15.05.2020

Лидер развития – индивидуальное жилищное строительство

Подведены итоги ввода жилого фонда в 2019 году. Из 82 млн кв. м, что на 8,4% выше показателей 2018 года, многоэтажные многоквартирные дома (МКД) составили 43,5 млн кв. м, превысив уровень 2018 года на 0,7%. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) достигло 38,5 млн кв. м и превзошло показатели предыдущего года на 18,8%.

Таким образом, ИЖС заняло позицию лидера в развитии жилищного строительства страны, показав один из наиболее высоких темпов роста среди всех отраслей, формирующих ВВП страны. Начавшийся структурный маневр в строительной отрасли сразу же показал эффективность и оправданность перехода к ИЖС как драйверу и прорывному сектору жилищного строительства.

Особенно хорошо это видно при сравнении показателей прироста ввода МКД, практически нулевого, и феноменальных 18,8% в ИЖС.


Стали постепенно выявляться самые болевые точки МКД. Так, ориентация на строительство малых и сверхмалых квартир (средняя площадь введенных в 2018 г. квартир в МКД составила 48,6 кв. м), принимаемая в расчете на снижающийся платежеспособный спрос, прямо противоречит национальным проектам, прежде всего – жилому и демографическому. Рост показателей жилищной обеспеченности до 30-33 кв. м на человека к 2024 году, что вполне реально, делает 20-метровые квартиры явлением иной эпохи. При средней величине семьи 3-4 человека средняя площадь строящейся квартиры должна быть 90-120 кв. м. Иначе возникает необходимость непрерывного улучшения жилищных условий, либо застопорится демографический рост.

Проект Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ на период до 2035 года, направленный Минстроем России в правительство РФ, указывает также на эксплуатационные недостатки МКД. В частности, «учет ограничений при развитии многоэтажного жилищного строительства, исходя из технических и технологических возможностей для спасения людей с верхних этажей зданий при чрезвычайных ситуациях, а также организации системы проветривания и воздухообмена в помещениях, недопущение инфильтрации воздуха с одних этажей на другие для предотвращения распространения инфекций».

Очевидно фундаментальное несоответствие долгосрочным целям продолжения жилищного строительства, опирающегося на многоэтажные здания из железобетона, с малыми квартирами, а также одной из самых больших в мире плотностей населения и застройки, что превосходит любой из европейских мегаполисов. Отметим четыре ключевых фактора негативной критичности такого положения.

Первый – нарастающая глубокая деформация географии расселения, падение роли малых и средних городов и сел как основы единого социально-экономического организма страны.

Второй – высокая энерго- и ресурсозатратность строительства и эксплуатации МКД, достигшего 18,3 этажа в среднем по стране в 2018 году при отсутствии адекватных средств спасения.

Третий – короткий нормативный срок эксплуатации зданий – 50 лет при отсутствии массовых технологий реконструкции, а в случае сноса – транспортировки и утилизации гигантских объемов лома железобетонных конструкций, исчисляемых сотнями миллионов тонн: около миллиарда кв. м жилья постройки до 1970 года.

Четвертый – нарастающий избыток малых квартир и недостаток таких, которые отвечают целевым показателям жилищной обеспеченности. Такие квартиры в многоэтажных МКД практически не строятся, платежеспособный спрос на них отсутствует. При этом малоэтажные многоквартирные и индивидуальные жилые дома, имеющие в 1,5-2,5 раза большую площадь и в 1,5-2 раза более низкую себестоимость строительства 1 кв. м, могут обеспечить постоянный рост массового платежеспособного спроса на жилье, отвечающее запросам демографически перспективных семей и росту народонаселения страны.

Специфика ИЖС как инвестиционной отрасли резко отлична от бизнеса в строительстве МКД. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» практически не упоминает ИЖС, отводя этому направлению жилищного строительства маргинальную роль. В нем сегодня отсутствуют крупные компании, что потребует продолжения глубокого структурного маневра отрасли. На передний план в части содействия и поддержки со стороны государства выйдут новые игроки, прежде всего, из сферы малого и среднего предпринимательства. В ближайшие месяцы, возможно, начнется активное и полноценное формирование этого сектора рынка также и крупными застройщиками.

Меняется содержание повестки: большие монопольные застройщики в секторе МКД начнут уступать в конкуренции за потребителя. Новая инвестиционная система базируется на множестве малых единичных застройщиков, готовых включиться в ИЖС, если система предложит им благоприятную градостроительную, обеспеченную инфраструктурой территорию.

В целом ИЖС для домохозяйств существенно экономичнее, так как легко регулируется долей собственного трудового участия и позволяет исходить из идеи «растущего дома». Для многих городских жителей появляется также возможность иметь «второе жилище» и получить доступ к природе. Сегодня в стране насчитывается около 40 млн как зарегистрированных, так и не прошедших регистрацию загородных объектов городских жителей. На ближайшие несколько лет строительство усадебного, дачного, в том числе сезонного жилища, имеет все основания стать одной из основных форм улучшения жилищных условий. Появятся хорошие перспективы перевода сбережений граждан, составляющих триллионы рублей, в инвестиции. Качественное индивидуальное строительство и преобразуемая среда обитания могут стать насущным инвестиционным вложением для миллионов домохозяйств.

