты решения, которые изменят образ Омска как депрессанта на новый образ «решительного лидера развития».

Данная концепция пространственного развития исходит из намерения создать предпосылки для социального и производственного прорыва Омска в число лидеров развития России при особой роли именно градостроительных факторов. Градостроительное землепользование как инструмент долгосрочного территориального планирования может решающим образом воздействовать на практически все процессы развития города.

Сегодня территория жилой застройки занимает лишь 17,5% от площади города, и основными типами квартир в новом многоэтажном фонде являются малые 1-2-х комнатные квартиры. 3-4-х комнатные составляет лишь небольшую долю квартирного фонда. Рассчитывать на устойчивую демографическую перспективу здесь невозможно. Сохранение такого тренда обрекает город на упадок человеческого потенциала.

Меняется структура мест приложения труда. В дополнение к крупным производственным объектам с большим числом работающих всё большую долю начинают занимать предприятия с локальными рынками сбыта. Градостроительство должно предусмотреть и предложить системные решения создания техно-кварталов и малых участков для предприятий нового типа в сфере образования, обслуживания и производства. В том числе в старых промышленных и иных нежилых зонах с целью кооперированного пользования, включая индивидуальное.

Более пространственно развитая, квартально дифференцированная городская планировка позволит формировать планировочные агломераты нового типа – с индивидуальной жилой застройкой, малоэтажной многоквартирной застройкой с увеличенной долей зеленых насаждений, перемежаемых кварталами социальной инфраструктуры и техно-кварталами с объектами производственной деятельности, допускаемой в жилых функциональных зонах.

Новая городская среда станет для Омска не только средством создания условий для человеческого и производственного взаимодействия, которое вдохнет в жизнь города новые энергии, но и новым организационно-рыночным шагом, выправляющим сложившиеся дисбалансы рынка недвижимости и способствующим гармоничному развитию городского сообщества.

Национальные цели развития, определяемые Указом Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», включают направление «Жилье и городская среда», реализуемое в форме национального проекта. Национальный проект устанавливает, в частности, задачу достигнуть ежегодного ввода жилья 120 миллионов кв. м к 2024 г. (соответствует примерно 0,8 кв. м в год на 1 человека в среднем по РФ) и уровня средней жилищной обеспеченности 30 кв. м на 1 чел.

В Омске суммарный объем жилого фонда составлял на 2019 год 28010000 кв. м, и для выхода на показатель 0,8 кв. м/1 чел. годовой ввод должен составить около 940 тыс. кв. м в 2024 г. в последовательности приближения:

2020 – 450-500 тыс. кв. м ввода

2021 – 550-600 тыс. кв. м ввода

2022 – 650-700 тыс. кв. м ввода

2023 – 750-800 тыс. кв. м ввода

2024 – 940 тыс. кв. м ввода

Достигнутые в этом случае 3340-3540 тыс. кв. м станут следствием ориентации на заданный удельный показатель ввода, но уровень средней жилищной обеспеченности составит 26,1-26,3 кв. м/1 чел. в сравнении с сегодняшними 24,2 кв. м/ 1 чел. и целевыми 30 кв. м.

Суммарный объем жилого фонда для соответствия показателю 30 кв. м на 1 человека и численности населения, близкой к 1,2 млн чел., должен составлять 35-36 млн кв. м благоустроенного жилья. Это означает, что объемы годового ввода должны будут и далее поддерживаться примерно на этом же уровне. Затем должен произойти структурный маневр и масштабный переход инвестиций и мощностей в реконструкцию и капитальный ремонт жилого фонда, обеспечивая его переход в состав полностью благоустроенного.

Параметры национального проекта имеют высший ранг и требуют соответствующей корректировки стратегий СЭР, выступают индикаторами успешности достижения национальных целей на уровне субъектов РФ и муниципалитетов.

Реализация проекта возможна исключительно за счет использования новых моделей и подходов. Структурные характеристики и инструменты их достижения подразделяются на две основные группы.

Первая – структуры и инструменты по рынку и соответствию платежеспособному спросу населения.

Вторая – возможности по территории и иным ресурсам.

Гармонизация названных структур позволит рационально построить стратегию реализации национального проекта «Жилье и городская среда» для Омска, используемого в качестве драйвера новой градостроительной политики, закрепляемой в генеральном плане и стратегии территориального развития области.

Структуры и инструменты рынка как соответствия платежеспособному спросу населения

В 2019 году в стране было введено 82 млн кв. м жилья. На МКД пришлось 43,5 млн кв. м, что на 0,7% выше показателя 2018 года, на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – 38,5% кв. м, что превысило показатели 2018 года на 18,8%. ИЖС заняло позицию лидера развития, показав один из наиболее высоких темпов роста среди всех отраслей реального производства, формирующих ВВП страны.

Практически нулевой рост объемов МКД вызван тем, что рынки продаж квартир в этих домах стагнируют практически во всех регионах страны. Рынок предложения реагирует несколькими способами: ростом числа жилых единиц при снижении их размеров до 11 кв. м, ростом этажности, повышением плотности застройки, отказом от обеспечения автомобилизации жителей и общим снижением объемов ввода. Омск пошел по второму пути.

