01.12.2020

О неизбежности позитивного сценария развития градостроительства в России

Текущее время переполнено ожиданиями: когда же закончатся все страхи эпидемии вместе с ее жесткими ограничениями? Когда придет время возврата к вариантам и возможностям осознанного выбора своего пути, оставив позади ситуацию прямой угрозы здоровью людей и приступив к решению накопившихся проблем последних десятилетий? Как, в конце концов, изменится сама жизнь под воздействием еще не до конца пройденного, но уже серьезно успевшего ее изменить кризиса?


Россия, будучи страной межконтинентального масштаба и сердцем земной суши, обладает собственной цивилизационной спецификой и должна найти присущие именно ей формы жизненного и градостроительного обустройства своих граждан. Причем найти их необходимо в создавшихся на сегодня условиях.

Повсеместно принятый опыт подготовки стратегий и сценариев развития страны, а также особо важных для нее областей деятельности, к которым в России должно относиться градостроительство, ориентируется на три базовые варианта, определяющих различные сценарии развития. Первый – инерционный, второй – благоприятный и позитивный, третий – неблагоприятный, допускающий проявление негативных событий и трендов, мешающих успешному развитию.

На примере этих трех вариантов следует оценить перспективы российского градостроительства на ближайшие десятилетия. Причем отметим, что благоприятный, более того, активно позитивный сценарий развития градостроительства может очень сильно, вплоть до стратегического позиционирования, влиять на успешность развития страны.

Российская традиция последних веков именовала градостроительством определение ключевых точек, путей, стратегически важных узлов страны, близлежащих территорий и акваторий, исходя из представления о военной, торговой, хозяйственной их значимости. Укрепление либо создание в этих местах городов, крепостей, сел и опорных пунктов обеспечивало удержание этих территорий в границах России. Для городов и поселений, включая исторически сложившиеся, градостроительство становилось искусством и способом осмысленного роста. Его параметры могли меняться в быстро проходящих современностях, сохраняя длинную волю обычаев и правил укрепления и зонирования поселений, прокладки улиц, формирования участков домов и поместий, их габаритов, противопожарных и оборонительных приемов, санитарных ограничений. Архитектура города становилось средой и генетическим источником архитектуры ансамблей, храмов, зданий и их исторической ценности.

Но прежде всего градостроительство понималось как развитие и удержание территории страны, искусство стратегии выстраивания, выращивания географического тела государства, использующего все возможности для обеспечения своей устойчивости в окружении других стран, стремящихся к прямо противоположному. Опыт такого понимания градостроительства позволил России стать самым большим единым государством планеты и по сию пору удерживать национальную систему расселения от Балтийской России до Тихоокеанской евразийской кромки.

Находящаяся сегодня в разгаре структурная трансформация Российской национальной системы расселения имеет во многом стихийный характер. Стремительный рост Москвы и Санкт-Петербурга с окружающими их территориями, несколько других растущих мегаполисов и регионов с благоприятными природными условиями подобно Краснодарскому краю притягивают к себе население из всех дальних и периферийных регионов. Не удается остановить исход населения из регионов Дальнего Востока, Сибири, Нечерноземья, с северов. Остановился или приобрел отрицательную динамику рост многих городов – промышленных центров, таких как Омск, Владимир, Иркутск и многих-многих других. Происходит, по сути, геометрическая кластеризация распределения населения, отвечая закономерностям дальнейшего разбухания уже растущих образований, вымывания нормальных и разреженных. То есть происходит нечто противоположное стратегиям и замыслам исторически успешного градостроительства нашего государства.

Это первый и главный вызов территориальной устойчивости страны. Российское градостроительство должно сменить вектор и отказаться от сегодняшних приоритетов развития в пользу лишь нескольких мегаполисов и их агломераций. Пересмотреть нормы и условия короткого инвестиционного расчета бенефициаров строительства высотных бетонных жилых кварталов с малыми квартирами и запредельной плотностью застройки. Россия должна вернуться к градостроительству, осмысленному как пространственная планетарная основа исторически преемственной геоструктуры Российской государственности.

Отсюда следует оценка инерционного сценария как не отвечающего нескольким базовым условиям. Главными из них являются следующие.

Первое. Историческое, демографическое и геополитическое несоответствие принятой сегодня градостроительной политики долгосрочным целям удержания земель и развития России как целостного государства, обладающего своей цивилизационной спецификой.

Второе. Экономически и структурно ложная модель господствующей практики строительства многоэтажного бетонного жилья как основной формы городской и пригородной застройки. При том что продолжает нарастать устаревающий жилой фонд – сотня за сотней миллионов квадратных метров, построенных полвека и более тому назад. Его необходимо весь реконструировать, частью сносить и утилизовать. Он накоплен уже в более чем избыточном объеме – более миллиарда квадратных метров и не должен стать токсичным компонентом наших городов, который превратит их жизнь в сплошную и непрерывную зону ремонтно-строительных работ.

Третье – безопасность. На всех уровнях: города как целого, квартала, квартиры. Такая застройка весьма уязвима.

Город, централизующий свою инфраструктуру, всегда подвержен рискам сбоев, в том числе искусственных. Квартал, жилой комплекс в скученности многих сотен человек на каждом гектаре, вынужден пренебрегать многими гигиеническими и экологическими качествами, иметь детсады на сотни и школы на тысячи мест вместимости каждая. Минимум зелени, много проездов, остро не хватает автостоянок, мало мест для игр и прогулок. Квартира. Отсутствие отработанных средств спасения при чрезвычайных ситуациях для жителей высотных домов. Растущие вместе с ростом этажности санитарно-гигиенические проблемы: проветривание и вентиляция, звукоизоляция, диффузное проникновение запахов, микробов. Абсолютная для многих инвалидов зависимость от лифтов, аварийное отключение которых проводится в случае чрезвычайных ситуаций.