Опыт столкновения с пандемией COVID-19 стал существенным фактором инвестиций в обеспечение градостроительного дистанцирования и строительства удаленного второго жилища. В агломерациях – для титульных мегаполисов, городов-спальней и городов-заводов; в сельской местности и малых городах – для всех семей, проживающих в малых квартирах сверхплотной многоэтажной бетонной застройки.

Хорошие перспективы имеет направление, ориентирующееся на активизацию обратного потока «из города – в пригород, малый город, село»: две трети жителей страны согласно опросу ВЦИОМ выбирают индивидуальный жилой дом как предпочтительный для жизни. При этом сюда входят и сравнительно новые для страны типы жилых зданий: блок-квартирные дома разных модификаций, а также жилые малоэтажные дома с большими квартирами: 2-3 квартиры по 80-120 кв. м каждая, на лестницу. Это начнет снимать проблему расхождения между ростом средней жилой обеспеченности до 30-33 кв. м на человека, устанавливаемой стратегиями СЭР, и средней площадью вводимых в МКД квартир.

Ключом, позволяющим широко открыть двери для ИЖС и малоэтажного жилья, является земельная политика. Точнее – проведение целевой земельной политики согласно регионально дифференцируемым показателям, дающим выход на суммарные 120 млн кв. м в год к 2024 году.

Задачей является раскрытие территорий для нового освоения и удержания земель за счет более равномерного распределения населения по территории страны. Лидерами должны стать центрально-материковая и тихоокеанская зоны в составе складывающихся систем расселения, существующих малых и больших городов, некоторых мегаполисов.

Одной из сил, подпитывающих ныне господствующую практику, является идеология компактного города. Идеология эта весьма лукава: жизнь в компактной квартире тоже можно воспринимать как достоинство, но только в случае, если нет возможности жить в более просторной, то есть лучшей.

Вместе с тем распределенные формы инженерных систем и транспортных коммуникаций могут быть более экономичными и более экологичными в сравнении с централизованными. Города, образующие их кварталы и соседствующие поселения призваны становиться всё более зависимыми друг от друга в больших пространствах расселения, их инфраструктурных платформ и размещения мест приложения труда. Одновременно всё более независимыми, локально ориентированными в обеспечении жилых территорий социальными объектами повседневности.

Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ устанавливает линию на развитие малоэтажного и индивидуального жилищного строительства и определяет потребность в территориях на период до 2035 года. Учитывается необходимость преодоления значительного отставания от показателей доли площади городской застройки и населенных пунктов России в сравнении с показателями других стран. Целевые показатели в сфере градостроительства предусматривают увеличение земель застройки в землях населенных пунктов с 3,47 млн га до 6,3-6,5 млн га и увеличение площади земель населенных пунктов с 19,89 млн га до 25 млн га.

Как мы видим, сложившаяся ситуация требует подключения активных мер, фактически – нормативного обеспечения новой нормы развития. Национальный проект и факторы влияния, проявившиеся в ходе пандемии, потребовали достижения параметров развития и целей, достижение которых за счет воспроизведения принятых сегодня методов действительно невозможно. Как невозможно противостоять процессам эволюции – экономическим, социальным, технологическим, психологическим. Эволюция работает объективно и неумолимо. Рыночный упадок МКД, социальные фрустрации от всегда тесного, нарушающего эпидемиологичски требуемое дистанцирование домохозяйств, прослушиваемого, пожароопасного и неотличимого от тысяч окружающих квартир-клонов жилья требует переосмысления господствующей практики жилищного строительства и градостроительства в России.

Индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство – это новый уровень и новый этап для российского градостроительства, начавшаяся смена его главенствующего направления.


О насущных вопросах преобразований и способах развития

Выявлению направлений преобразований предшествует ряд утверждений в форме кратких выводов, построенных «от обратного», то есть как путей достижения выдвинутых целей.

В сложившихся условиях глубокой трансформации экономических, социальных и эпидемиологических параметров жизнеобеспечения общества национальный проект «Жилище и городская среда» реализуем как активное средство выхода на новые режимы развития страны и постановки целевой задачи его выполнения.

Стратегически необходим переход к индивидуальному и малому жилищному строительству как основным формам наращивания объемов строительства за счет непосредственного участия самых широких слоёв населения. В большинстве случаев – в агломерациях, больших, средних и малых городах, в большинстве своем в сельских поселениях и других точках пространственной опоры национальной, макрорегиональных и региональных систем расселения.

Должен быть сформирован рынок ИЖС и земельных участков, планируемых к развитию в осмысленной градостроительной среде. Основной ее признак – скоординированные межмуниципальные отношения развития на связной структуре межрегиональных платформ систем расселения. Этому должны предшествовать проекты градостроительного планирования и развития крупных макрорегиональных образований в масштабах федеральных округов, систем расселения, агломераций.

