О развитии рынка наемного жилья

23 марта 2022 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации на рассмотрение поступил разработанный депутатами нижней палаты российского парламента законопроект № 93391-8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"».

Документ разработан в целях развития рынка доступного жилья в Российской Федерации, по поручению Заместителя Председателя Совета Безопасности Российской Федерации, Председателя ВПП «Единая Россия» Д.А. Медведева.

Указом Президента Российской Федерации от 21 марта 2020 года № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» предусмотрено улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год, при улучшении качества городской среды. Средством достижения этого показателя справедливо считается механизм приобретения жилых помещений гражданами в собственность на условиях ипотеки. В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» к 2024 году должна быть создана возможность получения доступных ипотечных кредитов по ставке менее 8% семьями со средним достатком. Однако по состоянию на сегодняшний день доход около 40% российских семей не позволяет делать регулярные выплаты по ипотеке даже в рамках реализации действующих федеральных и региональных программ поддержки. В этой связи порядка 5 млн семей рассматривают возможность найма в качестве долгосрочного решения жилищного вопроса. Инструмент удобен при временном выезде из региона постоянного проживания одного или нескольких членов семьи для ведения трудовой деятельности, а также привлекателен для молодых семей, желающих «отделиться» от родителей, для студентов, прибывающих в крупные города, и для ряда иных категорий.

Поступивший на рассмотрение парламента законопроект направлен на повышение перспектив развития рынка наемного жилья в России с помощью внедрения новых механизмов.

Прежде всего, законопроектом предложено ввести в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) новую разновидность наемных домов – наемный дом коммерческого использования для отдельных категорий граждан (наемный дом коммерческого использования), жилые помещения (их часть) в котором предназначены для предоставления гражданам, категории которых определены нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ или муниципальными нормативными правовыми актами в целях кадрового обеспечения приоритетных направлений научно-технологического развития, отраслей экономики и социальной сферы, предусмотренных документами стратегического планирования всех публично-правовых уровней, в том числе в рамках реализации инвестиционных и иных проектов.

Наемные дома для отдельных категорий граждан будут строиться для привлечения трудовых ресурсов на конкретную территорию в рамках решения наиболее актуальных задач социально-экономического и научно-технологического развития. Не менее 20% общего количества жилых помещений в таких наемных домах подлежит предоставлению на льготных условиях в коммерческий наем гражданам, привлечение которых необходимо. Остальная часть жилого фонда будет предоставлена на условиях обычного коммерческого найма. Эта схема призвана обеспечить рентабельность проектов создания таких наемных домов, с учетом международной практики. Проектом определяются полномочия федеральных, региональных и местных органов по установлению категорий граждан, которым полагаются жилые помещения в таких наемных домах, а также по регулированию порядка и условий предоставления жилых помещений по договорам найма, если наемный дом находится в публичной собственности.

Кроме того, законопроект предусматривает задействование механизмов государственно-частного и муниципально-частного партнерства (ГМЧП) для создания наемных домов коммерческого использования нового вида, а также уже предусмотренных ЖК РФ наемных домов социального использования.

Напомним, институт наемных домов социального использования веден в жилищное законодательство в 2014 году для обеспечения жилыми помещениями граждан, которые не признаны малоимущими и не могут претендовать на жилье на условиях социального найма, однако не имеют возможности и приобрести жилье в собственность за счет личных или заемных средств. Для приобретения наемным домом характеристики «социального использования» не менее 50% жилья в нем должно быть предоставлено данным категориям. Формируемый для таких категорий граждан жилищный фонд социального использования может находиться в публичной или частной собственности и подчиняется специальному регулированию ЖК РФ. Такие дома созданы за счет бюджетных источников и введены в эксплуатацию в Санкт-Петербурге (7), в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре (4), в Забайкальском крае (3), в Челябинской и Кемеровской областях (по 2) и в Хабаровском крае (1). При этом в 16 субъектах Российской Федерации на учете нуждающихся в жилых помещениях в наёмных домах социального использования состоят 5 390 семей, для обеспечения которых потребуется 290 тыс. квадратных метров жилья и финансирование в объеме свыше 12 миллиардов рублей. Сохранение динамики может повлечь рост очередей на получение жилых помещений в наемных домах социального использования и как следствие – социальную напряженность в тех регионах, где этот институт работает. Разработанным законопроектом предлагается опробовать механизм ГМЧП, позволяющий объединить ресурсы и распределить риски между частными инвесторами и публично-правовыми образованиями при создании указанных групп наемных домов в целях дальнейшего развития жилищной отрасли в Российской Федерации, а также самого института ГМЧП.

Статистика соглашений о ГМЧП в России немногочисленна: по состоянию на март 2020 года действовали 3,1 тыс. концессионных соглашений с объемом инвестиционных обязательств 1,7 трлн. руб. (порядка 1,6% ВВП страны за 2019 год). При этом заключено только 25 соглашений о ГМЧП (1 федеральное, 6 региональных, 18 муниципальных) с объемом инвестиций 59,6 млрд руб., из них 45,5 млрд руб. – внебюджетных. Учитывая, что в предлагаемых проектом наемных домах часть жилых помещений сможет предоставляться на рыночных условиях, прогнозируется эффективность соглашений о ГМЧП в данной сфере, что позволит привлечь ряд профильных участников строительной отрасли местного и федерального уровней. Обязательное привлечение частного финансирования для создания таких домов позволит снизить единовременную нагрузку на бюджеты.

В результате реализации законопроекта предполагается улучшение жилищных условий для граждан с доходами ниже среднего, а также рост мобильности населения, привлечения квалифицированной рабочей силы для реализации масштабных проектов, что будет способствовать расширению налоговой базы и росту налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Законопроект в соответствии с регламентом рассмотрения направлен в комитет Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации и будет включен в повестку заседаний.