Для Омска характерно отсутствие альтернативных многоэтажному МКД предложений на первичном рынке жилой недвижимости. Отсутствуют предложения по квартирам в малоэтажных МКД и градостроительно осмысленные предложения по ИЖС. Наличная линейка предложения исключительно однообразна.

Основным способом выйти на резкий рост объемов жилищного строительства, требуемый нацпроектом, является подготовка предложений в ценовых нишах, существенно более низких по стоимости.

Себестоимость строительства 1 кв. м жилой единицы в многоэтажном МКД на 30-40% выше, чем в малоэтажном МКД и в два и более раз, чем в ИЖС. При сравнении цены продаж на рынке первичной недвижимости в Омске видно, что цены в МКД находятся в диапазоне 38-45 тыс. руб. за 1 кв. м, ненамного превышая себестоимость. На вторичном рынке цены примерно такие же или выше. В единичных предложениях комфортных малоэтажных МКД цены находятся на уровне 35-38 тыс. руб./кв. м (на вторичном рынке – 20-25 тыс. руб./кв. м), новые одноквартирные дома (ИЖС) –15-25 тыс. руб./кв. м.

Выполнение национального проекта потребует проведения обновляемой структурной политики. В Омске должны быть сформированы и запущены 2 новых сектора рынка развития жилой недвижимости:

1) малоэтажное строительство МКД, включая таунхаусы, блок-квартиры, как правило, с большими квартирами; энергоэффективные, экологичные материалы и конструкции на основе применения местных ресурсов при частичном использовании железобетона. Ограничения этажности необходимы также по условиям обеспечения безопасности проживания маломобильных групп населения.

Застройка должна предусматривать все необходимые мероприятия по обеспечению комфортности проживания, отсутствующие в многоэтажных МКД: парковки автотранспорта, зеленые зоны, развитые участки дошкольных ОУ и школ оптимальной вместимости.

2) индивидуальное жилищное строительство является наиболее экономичным и адекватным по отношению к запросам самых широких слоев населения. В среднем по РФ желание жить в частном доме с участком высказало 66% населения.

В Омске с его высокой долей частной застройки в центральных зонах города вопрос ИЖС может стать особо перспективным. Существующая частная застройка не отвечает санитарно-гигиеническим, социальным, градостроительным требованиям и требует глубокой реконструкции.

Предшествующий генеральный план предполагал частичный снос этой застройки, но не предусматривал развития территорий для ИЖС и тем более для дачного строительства.

ИЖС опирается на наличие собственности на недвижимость – земельный участок, позволяет возводить дом поэтапно, использовать труд заказчика, самостоятельно оценивать варианты оборудования и отделки, использовать придомовой участок для подсобного хозяйства и др. Условие – наличие соответствующей инфраструктуры. Поскольку же в Омске опыт создания новых кварталов индивидуального и малого жилищного строительства отсутствует, оправдана опора на рыночные инструменты, предусматривающие маркетинг, опережающее предложение, демонстрацию образцов, примеров и льготные предложения.

Постэпидемиологической настрой расширяет группы жителей, нацеленных на увеличение градостроительного дистанцирования и противодействие росту скученности населения.

Предлагаемая структура строительства для отражения в генеральном плане Омска предусматривает в 2024 году (940-1000000 кв. м ввода) следующее:

Вариант 1

многоэтажные МКД – 25-30%;

малоэтажные МКД – 30-35%;

ИЖС – 40%.

При этом стоимость для населения города составит:

250-300 т. кв. м х 43 т. руб./1 кв. м = 10,75- 2,9 млрд. руб.

300-350 т. кв. м х 36 т. руб./1 кв. м = 10,8-12,6 млрд. руб.

400 т. кв. м х 20 т. руб./1 кв. м = 8,0 млрд. руб.

Итого: 29,5-33,5 млрд руб.

Вариант 2

При более высокой доле многоэтажных МКД (60-65%) стоимость для населения возрастает:

600-650 т. кв. м х 43 т. руб./1 кв. м = 25,8-27,9 млрд. руб.

250 т. кв. м х 36 т. руб./1 кв. м = 9,0 млрд. руб.

100 т. кв. м х 20 т. руб./1 кв. м = 8,0 млрд. руб.

Итого: 42,8- 44,9 млрд руб.

Разница составляет 11,4-13,3 млрд. руб. в годовом исчислении для варианта 2 в сравнении с вариантом 1, что значительно увеличивает группы населения обеспеченного платежеспособного спроса.

Цена жилой единицы 100 кв. м и участка до 1000 кв. м составит в ИЖС около 2-2,5 млн. руб., что при единовременном первоначальном взносе около 300-400 тыс. руб. и ипотеке на 10-15 лет выглядит вполне доступным. Цена жилой единицы – квартиры 100 кв. м в МКД составит 4,3-4,5 млн. руб. без учета места для автостоянки. Малоэтажные МКД имеют цены, находящиеся внутри этого диапазона.

Предпочтения рынка сработают при наличии доступа к выбору вариантов, что и является наиболее позитивным эффектом рыночного хозяйствования. Важно, чтобы вход в сектора ИЖС и малоэтажного МКД застройщики и муниципальные органы власти осуществили на основании соответствующих документов территориального планирования и достаточно решительно.