Рассматриваемый в настоящее время согласно поручению Правительства вопрос о едином институте территориального планирования должен рассматривать такого рода задачу в качестве определяющей состав первоочередных работ.

Необходимо максимально использовать малую чувствительность части национального проекта, касающейся развития ИЖС, к вариациям экономической конъюнктуры и жестким внешним условиям при опоре, однако, на абсолютно реальные внутренние ресурсы и возможности развития.

Должно быть изменено нормативно-инструктивное регулирование градостроительного и территориального планирования, проведена необходимая его трансформация с введением в ранг самостоятельной части стратегий социально-экономического развития по аналогии с СТП РФ по отраслям.

Эволюция внутренней структуры государственного стратегического планирования происходит под воздействием новых стратегических задач. В нашей истории успешные стратегии адаптировались и опирались на специфику конкретных условий применительно к задачам национального уровня. Такого рода соответствие характерно для всех крупнейших стратегий-проектов, стратегий-программ. Атомный, ракетный, индустриальный жилищный проекты, как и многие другие, отличались своей абсолютной адекватностью поставленным целям и имеющимся условиям.

Необходимо провести целевую настройку законодательства на решение задач национальных проектов. Это касается в первую очередь внесения взаимоувязанных изменений и дополнений в закон о стратегическом планирования в части пространственного развития, а также градостроительного законодательства в части градостроительного и территориального планирования.

Система организационного обеспечения, разобщенная сегодня, должна получить целостность и содержательную связность. Организационная адекватность не может не воспринимать сугубую взаимозависимость документов стратегического, градостроительного и территориального планирования. Сегодня задача выполнения НП в режиме, связанном с преодолением последствий пандемии, не только усложняет, но и предоставляет новые возможности для развития, которое без подключения таких возможностей не сможет состояться.

В завершение данного материала можно добавить, что имеет смысл провести обсуждение примеров из числа имеющихся предложений на уровнях макрорегионального, регионального и городского развития. Отсутствие в настоящее время поддерживаемых государством коллективов по выработке идеологии развития вряд ли правильно. В бытность работы в Госгражданстрое периода СССР мне приходилось заниматься генерированием такого рода общегосударственных предметных идеологий. Результатом стали соответствующие постановления высшего на то время ранга (Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР) о развитии индивидуального жилищного строительства в 1989 и 1990 годах, о развитии производства передовых для того времени строительных материалов и других, ставших предшественниками ряда современных направлений развития.

Резюмирую содержание своей позиции:

1. Практика всемерно поощряемого жилищного строительства повышенной этажности и маргинального положения ИЖС требует решительного пересмотра, в том числе вследствие не затронутых здесь проблем ожидаемых изменений климата, глобальных и местных природных, техногенных факторов и, что очень важно, последствий пандемии COVID-19.

2. Национальный проект «Жилье и городская среда», безусловно, реализуем при стратегически целевой форме его организации в существующих ресурсных условиях и институтах.

3. По сути, нужен переход от отраслевого национального проекта к общенародному. Ключом к его запуску является градостроительное планирование, способное в массовом, национальном масштабе подготовить доступ населения к обеспеченным инфраструктурой земельным участкам. Основные усилия отрасли должны быть сконцентрированы в этом направлении, включая привлечение средств, выделенных на реализацию национальных проектов.

4. Основным движителем развития должно стать индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство с соответствующей поддержкой промышленности местных строительных материалов, лесной индустрии и деревянного домостроения, высокоточных методов сборки, в том числе за счет широкой номенклатуры ручных инструментов «сделай сам».

5. Основным условием роста является земельная градостроительная политика подготовки территорий развития, направляемая проектами градостроительного планирования в увязке со стратегиями социально-экономического и пространственного развития. Земельное и градостроительное законодательство должны обеспечивать эти стратегии правовой сходимостью соответствия целям.

6. Организационно система управления, чтобы стать адекватной, должна быть целевым образом гармонизирована и направлена на практическое обеспечение развития в параметрах национального проекта «Жилье и городская среда» и Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ на период до 2035 года.

7. Новый технологический уклад, к которому начинает переходить Россия, включает универсальное технологическое ядро информационных, когнитивных, эко-, био-, нано-, энерго- технологий, но также получает в условиях нашей страны специфический трансконтинентальный градостроительный компонент – организацию расселения и планетопользования на основе принципиально новых технологий. Так будет укрепляться устойчивая матрица обновленной, исторически преемственной геоструктуры российской государственности. В свою очередь государство должно приступить к активному методологическому и проектно-интеллектуальному обеспечению процесса своего планетопользования и народоустройства, включая градостроительство, в условиях сложной динамики межгосударственных отношений.

8. Индивидуальное жилищное строительство как «Дом в России» и лидер развития народоустройства; градостроительство России как мажоритарного пользователя сушей планеты Земля – дело нашего и последующих поколений в опоре на российскую государственность.