Недостатки таких домов во всем мире осознаны, их строительство прекращено в большинстве континентальных стран. Океанические и островные страны, испытывающие крайний дефицит территорий, продолжают эту практику. Но там идет непрерывное обновление застройки: каждые 15-20 лет здания разбираются, и на их месте строятся новые. Процесс обновления непрерывен. Россия же в течение последних десятилетий этим почти не занималась, накопив здесь очень большую задолженность.

Перечисленные выше обстоятельства широко известны. Однако в силе остаются намерения в продлении инерционного сценария. Работает устоявшаяся практика заинтересованности инвесторов, регулятора и определенной части потребителей.

Однако два момента определяют длительность и динамику рыночного взаимодействия сторон: платежеспособность спроса на конкретный продукт и способность производителя видоизменять этот продукт внутри рамок платежеспособного спроса. Сегодня осуществляется в основном снижение площади квартир и переход в размер студий. Большие квартиры, способные стать действенным фактором демографического роста, в многоэтажных домах не делаются и по функциональным ограничениям делаться не могут. Малых квартир значительный переизбыток, спрос на них падает, нужен маневр выстраивания новой линейки продуктов.

Индивидуальное жилищное строительство стремительно наращивает объемы и в 2019 году стало лидером роста строительной отрасли, увеличившись более чем на 15% и достигнув более чем 40% от общего ввода при стагнации объемов строительства многоэтажного жилья. Малоэтажные многоквартирные дома строятся пока в единичных процентах от объемов ввода, но этот тип жилья позволяет делать большие квартиры. Нужно также принять во внимание, что в многоэтажках на лифты, лестницы, коридоры и другие нежилые части приходится до 30-35% от площади каждого этажа. В малоэтажных домах, где лифтов нет, таких площадей менее 10%. Вместе с более простыми требованиями к конструкциям и инженерному оборудованию себестоимость квадратного метра квартир таких домов в среднем вдвое ниже по сравнению с многоэтажными.

Индивидуальное жилищное строительство по стоимости является еще более экономичным и может в значительной своей части ориентироваться на деревянные конструкции, высокую энергоэффективность и, главное, на предпочтения населения. Две трети граждан страны выбрали по опросам ВЦИОМ отдельный дом с участком в качестве основного жилья. Большинство же городских жителей квартир уже имеют либо готовятся приобрести дачу, загородный дом, используя его как второе жилище. Место проживания, особо ценное при эпидемиологической профилактике.

В результате с точки зрения населения образуется достаточный диапазон выбора. Многоэтажные и малоэтажные многоквартирные дома всех типов от блок-секционного до галерейного, а также все варианты индивидуальных жилых домов – линейной, усадебной, дачной компоновки. Параллельно должен формироваться и начинать работать конвейер индустрии реконструкции и капитального ремонта фонда 50-х – 80-х годов постройки. Причем практически без сноса, за счет укрепления конструкций, повышения энергоэффективности и характеристик инженерного оборудования.

В пределах одного и того же уровня платежеспособности около 2-х миллионов рублей, включая ипотеку или кредит, потребитель может предусмотреть варианты выбора между малой квартирой в многоэтажке, либо достаточно большой квартирой в малоэтажном доме, либо дома в 100 и более квадратных метров с участком в индивидуальном строительстве. Соотношение типов домов, предлагаемых рынком, будет опираться на конкретный для каждого региона спрос.

Таким образом, за счет структурного маневра в развитии строительной отрасли могут быть созданы предпосылки вполне успешного ее развития, отвечающего интересам населения страны. Это очень важный шаг, осуществление которого является необходимым условием целостного позитивного сценария.

Стратегическими инструментами его осуществления выступят градостроительное и территориальное планирование. Градостроительное планирует развитие национальной, межрегиональных и крупных городских систем расселения и агломераций, укрупненные потребности в территориях, необходимых для комплекса расселенческих, производственных и иных функций, руководствуясь стратегическими целями развития страны. Территориальное конкретизирует такое планирование на региональном, межмуниципальном и муниципальном уровнях.

Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства на период до 2035 года, проводя линию на использование национальных проектов, прежде всего проекта «Жилье и городская среда», в качестве императивных документов развития, предусматривает ряд целевых задач развития.

Прежде всего по осуществлению стратегического маневра отрасли за счет перехода к малоэтажному и индивидуальному жилищному строительству как основному движителю роста объемов ввода жилья, отвечающего потребностям населения и массовому платежеспособному спросу. Учитывая, что уже накоплен очень большой объем фонда малых квартир в многоэтажных домах, планируемый маневр будет ускоренными темпами восполнять потребность в жилье для демографически перспективных семей. В том числе для привлекаемых специалистов на новых землях городского освоения и развития – но уже в обновленных моделях города – Тихоокеанской, Балтийской, Среднерусской, Северной, других узловых частей и местах планетарной силы национальной системы расселения России. Градостроительство не может не следовать позитивному сценарию, поскольку инерционный приравнивается, по сути, к его отрицанию.

Градостроительство России должно и может перейти к развитию в русле нового технологического уклада, в русле новой геополитической и экономической динамики перемещения мировых центров развития в Тихоокеанскую часть планеты, в русле ответа на потребности населения. Государство может воспользоваться этим сильным инструментом утверждения своего стратегического позиционирования как крупнейшей страны суши и обладателя самой длинной кромки выхода к двум океанам – Северному Ледовитому и Тихому.