Чуть позднее новая градостроительная политика застройки Омска станет одним из наиболее притягательных моментов поворота от депрессивных трендов к легендированию Омска как города будущего, города для людей.


Возможности по территории и ресурсам инфраструктуры

Изменения в структуре строительства связаны с вопросами территориального планирования и характера городского развития.

Суммарная потребность в территориях для строительства 8 млн кв. м, требуемых для достижения объема жилого фонда в Омске 35-36 млн кв. м, отвечающего жилобеспеченности 30 кв. м/1 чел., составит при структуре, принятой для 2024 года:

многоэтажные МКД – 25-30% – 480 га

малоэтажные МКД – 30-35% – 930 га

ИЖС – 40% – 3200 га

при плотностях соответственно:

а) 5000 кв. м на 1 га квартала многоэтажных МКД в суммарной площади функциональных зон – жилых, многофункциональных, общественно-деловых, рекреационных, коммерческих и иных, не требующих санитарных разрывов и т.п. (производственные, зоны внешнего транспорта и т.д.);

б) 3000 кв. м на 1 га квартала малоэтажных МКД в суммарной площади указанных функциональных зон;

в) 1000 кв. м на 1 га квартала ИЖС в суммарной площади указанных функциональных зон.

При расчетном сроке генерального плана 25 лет данные показатели целесообразно принять как ориентирующие для планировочной организации территории и внесения изменений в планировочную матрицу

города Омска.


Планировочная матрица нового генерального плана развития Омска

Принятое несколько десятилетий назад решение о создании аэропорта Федоровка и на его основе – аэрополиса имеет для Омска принципиальное значение. Размещение аэропорта на границе северо-западного полукольцевого охвата города и отчетливо проявленный секторальный принцип схождения к городскому центру предполагают возможность свободного развития по этим вылетным направлениям всех видов городских функций – транспортных, производственных, жилых, рекреационных, общественно-деловых.

Новый этап жилищного строительства, базирующийся на реализации национальной цели и проекта «Жилье и городская среда», вправе использовать заложенную в предыдущие десятилетия идею планировщика – создать для города потенциально неограниченное пространство развития. Перемещение основной траектории развития с правого берега Иртыша на левый в северо-западном направлении позволяет решить ряд сущностно взаимосвязанных задач:

– освободить исторически сложившееся ядро центра для бережной реконструкции, реставрации и возобновления многих традиционных улично-градостроительных приемов застройки Омска. Снять с исторической и сложившихся частей давление застройщиков, нацеленных на получение максимальной прибыли за счет уплотнения, точечной застройки, снижения доли общественных пространств;

– приступить к пошаговой экологической реконструкции территорий сложившейся застройки и размещению производств; провести подготовку к массовой реконструкции железобетонных жилых зданий первых поколений индустриального домостроения без нарушения комфортности и озеленения городской среды, органично сформировавшейся в течение многих десятилетий;

– сосредоточить развитие новых производств по уральским направлениям, предложив ряду отраслей, прежде всего, космической и самолетостроительной, большие площадки развития, оборудованные инфраструктурой; предложить в структуре жилой застройки размещение сети объектов малого, среднего бизнеса и в целом реализовать принцип отсутствия ограничений на развитие по условиям дефицита территорий;

– получить возможность формировать новую комфортную городскую среду, предназначенную для демографически активного населения. Строительство малоэтажных жилых зданий с большими квартирами, блок-квартирных домов, одно- двухквартирных домов с придомовыми участками позволит сделать Омск привлекательным для многих квалифицированных специалистов; появляется возможность осуществить целостное планирование развития нового города, отвечающего запросам людей информационного общества;

– создание транспортно-логистического узла на пересечении глобальных широтных и меридиональных связей, дополняемого аэропортом Федоровка, создаёт предпосылки развития глобального коммуникационного полюса. Омск может получить мощную инициацию роста и процветания.

Омск имеет объективные предпосылки для того, чтобы стать ведущим городом в становлении нового технологического уклада. Национальная специфика России как основного бенефициара владения земной сушей предполагает наличие нескольких центров не столько административного, сколько научно-технического и технологического плана. Подобно тому, как Новосибирск в 60-е годы ХХ века приобрел сильный импульс развития в связи с созданием и строительством новосибирского Академгородка. Этот город стал новым словом в отечественном градостроительстве, прежде всего, за счет того, что здесь в обширном природном пространстве сибирского ландшафта было осуществлено единение жилых кварталов, научных институтов и предприятий. Мне довелось осуществлять авторский надзор за строительством ряда объектов, и энтузиазм, витавший в институтах и жилых домах Академгородка, не до конца растворился по сию пору.

Омск имеет все возможности стать местом, куда хотят и могут приехать работать в уровнях VI технологического уклада. В тесных бетонных квартирах МКД этого не случится. Дом с участком, Иртыш и сибирская природа, сформировавшиеся высококлассные социальные кластеры типа института «Град» порождают образы будущего, в которое хотелось бы войти.

1/1